Введение. «и, поскольку каждый отдельный человек старается по возможности употребить свой капитал на поддержку отечественной промышленности и так направить эту

«...И, поскольку каждый отдельный человек старается по возможности употребить свой капитал на поддержку отечественной промышленности и так направить эту промышленность, чтобы продукт ее обладал наибольшей стоимостью, поскольку он обязательно содействует тому, чтобы годовой доход общества был максимально велик. Разумеется, он и не имеет в виду содействовать общественной пользе и не осознаёт, насколько он содействует ей. Предпочитая оказать поддержку отечественной промышленности, а не иностранной, он имеет лишь собственный интерес. А, направляя эту промышленность таким образом, чтобы ее продукт обладал максимальной стоимостью, он преследует лишь собственную выгоду, причем в этом случае, как и во многих других, он невидимой рукой направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. При этом общество не всегда страдает из-за того, что эта цель не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным образом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремиться служить им. Мне ни разу не приходилось слышать, что много хорошего было сделано теми, которые делали вид, что они ведут торговлю ради блага общества. Впрочем, подобные претензии не очень обычны среди купцов, и немного надо слов чтобы уговорить их отказываться от них»

Адам Смит «Исследование о природе и причинах богатств народов».

Эти слова были написаны великим шотландским исследователем Адамом Смитом более двух сот лет назад, а вопрос необходимости проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства, в том ключе, в котором она проводится в России, приобрел актуальность, в начале 90-х годов, но изречение понятно нам и сегодня. Подавляющее господство государственной собственности, высокая централизация управления, искусственная монополизация и значительная дотационность этой сферы сформировали искаженную мотивацию поведения всех субъектов взаимоотношений и обусловили общую неэффективность функционирования жилищно-коммунальной сферы.

Так называемый «затратный механизм», доминирующий в этой сфере, являлся характерной чертой всей экономики страны того периода, что объективно должно было предполагать использование для реформирования жилищно-коммунального хозяйства тех же механизмов, что и любом другом секторе экономики. Однако подходы к реформированию этой сферы оказались принципиально иными, что во многом определило характер проблем и процессов, свойственных современному этапу реформирования ЖКХ.

Принятие в 1991 году Верховным Советом РФ Постановления № 3010 создало условия для осуществления процесса передачи в муниципальную собственность государственного и ведомственного жилого фонда, объектов инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, находящихся ранее в ведении местных советов и приватизируемых предприятий. Таким образом, создавалась материально-техническая основа для управления принятым жилищным фондом на муниципальном уровне.

Взамен существовавшей ранее ведомственной управленческой вертикали формировались децентрализованная муниципальная система управления жилищно-коммунальным хозяйством, характеризующаяся многообразием вариантов в зависимости от специфики территорий и местных условий.

Характер дальнейших преобразований системы отношений в жилищно-коммунальной сфере во многом определился принятым в то время порядком приватизации жилья, которая позволила гражданам, проживающим как в муниципальном, так и в «ведомственном» жилищном фонде, приватизировать свои квартиры практически бесплатно, однако она до сих пор не доведена до логического конца.

В связи с тем, что в процессе проведения приватизации в собственность проживающих передавались только жилые помещения, а места общего пользования по-прежнему оставались в муниципальной собственности граждане, приобретя квартиры в собственность, не стали одновременно собственниками мест общего пользования, таких, как - лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши лифты, придомовая территория. Поэтому, несмотря на то, что доля приватизированного жилья сегодня в среднем составляет уже более 60%, подавляющее большинство зданий по-прежнему находится в муниципальной собственности.

В связи с проведенной у нас, таким образом, приватизации жилья, в стране появился рынок жилья, в то время как рынок жилищных услуг не заработал. Избранная модель приватизации жилья сформировала лишь вторичный рынок квартир, но совершенно не затронула проблему формирования рынка жилищно-коммунальных услуг и не повлияла на совершенствование механизмов управления и обслуживания жилищного фонда.

Существующие товарищества собственников жилья можно пересчитать по пальцам. В результате чего, в подавляющем большинстве многоквартирных домов, которые представляют собой единый комплекс недвижимого имущества, появились не только разные собственники, но и различные формы собственности (частная, муниципальная, государственная и др.). Так, наряду с неприватизированными квартирами, которые по-прежнему остались в муниципальной собственности, появились частные собственники приватизированных и приобретенных на вторичном рынке квартир, а иногда и нежилых помещений.

