2015-06-04
309
│Принят к учету "входной" НДС │ 19-3 │ 60-1 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│"Входной" НДС принят к вычету │ 68-1 │ 19-3 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислена плата за содержание общего │ 62-1 │ 90-1 │ 35 400 │
│имущества в МКД и признана выручка способом │ │ │ │
│"по мере готовности" │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Исчислен НДС с признанной выручки │ 90-3 │ 76-7 │ 5 400 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сформирована себестоимость услуг за месяц │ 90-2 │ 20-1 │ 21 000 │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ В декабре 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51 │ 62-1 │ 28 320 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с полученной платы │ 76-7 │ 68-1 │ 4 320 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признаны расходы по содержанию общего │ 20-1 │ 10, 60,│ 21 000 │
│имущества │ │ 69, 70 │ │
│ │ │ и т.д. │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Принят к учету "входной" НДС │ 19-3 │ 60-1 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│"Входной" НДС принят к вычету │ 68-1 │ 19-3 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признана выручка по завершении оказания │ 62-1 │ 90-1 │ 35 400 │
│услуги в части платы, начисленной за декабрь│ │ │ │
│2013 г. │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с выручки в части платы, │ 90-3 │ 68-1 │ 5 400 │
│начисленной за декабрь 2013 г. │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с оставшейся суммы выручки │ 76-7 │ 68-1 │ 59 400 │
│(35 400 руб. ч 11 мес. ч 18/118) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сумма НДС, начисленная в бюджет с ранее │ 68-1 │ 76-7 │ 47 520 │
│полученной платы, принята к вычету │ │ │ │
│(4320 руб. ч 11 мес.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сформирована себестоимость услуги за декабрь│ 90-2 │ 20-1 │ 21 000 │
│2013 г. │ │ │ │
└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘
Если УК признает выручку от оказания услуг по содержанию общего имущества по мере их готовности в размере 1/12 их годового объема, то при ежемесячном начислении платы по данному элементу формируется проводка Дебет 62-1 Кредит 90-1. Тем самым к учету принимаются актив (дебиторская задолженность собственников) и источник его покрытия - выручка. Одновременно в отчетности признаются расходы, связанные с получением выручки по рассматриваемому элементу договора (соответствующей ее части), что обеспечивается записью Дебет 90-2 Кредит 20-1.
Налог на прибыль. Признание выручки по мере готовности с одновременным признанием в отчетности соответствующей части расходов в данном случае исключает возникновение временных разниц между учетом и налогообложением, что выгодно отличает этот вариант учета выручки от предыдущего.
НДС. Одновременно с признанием выручки УК начисляет НДС для корректного определения финансового результата проводкой Дебет 90-3 Кредит 76-7. В данном случае счет 76-7 используется ввиду того, что объект обложения налогом (оказание услуги в полном объеме) еще отсутствует. Аргументация та же, что и в предыдущем примере.
Нужно признать, что отсрочка по начислению НДС к уплате в бюджет может привлечь внимание инспекторов при проведении мероприятий налогового контроля. Учитывая, что никаких официальных разъяснений относительно порядка определения налоговой базы по НДС соответствующие ведомства не выпускали, УК будет непросто отстоять данную позицию, основывающуюся на определении момента оказания услуги по содержанию общего имущества МКД на анализе норм ГК РФ в части договоров подряда и возмездного оказания услуг. Налоговики попытаются доначислить НДС исходя из размера платы, предъявляемой собственникам ежемесячно, основываясь на следующих законоположениях. В силу п. 1 ст. 38 НК РФ объектом налогообложения в том числе названа реализация товаров (работ, услуг). Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). То, что услуга по содержанию общего имущества потребляется собственниками в процессе осуществления деятельности УК, неоспоримо. Значит, по логике данной нормы, реализация услуги (ее оказание) происходит одновременно с потреблением, в результате чего возникает налоговая база по НДС. Получается, что момент фактической реализации (оказания) услуги определяется на основании положений части первой НК РФ (п. 2 ст. 39), тогда как должен определяться в соответствии с части второй, а именно гл. 21 НК РФ. К сожалению, ст. 167 НК РФ не содержит никаких особых указаний по определению налоговой базы при оказании услуг. Таким образом, день начисления соответствующей платы собственникам налоговые органы могут расценить как день оказания интересующей нас услуги в целях применения пп. 1 п. 1 ст. 167. Размер налоговой базы, совпадающий с размером начисленной платы, обосновывается так. Согласно п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
Указанные доходы учитываются в случае возможности их оценки и в той мере, в какой их можно оценить.
В силу п. 1 ст. 154 НК РФ в общем случае налоговая база определяется исходя из цены сделки.
Таким образом, полученная плата, рассчитанная на основе цены договора управления, вполне удовлетворяет требованиям ст. ст. 153, 154 НК РФ, поскольку является выручкой УК, которую можно оценить.
Если такой вариант определения налоговых обязательств по НДС покажется УК более убедительным и безопасным, проводки к предложенному выше примеру будут следующими:
┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐
│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │
│ │ │ │ руб. │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ Ежемесячно в течение 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51-1 │ 62-1 │ 28 320 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признаны расходы по содержанию общего │ 20-1 │ 10, 60,│ 21 000 │
│имущества │ │ 69, 70 │ │
│ │ │ и т.д. │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Принят к учету "входной" НДС │ 19-3 │ 60-1 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│"Входной" НДС принят к вычету │ 68-1 │ 19-3 │ 2 700 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислена плата за содержание общего │ 62-1 │ 90-1 │ 35 400 │
│имущества в МКД и признана выручка способом │ │ │ │
│"по мере готовности" │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с признанной выручки │ 90-3 │ 68-1 │ 5 400 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сформирована себестоимость услуг за месяц │ 90-2 │ 20-1 │ 21 000 │
└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘
4.3. Ремонт общего имущества
Своевременный ремонт общего имущества является залогом его надлежащего содержания, а потому по общему правилу образует предмет договора управления (второй элемент, требующий отдельного учета). Это следует из системного анализа норм ЖК РФ (п. п. 1, 1.1 ст. 161, п. 2 ст. 162), п. 11 Правил содержания общего имущества, Правил эксплуатации жилфонда, Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Законом N 185-ФЗ, утвержденных Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013 (см. рис. 1.1 "Принципиальная схема системы содержания МКД с учетом Правил содержания общего имущества"). Кроме того, данное утверждение соответствует выводам Президиума ВАС о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу Правил содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли особое решение общего собрания собственников помещений в доме о необходимости их выполнения (Постановление от 29.09.2010 N 6464/10).
И текущий, и капитальный ремонт общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников (ОСС) (п. п. 18, 21 Правил содержания общего имущества).
Потребность дома в ремонте, в том числе капитальном, УК выявляют посредством проведения плановых и неплановых осмотров. Это следует из п. 2.1 Правил эксплуатации жилфонда и Минимального перечня услуг и работ, который в основном и состоит из контрольных мероприятий по проверке состояния фундаментов, подвалов, стен, перекрытий, крыш и т.д. По итогам необходимых проверок и осмотров управляющий обязан подготовить предложение о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также о проведении капитального ремонта и довести до сведения собственников помещений в МКД (пп. "г" п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ и пп. "в" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
Ремонт общего имущества в МКД любой сложности соответствует понятию работы. Правовое регулирование деятельности по выполнению работ осуществляется в соответствии с гл. 37 ГК РФ. Согласно общим положениям о подряде подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а тот обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Разновидностями договора подряда являются строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (п. 2 ст. 702). Так, по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и уплатить условленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию здания (в том числе жилого дома), сооружения или другого объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Это следует из положений ст. 740 ГК РФ.
