Управление МКД

Главная роль в управлении МКД принадлежит общему собранию собственников помещений в нем - оно выбирает тот или иной способ управления домом и решает разнообразные локальные задачи, реализуемые в рамках этого способа управления. Жилищное законодательство предусматривает три способа управления (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

- управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Причем в одном доме может быть реализован только один способ управления, двоевластие недопустимо, равно как и избрание единого способа управления для группы домов.

Независимо от того, какой из способов управления предпочли собственники, его реализация всегда направлена на (п. 1 ст. 161 ЖК РФ):

- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в МКД и решение вопросов пользования указанным имуществом;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД.

Результат управления домом всегда должен удовлетворять требованиям ЖК РФ, а также нормативно-правовым актам, изданным в его исполнение. Для этого все решения, связанные с управлением МКД, необходимо принимать и выполнять в установленном порядке, объект управления должен быть определен, как и взаимные права и обязанности заинтересованных лиц (собственников и управляющих или исполнителей отдельных работ, услуг). Именно этим вопросам и посвящен данный раздел книги.

3.1. Органы управления МКД

Органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 44 ЖК РФ). Собственники обязаны проводить такое собрание ежегодно (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собрания, проводимые помимо годового, являются внеочередными (п. 2 ст. 45 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном МКД или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке и в пределах компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений дома, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому соблюсти процедуру созыва, проведения и оформления решений общего собрания собственников чрезвычайно важно.

3.1.1. Организация общих собраний собственников

Согласно логике ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД созывается исключительно по инициативе самих собственников. О проведении собрания каждый собственник должен быть извещен не позднее чем за 10 дней. По умолчанию это достигается посредством отправки каждому соответствующего заказного письма, вручения его содержимого каждому под роспись, размещения на информационном стенде дома таким образом, чтобы информация была доступна всем заинтересованным лицам. Решением общего собрания собственников помещений в МКД может быть предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме. В сообщении указывается следующая информация (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

- форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Практика показывает, что в ряде случаев проведение общего собрания собственников необходимо в первую очередь управляющему (ТСЖ или УК), чтобы на законных основаниях выполнить процедуры, связанные с проведением таких мероприятий, как ремонт общего имущества, и потребовать соответствующего их финансирования. Отчасти поэтому в Правила осуществления деятельности по управлению МКД включен стандарт об организации общих собраний собственников помещений в МКД (пп. "г" п. 4). Согласно ему такие собрания могут быть инициированы не только собственниками жилья, органами управления ТСЖ, но и управляющими организациями, если эта возможность предоставлена им в соответствии с договором управления. В рамках данного процесса необходимо:

- уведомить собственников помещений в МКД о проведении собрания;

- ознакомить их с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

- подготовить формы документов, необходимые для регистрации участников собрания;

- подготовить помещение для проведения собрания, регистрации участников собрания;

- обеспечить документальное оформление решений, принятых собранием;

- довести до сведения собственников помещений в МКД решения, принятые на собрании. В соответствии с п. 3 ст. 46 ЖК РФ решения и итоги голосования следует разместить на информационном стенде дома, доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня собрания.

3.1.2. Решение собраний

Решение собраний как основание для возникновения гражданских прав и обязанностей введено самостоятельной гл. 9.1 в подраздел 4 "Сделки. Решения собраний. Представительство" ГК РФ с 01.09.2013. Правила, предусмотренные этой главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. Так что в нашем случае новые положения ГК РФ обязательно нужно соотносить с положениями ЖК РФ, регламентирующими правила проведения и оформления результатов общих собраний собственников помещений в МКД.

По общему правилу решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 1 ст. 181.2 ГК РФ). В сфере управления МКД далеко не все решения принимаются простым большинством голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. В ряде случаев требуется, чтобы за решение проголосовало большинство или не менее 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Согласно п. 2 ст. 181.2 ГК РФ, если в повестку дня собрания вынесено для обсуждения несколько вопросов, по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания. О принятии решения собрания в письменной форме составляется протокол, который подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ). А вот относительно протокола о принятии решения о создании ТСЖ и утверждении его устава в п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ даны специальные указания - протокол подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

Сведения, которые следует зафиксировать в протоколе, перечислены в п. п. 4, 5 ст. 181.2 ГК РФ.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Протокол о результатах │

