Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств

Предположим, что приведенный в табл. 12-2 гипотетический отчет о движении денежных средств составлен по тому же объекту, что и баланс.

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (the vacancy and collection allowance ratio) рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Как показано в табл. 12-2, он составляет 5% (5 000 долл./100 000 долл. = 5%) и ему соответствует коэффициент загрузки — 95%.

По инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. Для большинства объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.

Гипотетический отчет о движении денежных средств по объекту

Недвижимости Таблица 7-2

Потенциальный валовой доход 100000

Минус: Поправка на недоиспользование и потери

при сборе арендной платы 5000

Плюс: Прочие поступления 3000

Действительный валовой доход 98000

Минус: Операционные расходы,

включая резерв на замещение 33000

Чистый операционный доход 65000

Минус: Обслуживание долга 50555

Поступление денежных средств до уплаты налогов 14445

Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90—100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим ры­ночные показатели.

Коэффициент недоиспользования может быть совершенно различным в зависимости от вида собственности. Отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо загружены на 100%, либо вообще не заняты. Загрузка является обязательным условием получения рентного дохода для собственника недвижимости. Для отелей и курортов характерен более низкий уровень загрузки, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона или от дорожных потоков по выходным дням и других условий. Средний коэф­фициент загрузки для отелей составляет от 60 до 70%. Управляющие многоквартирных домов и офисных зданий обычно пытаются поддерживать коэффициент загрузки на уровне 93 — 97%. Когда сдаваемая в аренду собственность полностью загружена и для потенциальных арендаторов открыт лист ожидания, собственник может резко увеличить ставку арендной платы, что приведет к росту рентного дохода, несмотря даже на одновременный рост коэффициента недоиспользования. Если уровень загрузки упадет ниже 80—85%, управляющие могут предложить скидки с арендной платы для того, чтобы привлечь арендаторов.

Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Качество менеджмента хотя и влияет на текущие финансовые результаты, однако не сказывается на рыночной стоимости собственности. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.

Коэффициент самоокупаемости (break-even ratio), также называемый точкой неплатежеспособности (default point), — соответствует мини­мальному уровню загрузки, обеспечивающей покрытие всех денежных расходов. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга на потенциальный валовой доход. Прочие поступления обычно не учитываются. В нашем примере коэффициент самоокупаемости составляет около 84% и рассчитывается следующим образом:

$33000(операционные расходы) + $50555(обслуживание долга): $100000 (потенциальный валовой доход)=83,55%

Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным. Термин точка банкротства (default point) предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффици­ент загрузки упадет ниже этого уровня. Подобное допущение является неверным. Почти все инвесторы останутся собственниками и в этом случае: большинство будет удерживать объект, даже когда коэффициент упадет ниже точки банкротства, в надежде на увеличение доходов и/или на получение дохода от прироста капитала при перепродаже собственности.

Коэффициент операционных расходов (operating expense ratio) показы­вает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу — 33% (33 000 долл.:100 000 долл. = 33%) в нашем примере. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход.

Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.

Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником. Тогда коэффициент равен 0. Коэффициент может быть ниже 15% по условиям получистой аренды, когда собственник несет расходы только по отдельным позициям, таким, как страховка или налоги на недвижимость. По большинству многоквартирных домов коэффициент обычно колеблется от 33 до 45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата включает оплату всех коммунальных услуг; тогда он может превысить 50%. Для офисных зданий, операционные расходы по которым включают затраты на уборку помещений и на оплату других дорогостоящих услуг, таких, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий (45—60%) коэффициент операционных расходов. Собственникам следует вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополни­тельного внимания, открывает возможности для снижения затрат.

Оценщик должен попытаться оценить операционные расходы при типичном компетентном управлении. Любая экономия (или перерасход) средств, отличная от общепринятых норм, может быть приписана только способностям управляющего, но не самой собственности.

Коэффициент покрытия долговых выплат (debt service coverage ratio) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга. В нашем примере он составляет примерно 1,29 (65 000 долл.:50 000 долл. = 1,2857). Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе" превышения дохода (чистого операционного дохода) над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности. Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района. Например, коэффициент 1,05 может быть приемлем для отдельно стоящего магазина, который сдан на условиях долгосрочной чистой аренды (почти на такой же период, что и срок действия закладной) очень надежному арендатору с рейтингом ААА. Торговом; центру, имеющему около 50% недостаточно надежных арендаторов, будет соответствовать коэффициент 1,20 — 1,50. Для собственности без надежных нанимателей, сданной в долгосрочную аренду, такой как многоквартирные дома или некоторые офисные здания, коэффициент будет составлять 1,25 — 1,50. Непостоянство доходов от отелей и курорта вызывает необходимость поддерживания более высокого коэффициента. Для рекреационных сооружений, таких, как залы для игры в мяч,теннисные корты и катки, коэффициент устанавливается на уровне с 1,50 до 2,50.