2015-05-22
540
Коэффициент улучшений (improvement ratio ). Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 12-1, он составляет 90% (450 000 долл./500 000 долл. = 90%). В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагаемой суммы и не убывает со временем, а именно относится к земле.
Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения инвестируются значительно большие средства. Например, если за 1 кв. фут участка земли заплачено 100 долл. и на участке построено пятидесятиэтажное здание, занимающее его полностью, то на каждый кв. фут поэтажной площади приходятся лишь 2 долл. стоимости земли. Для участков, занятых под жилые дома, коэффициент улучшений может сильно варьировать. Одинаковые дома могут быть построены на участке земли стоимостью ив 10 000 долл., и в 25 000 долл.