В начале 90-х годов тарифы на жилищно-коммунальные услуги поддерживались на чрезвычайно низком уровне и дотировались из государственного бюджета на девяносто процентов. Квартирная плата, включающая платежи населения за коммунальные услуги, составляла около 2,5 % среднего дохода семьи.

Со вступлением в силу в конце 1992 года Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определились основные концептуальные подходы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

В области оплаты жилья и коммунальных услуг была принята стратегия ее постепенного повышения с целью покрытия уровня затрат на содержание ЖКХ за счет самих потребителей (жителей), развивая одновременно систему социальной поддержки малообеспеченных слоев населения путем представления им бюджетных субсидий адресного характера. В качестве критерия стали использоваться нормативно-установленная доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в семейном бюджете и социальная норма площади установленная для каждого региона.

В области преобразований управления жилищно-коммунальным хозяйством была принята стратегия децентрализации и упрощения структуры управления ЖКХ в основном путем разделения функций заказчика и подрядчика. Главной целью подобных преобразований являлось снижение затрат при одновременном повышении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, чему должен был способствовать принцип конкурсного отбора подрядных организаций в тех сферах, где объективно возможна демонополизации, прежде всего в обслуживании жилого фонда.

Монополизм, существующий сегодня в сфере ЖКХ, не дает гражданам возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг. Результатом господства муниципальной собственности стало отсутствие субъектов рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Нет настоящего заказчика, способного самостоятельно расплачиваться за предоставляемые услуги, контролировать их выполнение и имеющего право выбора. Положение осложняется самим характером муниципальных услуг.

Учитывая то, что система отопления и водоснабжения в жилых домах в основном централизованная, а потребитель индивидуальный, встает вопрос об управляющей организации, которая в интересах потребителя заключает договор с поставщиками услуг, контролирует предоставление этих услуг необходимого качества и количества, осуществляет сбор платежей.

Кроме того, при обслуживании мест общего пользования в многоквартирных домах, придомовых территориях (уборка, сбор, вывоз отходов), эксплуатации инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, ремонте и уборке дорог, озеленении, об уличном освещении, утилизации и захоронении твердых бытовых отходов - также возникает проблема определения заинтересованного лица (заказчика), который мог бы управлять от имени собственника жилищным фондом, то есть мог обеспечить обслуживание общей части жилого многоквартирного дома и территории, не являющейся частной собственностью.

В результате действия законов свободного рынка, цены должны координировать действия субъектов хозяйственных отношений, каждый из которых преследует собственную выгоду, причём координирует таким образом, что каждый из участников сделки выигрывает.

В этой связи необходимо отметить, что платежи установившиеся в жилищно-коммунальном хозяйстве на уровне, достаточном для покрытия лишь части расходов от стоимости предоставляемых услуг, ставят жителей в зависимое положение от муниципальных организаций и препятствуют появлению конкурентных предложений.

В такой специфической сфере, как коммунальное хозяйство, не созданы условия для развёртывания конкурентной борьбы в классическом виде. Значительную часть жилищно-коммунального комплекса составляет инженерное хозяйство. Жёсткая привязка посредством водопроводных, газовых, тепловых, электрических сетей потребителей к производителям - важнейшая его особенность. Другая же его часть (внешнее благоустройство, эксплуатация и т.п.), где монополия в принципе невозможна, заменяется монополией потребителя - монопсонией (monophony).

Потребителем в данном случае от имени населения выступает управляющая организация (в лице дирекции единого заказчика, имеющей в основном форму государственного либо муниципального предприятия или учреждения). На сегодняшний день в сферу деятельности монопсониста входят и работы по управлению жилищным фондом, являющегося практически во всём мире достоянием рынка.

Следует отметить, что в условиях дотирования жилищно-коммунальных услуг, существующим Управляющим компаниям - службам заказчика, успешно работать практически невозможно. Сегодня, когда муниципальный бюджет оплачивает жилищно-коммунальным службам большую часть расходов, ни у жителей, ни у территориальных органов самоуправления нет возможности выбора. Системой дотирования они жестко привязаны к сложившимся хозяйственным схемам.

Дотирование представляет серьёзную проблему в условиях повышения себестоимости продукции услуг ЖКХ. Себестоимость постоянно растет, поскольку в созданных условиях, монополистам нет нужды искать пути ее снижения. В результате бюджет сегодня несёт неоправданно большие расходы, а потери в производстве при предоставлении населению коммунальных услуг увеличиваются, к тому же аварийность растет.

Погашение разрыва в размере величины установленных тарифов и себестоимости единицы услуги лежит на муниципальных бюджетах. Именно поэтому вопрос о стопроцентной оплате населения жилищно-коммунальных услуг за последнее время приобрёл особенную остроту.

А пока же процесс воспроизводства жилищного фонда и инженерной инфраструктуры сведен к минимуму, в то время как большую часть муниципальных бюджетов тратится на решение проблем социальной поддержки малоимущих, ветеранов, пенсионеров и т.п. Отсутствие серьёзных экономических механизмов стимулирования жилищно-коммунальных служб к снижению своих затрат не позволяет им повысить эффективность своей работы.

Хозяйственный механизм действующей системы управления жилищно-коммунальным комплексом таков, что местный бюджет является основным источником покрытия разницы в тарифах на тепловую энергию, отпускаемую населению, в то время как экономические предпосылки рыночных отношений предполагает максимальную самоокупаемость затрат на эксплуатационную деятельность.

Несоответствие рассматриваемого хозяйственного механизма экономическим особенностям рыночной системы проявляется и в отсутствии стимулирования и экономической ответственности производителей перед потребителями. Это, естественно, не отражает такую особенность рынка, как зависимость экономических результатов от объёмных и качественных показателей.

Сложившийся в прошлые десятилетия хозяйственный механизм управления, имеющий ярко выраженный затратный характер и не ориентированный на удовлетворение желаний потребителей, в главных своих чертах, в жилищно-коммунальном хозяйстве, продолжает оставаться неизменным.

Эти и другие недостатки хозяйственного механизма, созданного в годы плановой экономики, нашли своё отражение и в системе управления городским хозяйством. Экономический механизм его функционирования, противоречит структурной и экономической реформе, направленной на формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере.

В то время как перестройка системы управления жилищным хозяйством должна учитывать:

- особенности сложившейся финансовой ситуации в стране;

- негативные последствия монополизма не только при предоставлении коммунальных услуг и обслуживании жилищного фонда, но и в управлении им;

- необходимость предоставления равных условий частным предприятиям, пришедшим на рынок обслуживания жилья и жилищных услуг;

- расширение спектра предоставляемых услуг;

- повышение их качества при снижении себестоимости.

Классическая форма Управляющих компаний - службы заказчика, которую попытались воплотить в стране, не работает должным образом. Этот орган, имея на своём балансе муниципальный жилищный фонд, выступает заказчиком на выполнение жилищно-эксплуатационных услуг, заключает договора с подрядными организациями любых форм собственности и оплачивает выполненные работы.

Это существенный шаг вперёд по сравнению с той ситуацией, когда муниципальные жилищные предприятия объединяли функции, как заказчика, так и подрядчика. Более того, при создании служб заказчика, существенно облегчается решение правовых и организационных проблем, связанных с привлечением новых, в том числе частных, фирм к обслуживанию жилищного фонда. Легче решаются вопросы, связанные с заключением договоров.

Однако повсеместно сохранившиеся административно-командные методы управления не способствовали появлению творческой инициативы. Новые эффективные методы менеджмента не внедрялись. Несогласованность, некомплектность и неразработанность нормативов, методических принципов и подходов не дали возможности провести реформирование отрасли должным образом.

Острота проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства в условиях углубляющихся социально-экономических преобразований потребовала необходимости в корректировке темпов и этапов изменений в оплате жилья и коммунальных услуг. Необходимо вместо существующих сегодня в форме унитарных предприятий и учреждений служб заказчика впустить на рынок управления жилищным фондом частные компании.

К сожалению, все преобразования в жилищно-коммунальном хозяйстве, идут чрезвычайно сложно. Проведение реформирования отрасли предъявляет повышенные требования к руководителям и бухгалтерам жилищных организаций, которые не имеют опыта работы в рыночной среде, плохо представляют себе функции управляющей компании своего статуса.

Необходимо учитывать и принимать во внимание, что они также социально не адаптированы к изменению своего статуса. Поэтому подобные преобразования требуют серьёзной подготовительной работы. Возможно, нужна профессиональная переподготовка кадров, либо конкурсное занятие руководящих должностей в формирующихся Управляющих компаниях.

Возникают и стратегические проблемы - на уровне муниципальных образований, для организации конкурсов с привлечением частных фирм, требуется преодолеть серьёзное политическое сопротивление. Передача этой функции, на уровень управляющих компаний, позволяет в перспективе рассчитывать на конкурсный отбор не только в области эксплуатации, но и в сфере управления жилищным фондом, что резко повысит уровень управленческой деятельности в этой сфере.

Таким образом, в условиях, когда подавляющая часть жилищного фонда находится в муниципальной собственности и обслуживание жилья в значительной степени дотируется из местного бюджета, любой из применяемых механизмов управления жилищным фондом, решая одни проблемы, порождает другие.

Очевидно, что для формирования системы управления и обслуживания жилищного фонда необходимо, с одной стороны, исходить из реальных прав и обязанностей собственников недвижимости, которые допускают различные варианты построения таких систем, а с другой - из экономической целесообразности, которая позволяет выбрать из них один, наиболее рациональный.

Следует отметить, что обладание недвижимостью (жилищным фондом) возлагает на собственника бремя несения определённых обязанностей (функций), выполнение которых требуется для её содержания. Эти функции подразделяются на функции, непосредственно вытекающие из прав собственности, а также на функции управления и обслуживания.

Допустимые варианты, рассматриваемых систем управления и обслуживания жилищного фонда, обусловлены, прежде всего, тем, что собственник может распределять эти обязанности между собой и другими организациями, которые он нанимает для выполнения данных функций.

В основу системы управления, должно быть положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между:

- собственником;

- управляющей организацией;

- подрядными организациями.

Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при формировании возможного разнообразия структур управления ЖКХ, является предоставление собственнику прав принятия решения о том, кто будет управлять, и обслуживать принадлежащую ему недвижимость.

Основной функцией собственника является соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья, иных объектов ЖКХ, обеспечения их финансирования, достаточного для качественного и надёжного обслуживания потребителей, сохранения и улучшения своего жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

Собственник муниципального жилья вправе передать функции управления специализированной организации (службе заказчика), либо нанять стороннюю управляющею организацию на конкурсной основе. Однако, помимо предусмотренного действующим законодательством порядка выбора собственником способа управления жилищным фондом, получили также развитие не предусмотренные законодательством административные методы решения этих вопросов.

Сегодня, в связи с недостатком финансовых ресурсов на проведение преобразований в отрасли, основная цель организации, специализирующейся на выполнении функций управления, состоит в том, чтобы наиболее рационально распределять ограниченные финансовые ресурсы между различными видами работ (услуг). К функциям управляющей организации относятся также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль, за их выполнением, и заключение договоров с поставщиками услуг, договоров найма или аренды.

Основной функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ и функций, оговорённых в договоре подряда.

Предприятия по обслуживанию и управлению жилищным фондом как самостоятельные хозяйствующие субъекты не должны быть жёстко закреплены за какой-либо определённой территориальной единицей, как это сделано сейчас. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между государственными и частными компаниями, но и между государственными предприятиями.

При этом, необходимо создавать равные условия для работы - как частным, так и муниципальным (государственным) предприятиям. Это предоставление нежилых помещений для выполнения функций обслуживания без взимания арендной платы. Хотя как только оплату за жильё (не путать с коммунальными платежами) приведут в соответствие с затратами, необходимость этого отпадёт сама собой.

Существующая сегодня армия контролирующих и проверяющих организаций не защищает жителей от имеющегося произвола коммунального монополиста. Только свободная конкуренция сможет разрешить эту проблему.

Проводя реформу в отрасли, нельзя также не принимать во внимание реальное положение экономики в стране и в городе, а так же не учитывать платежеспособность населения.

Вопросы неразрешенные на высоком уровне, не могли сами собой разрешиться на низовых уровнях управления. Поэтому сегодня, как никогда, актуальной становится задача выработки стратегии по совершенствованию деятельности служб, приближенных к населению, имеющих возможность решать их каждодневные проблемы на районном уровне.

Актуальность и недостаточная изученность вопросов совершенствования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, определили структуру и содержание данной книги.

Цель авторов данной работы состоит в разработке методологических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию менеджмента предприятий управляющих жилищным фондом направленного на повышение эффективности и конкурентоспособности, как существующих Дирекций Единого Заказчика, так и частных управляющих компаний, что в конечном итоге сможет повысить эффективность функционирования жилищно-коммунального хозяйства, привлечет инвестиции в отрасль. Только рынок как средство управления экономикой по своей природе обладает таким потенциалом.