Земля и земельный участок различаются наличием установленных границ

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Границы земельного участка устанавливаются путем межевания, в результате которого кадастровый инженер составляет межевой план (первый документ в графической и текстовой форме). Межевание является подготовительным этапом для осуществления государственного кадастрового учета, в результате которого к земельному участку присваивается кадастровый учетные номер и подтверждается существование или прекращение существования конкретного земельного участка.

Межевание и кадастровые работы – в результате данных действий участок появляется, как правовой объект земельных отношений.

Земельный участок имеет правовые, технические и экономические характеристики.

Правовые характеристики:

1. Категория земли

2. Целевое назначение

3. Разрешенное использование

Понятие разрешенного использования тесно связано с зонированием, оно возникает, когда есть зонирование территории. Земельное законодательство предусматривает зонирование – разделение территорий на отдельные зоны для земель населенных пунктов и земель специального назначения.

Градостроительное законодательное вводит термин градостроительное зонирование применительно к землям поселений, городских округов, а также земельных участков, которые планируется застроить.

Земельный участок имеет 2 важнейших правовых характеристики: целевое назначение и разрешенное использование.

Целевое назначение – порядок и условия использования земельного участка, установленные законодательством для конкретных целей в соответствии с категорией земли. Иногда законодатель прямо раскрывает целевое назначение.

Разрешенное использование – порядок и условия использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и установленными ограничениями обременениями. Оно более детализированное использование земельного участка. Например, огородничество – это определенная цель и земли предоставляются с правом или без права возведения некапитального сооружения.

Градостроительное зонирование – зонирование территорий, муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Правовой основой являются правила землепользования и застройки, которые являются НПА органов местного самоуправления либо утверждаются законами Москвы или Санкт-Петербурга. Градостроительный документ содержит текстовую часть, так и нетекстовые части (карты, схемы).
Градостроительные регламенты – устанавливаемые в пределах границ соответствующие территориальные зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего того, что находится над и под земельным участком и используется в процессе постройки и последующей эксплуатации зданий, зданий, строений и сооружений; предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства зданий, строений и сооружений; ограничения использования земельных участков, зданий, строений и сооружений.

Есть земельные участки, на которые не распространяется градостроительные регламенты и правила.

Градостроительный регламент не распространяется:

1) Границы земель общего пользования (дороги, кладбища, сады, скверы)

2) Земельные участки, занятые линейными сооружениями (коммуникация, где проходят кабели и прочее)

3) Земельные участки, на которых находятся некоторые памятники культуры (включенные во всероссийский список)

4) Земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

1) Для земель лесного фонда

2) Для земель запаса

3) Для земель водного фонда, занятых поверхностными водными объектами

4) Для земель особо охраняемых территорий, кроме лечебно-оздоровительных местностей и курортов

5) Для сельско-хозяйственных угодий

6) Для земель в границах особых экономических зон

Использование таких участков определяется органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в соответствии с ФЗ, а если участок располагается в границах особых экономических зон, то порядок определяется органами управления особых экономических зон.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает 3 вида разрешенного использования:

1) Основные

2) Условно-разрешенные

3) Вспомогательные (применяются только дополнительно к 1) и 2))

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно, без каких-либо дополнительных согласований. Данное правило не распространяет возможности самостоятельного изменения на органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные муниципальные учреждения и предприятия.

Условно-разрешенные виды разрешенного использования предоставляются по решению главы местной администрации по результатам публичных слушаний. Условно-разрешенные могут не дать, если общественное мнение отрицательное, либо если никто не пришел и решили в администрации не осуществлять строительство высотных домов и отказали в строительстве. Но четких критериев тут нет.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются классификатором, который принимается Министерством Сельского хозяйства в отношении земель с\х назначения, Министерством экономического развития в отношении иных категорий земель.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться за исключением случаев, если использование таких земельных участков опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, если такая опасность существует, то может быть наложен запрет на использование земельного участка. Но поскольку здесь ограничивается правомочие пользования, то безусловно необходим запрет федерального значения; данная норма пока не действует.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров строительства правообладателем земельных участков, размеры которых меньше минимальных либо характеристики которых неблагоприятны для застройки. Такое разрешение на отклонение дается главой местной администрации по результатам публичных слушаний.

В связи с принятием Градостроительного кодекса появился градостроительный план, который выдается на застроенный или подлежащий застройке земельный участок. Градостроительный план не заменяет межевой или кадастровый план. Он содержит информацию о земельном участке, наличие отсутствие объектов капитального строительства, публичных сервитутов, площади, объекты инженерной инфраструктуры. Т.е. это документ, создаваемый на основании правил земельной застройки. Он содержит текстовую и нетекстовую части (чертежные части). Содержит пределы строительства объекта зданий, строений и сооружений. Форма градостроительного плана была утверждена постановлением правительства от 29.12.05 года.

Он готовится в виде отдельного документа, либо в составе проекта межевания территорий. Понятие неделимой вещи определено в статье 133 ГК РФ. Неделимой признается вещь, разделить которую без изменения назначения невозможно. Теоретически разделить земельный участок возможно сколь угодно, но участок признается ФЗ, если его деление не позволяет использовать его в соответствии с его назначение (1м² недостаточно, чтобы вести с\х).

Образование земельного участка – появление земельного участка. Оно возможно при:

1) Объединении земельных участков

2) Разделе земельного участка

3) Перераспределении земельного участка

4) Выделе земельного участка из земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Целевым назначением неразрешенным использованием вновь образуемых земельных участков является целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются. Земельное законодательство содержит требования к образованию земельных участков:

1) Предельный минимальный или максимальные размеры земельных участков должны соответствовать требованиям градостроительных регламентов либо требованиям ФЗ, если на земельные участки градостроительные регламенты не распространяются или не устанавливаются (см. статью 33 ЗК РФ)

2) Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, черезполосице, изломоности границ и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ФЗ

3) Границы образуемого земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования или границы населенных пунктов

4) Не допускается образование земельных участков, если такое образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости

5) Не допускается образование земельного участка, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков ограничения не позволяют использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием