Жилищные правоотношения

Жилищным называется правоотношение по реализации гражданами Украины своего конституционного права на жилище. Ст. 47 Конституции Украины предусматривает, что каждый гражданин имеет право на жилище и государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилище, приобрести его в собственность или взять в аренду. Наличие жилища является одним из самых важных и необходимых условий нормального существования человека. Поэтому обеспечение граждан жильем было и остается лакмусовой бумажкой в порядке социальной ориентации государства, его демократичности, приверженности праву. Государство проводит жилищную политику с помощью норм права, образующих в своей совокупности жилищное законодательство. Основными источниками жилищного законодательства являются Жилищный кодекс Украины (ЖК); Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилищных помещений в Украине; Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

Типовой договор найма жилого помещения в домах государственно го и общественного жилищного фонда в Украине; Правила обмена жилых помещений в Украине и т.д.

Реализовать свое право на жилище, которое является объектом жилищного правоотношения, гражданин может путем:

1) получения в пользование квартиру в домах государственного и общественного жилищного фонда;

2) вступления в члены ЖСК;

3) приобретения в частную собственность жилья (квартиры или дома).

1. Предоставление и пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. При переходе Украины к рыночным отношениям в стране появились граждане, успешно занимающиеся предпринимательской деятельностью и желающие приобрести право собственности на жилье за свой счет. Государство в области жилищной политики исходит из того, что бесплатно или за доступную для них плату жилые помещения в государственном жилищном фонде будут предоставляться только гражданам, нуждающимся в социальной защите (ст. 47 Конституции Украины). Для получения жилых помещений в государственном и общественном жилищном фонде граждане должны быть приняты на квартирный учет либо по месту жительства, либо по месту работы. На квартирный учет принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. К ним, в частности, относятся граждане, обеспеченные жилой площадью ниже уровня, определенного Кабинетом Министров Украины и Федерацией профессиональных союзов Украины (в г. Харькове эта норма составляет 5,5 м²); проживающие в помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие в общежитиях; проживающие по договору поднайма в домах государственно го или общественного жилищного фонда, а также другие граждане, признанные таковыми в соответствии со ст. 34 ЖК и п. 13 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилищных помещений в Украине.

Вторым необходимым условием постановки на квартирный учет является постоянное проживание и прописка в данном населенном пункте в течение не менее установленного законом срока. В то же время граждане, пользующиеся правом внеочередного и первоочередного получения жилых помещений (ст.ст. 45, 46¹ ЖК), принимаются на квартирный учет независимо от продолжительности проживания в данном населенном пункте.

Жилые помещения предоставляются площадью не ниже средней нормы обеспеченности (в г. Харькове — 8,3 м²) и не свыше максимальной нормы жилой площади, установленной ст. 47 ЖК в размере 13,65 м² на одного человека. Отдельные категории граждан (научные работники, лица творческих профессий, лица, страдающие хроническими заболеваниями и т.д.) пользуются правом на дополнительную жилплощадь в виде отдельной комнаты или в размере 10 м².

На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда соответствующий исполком Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. На основании ордера гражданин в письменной форме заключает с наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией бессрочный договор найма жилого помещения. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и исполняют все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора (ст. 64 ЖК).

Основными обязанностями нанимателя являются:

— бережное отношение к жилью;

— ежемесячная уплата платежей за квартиру и коммунальные услуги;

— производство текущего ремонта. При этом запрещается самовольное переоборудование и пере планировка жилых помещений и т.п.

Наймодатель обязуется:

— предоставить нанимателю жилое помещение и необходимое санитарно-техническое и иное оборудование в исправном состоянии;

— обеспечивать сохранность и надлежащее содержание жилого дома; своевременно производить за свой счет капитальный ремонт и т.п.

Жилищный кодекс и другие нормативные акты предусматривают и иные обязанности, а также права сторон, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Следует отметить, что Концепция государственной жилищной политики предусматривает изменение направлений в сфере обеспечения граждан жильем по мере вхождения Украины в рыночные отношения. Приоритетными направлениями на будущее являются: создание условий, при которых каждый гражданин свободно в соответствии со своими потребностями и возможностями может построить, приобрести в собственность или получить жилье в аренду; предоставление жилья на льготных условиях в пользование гражданам, требующим социальной защиты; постепенный переход на самоокупаюшую систему платы за пользование государственным жильем с адресными субсидиями отдельным категориям граждан на его содержание; кредитно-финансовая помощь с целью содействия гражданам в строительстве и приобретении собственного жилья и т.п.

2. Граждане с целью улучшения своих жилищных условий вправе вступить в ЖСК и получить в нем квартиру. В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20.10.1992 г. ^ № 593 «О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) | кооперации» предусмотрено предоставление льготных кредитов членам ЖСК. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в размере 90 % стоимости строительства дома на срок до 30 лет с годичным погашением равными частями. До выплаты членами кооператива всех причитающихся с них платежей весь дом является собственностью ЖСК. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование в соответствии со ст. 15 Закона Украины «О собственности», приобретает на нее право собственности. Взаимоотношения граждан с кооперативами регламентируются ЖК Украины, Правилами учета граждан, желающих вступить в жилищ но-строительный кооператив, Примерным уставом жилищно-строительного кооператива и другими нормативными актами.

3. И, наконец, реализовать свое конституционное право на жилище граждане могут, став собственниками квартиры или жилого дома. Приобрести право собственности на жилье граждане могут путем выплаты паевого взноса за квартиру в жилищном, жилищно строительном кооперативе; приватизировать квартиру, расположенную в доме государственного жилищного фонда; построить жилой дом.

В соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и иными нормативными актами о приватизации жилья, приватизации подлежат все жилые помещения, на которые местными Советами народных депутатов выданы соответствующие ордера. Приватизация осуществляется путем бесплатной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 м² общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 м² на семью.

Приватизированное или выкупленное жилье может свободно продаваться, обмениваться, наследоваться и отчуждаться их собственниками любым иным способом.

Построить жилой дом гражданин может самостоятельно (своими собственными силами либо с помощью родственников) или заключить договор подряда с соответствующей организацией. Обязательными предпосылками для начала индивидуального строительства являются: отвод земельного участка землеустроительными организациями в натуре и закрепление его определенным актом в собственность или пользование; проведение изыскательских работ;

наличие утвержденного архитектором типового или индивидуально го проекта и т.п. Право собственности на жилой дом возникает с момента принятия комиссией исполкома местного Совета народ ных депутатов строения в эксплуатацию. Граждане могут стать собственниками жилых домов и путем приобретения их по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования.