2015-05-22
896
Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведенном в табл. 12-1, он составляет 80% (400 000 долл./500 000 долл. = 80%), Хотя в действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он тем не менее называется коэффициентом отношения кредита к стоимости (loan-tovalut ratio). С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) — чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже — тем больше доля собственного капитала инвестора.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки. (Страхование ипотеки защищает кредитора в случаях невыполнения заемщиком своих обязательств.) Компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.
|
|
|
Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.