При проведении, приемке и передаче выполненных ремонтно-строительных работ особое значение имеет оформление первичной документации. До 01.01.2013 (дата вступления в силу Закона N 402-ФЗ) организации обязаны были применять унифицированные формы первичных документов, в том числе содержащиеся в Альбоме документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100). В 2013 г. мало что изменилось - в большинстве случаев хозяйствующие субъекты используют обязательные прежде формы учетных документов КС-2, КС-3, КС-11 и КС-14. Коротко охарактеризуем их.
Форма КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" используется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ. Акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма КС-6а) и подписывается уполномоченными представителями сторон договора. Акт о приемке выполненных работ является основанием для заполнения формы КС-3.
Форма КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат" применяется для расчетов за выполненные работы. Проведенные работы и затраты отражаются в справке исходя из договорной стоимости. Справка по форме КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы. Стоимость работ и затрат в справке указывается не только за отчетный период, но и нарастающим итогом с начала выполнения работ, а также с начала года. В справке отражается итоговая сумма работ и затрат без учета НДС, отдельной строкой указывается НДС, далее обозначаются стоимость выполненных работ и сумма затрат с учетом НДС.
Форма КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" применяется как документ приемки объекта строительства при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом). Этот акт является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ согласно договору (контракту). Приемка объекта осуществляется на основе проведенных обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.
Форма КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией" является документом по приемке и вводу в эксплуатацию объекта строительства. Он также признается основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом). Приемка объекта также осуществляется на основе проведенных обследований и проверок.
4.3.1. Накопление средств на ремонт
Довольно часто проведение ремонта (как капитального, так и текущего) требует предварительного накопления средств. Бухгалтеру нужно понимать, что накопление средств на ремонт и непосредственное выполнение ремонтных работ - это разные вещи, имеющие самостоятельную правовую природу. И если производство работ и их непосредственная оплата осуществляются в рамках договорных отношений, описанных в гл. 37 ГК РФ, то накопление средств на ремонт осуществляется согласно общим правилам о возникновении гражданских прав и обязанностей (см. ст. 8 ГК РФ).
С целью урегулирования предварительного накопления средств для проведения капитального ремонта общего имущества МКД Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ были сформулированы фундаментальные принципы создания фондов капитального ремонта. Однако в 2013 г. Правительство РФ активно занималось разработкой нормативной базы, дабы реализовать на практике положения данного Закона, ввиду чего образовался своеобразный переходный период, поскольку прежние способы создания ремонтных фондов уже не соответствовали требованиям ЖК РФ, а новые еще не заработали. Поэтому осторожные управляющие в 2013 г. прекратили сбор средств в фонды капитального ремонта, созданные по соглашению с собственниками. Но изменение законодательства не коснулось правил проведения работ текущего характера, которое также может финансироваться собственниками посредством создания специального фонда.
Таким образом, приведенные далее правила создания ремонтных фондов были и остаются актуальными для целей накопления средств на текущий ремонт общего имущества, а в части финансирования капитального ремонта общего имущества они безоговорочно могли применяться вплоть до 26.12.2012 (дата вступления в силу поправок в ЖК РФ о создании фондов капитального ремонта).
Как указано в п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, решение собрания (в том числе решение ОСС) порождает правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, и для иных лиц, если это вытекает из существа отношений. Таким образом, решение о создании ремонтного фонда и периодическом (например, ежемесячном) отчислении собственниками денежных средств в этот фонд, принятое ОСС с соблюдением всех необходимых правил, законно и требует исполнения. Это достигается путем утверждения положения о создании ремонтного фонда. В положении следует детально описать круг прав и обязанностей собственников помещений в МКД и УК, часть которых можно заимствовать из норм ЖК РФ о создании фондов капитального ремонта. Например, собственники соглашаются в определенный срок и в полном объеме осуществлять взносы в ремонтный фонд (которые обязательно обособляются от платы за содержание общего имущества, уплачиваемой по договору управления), а УК принимает на себя обязанности, например, по:
