Сравнительный подход

Сравнительный подход широко используется в регионах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земель­ных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопостав­лении информации о ценах продажи аналогичных земельных участ­ков, т.е. на принципе замещения.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает:

- метод сравнения продаж

- метод выделения

- метод распределения.

Дается краткое описание и последовательность выполнения работ с использование выбранного метода оценки в рамках сравнительного подхода.

Например, метод сравнительных продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Величины корректировок цен, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

При проведении сравнительного анализа для сравнения использовались земельные участки без улучшений.

Характеристики отобранных объектов аналогов сводятся в таблицу 7. Количество объектов аналогов подбирается в пределах 3-8 единиц. В рамках данного подхода может быть построена (при наличии достаточного объема аналогов) корреляционно-регрессионная модель зависимости стоимости объекта оценки от параметров земельного участка.

Таблица 7 - Характеристика объектов аналогов

Характеристики	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4	Земельный участок №5
Источники информации
Целевое использование
Местоположение
Площадь земельного участка, кв. м
Стоимость предложения, руб.
Стоимость предложения, руб./кв.м.
Время продажи

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки цен объектов сравнения по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения объекта сравнения (например, гектар, квадратный метр), так и для цены в целом. Единицы сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа объекта оценки и объектов сравнения.

В данной курсовой работе на основании сопоставления параметров объекта оценки и объектов аналогов, проводится описание и внесение соответствующих корректировок в стоимость 1 м² объекта оценки.

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Чтобы привести объекты сравнения к объекту оценки на дату определения стоимости, требуется выполнить корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- Передаваемые имущественные права

- Условия финансирования

- Условия и дата продажи (предложения)

- Месторасположение

- Физические и технические характеристики

Перечисленные выше элементы сравнения, могут быть дополнены рядом других.