├──────────────────────────────────┬──────────────────────────────────────┤

│ Очного голосования │ Заочного голосования │

├──────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────┤

│Дата, время и место проведения │Дата, до которой принимались │

│собрания │документы, содержащие сведения о │

│ │голосовании │

│Сведения о лицах, принявших │Сведения о лицах, принявших участие в │

│участие в собрании │голосовании │

├──────────────────────────────────┴──────────────────────────────────────┤

│ Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня │

├─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤

│ Сведения о лицах, проводивших подсчет голосов │

│Сведения о лицах, голосовавших │Сведения о лицах, подписавших протокол│

│против принятия решения собрания и│ │

│потребовавших внести запись об │ │

│этом в протокол │ │

└──────────────────────────────────┴──────────────────────────────────────┘

Скажем несколько слов о заочном голосовании. В силу содержания п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания может приниматься посредством заочного голосования без каких-либо оговорок. В свою очередь, в ст. 47 ЖК РФ указано, что на заочное голосование могут быть вынесены вопросы, которые ранее подлежали обсуждению в повестке при проведении общего собрания собственников путем совместного присутствия, но такое собрание не имело кворума. Например, если вопрос установления платы за содержание и ремонт общего имущества не обсуждался на общем собрании собственников или таковое не проводилось, то выносить его на заочное голосование неправомерно - так считают судьи Ставропольского краевого суда (см. Апелляционное определение от 06.08.2013 по делу N 33-4308/13). Впрочем, суды не всегда квалифицируют результаты заочных голосований без предварительного созыва общего собрания собственников в качестве нелегитимных. Например, в Постановлении ФАС СКО от 06.12.2011 по делу N А53-24178/2010 указано, что при оценке волеизъявления собственников (в данном случае было выражено путем заочного голосования) следует исходить не только из юридической техники составления повестки и (или) протокола общего собрания, но и из иной переписки, а также последующих действий собственников, направленных на воплощение в жизнь решения, принятого путем заочного голосования. В целом такой подход соответствует общим положениям о недействительности решений собрания, которые теперь сформулированы в ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Надо полагать, что недействительное решение, как и недействительная сделка (см. ст. 167 ГК РФ), не влечет юридических последствий.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ):

- допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

- у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

- допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

- допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Вместе с тем решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. Данная оговорка в том числе указывает на то, что суд должен установить действительную волю участников гражданско-правового сообщества в принятии спорного решения.

О возможности оспорить решение собрания в суде и об отведенных для этого сроках есть соответствующие положения в ГК РФ (п. п. 3 - 5 ст. 181.4) и в ЖК РФ (п. 6 ст. 46). Сопоставим их.

┌────────────────────┬────────────────────────────┬───────────────────────┐

│ Обжалование решения│ Общие нормы ГК РФ │ Специальные положения │

│ собрания │ │ ЖК РФ │

├────────────────────┼────────────────────────────┼───────────────────────┤

│Кто вправе оспорить │Участник соответствующего │Собственник помещения в│

│решение собрания? │сообщества, который не │МКД, который не │

│ │принимал участия в собрании │принимал участие в │

│ │или голосовал против │собрании или голосовал │

│ │принятия оспариваемого │против принятия │

│ │решения. Участник, который │обжалуемого решения, │

│ │голосовал за принятие │права и законные │

│ │решения или воздержался от │интересы которого │

│ │голосования, если его │нарушены спорным │

│ │волеизъявление при │решением │

│ │голосовании было нарушено │ │

│В какие сроки │В течение шести месяцев со │В течение шести месяцев│

│решение собрания │дня, когда лицо, права │со дня, когда │

│может быть оспорено?│которого нарушены принятием │собственник, права │

│ │решения, узнало или должно │которого нарушены, │

│ │было узнать об этом, но не │узнал или должен был │

│ │позднее чем в течение двух │узнать о принятом │

│ │лет со дня, когда сведения о│решении │

│ │принятом решении стали │ │

│ │общедоступными для │ │

│ │участников соответствующего │ │

│ │гражданско-правового │ │

│ │сообщества │ │

│В каких случаях │Суд не может признать │Суд вправе оставить в │

│оспариваемое решение│решение собрания │силе решение собрания, │

│оставляется судом в │недействительным, если │если голосование │

│силе? │голосование лица, права │собственника │

│ │которого затрагиваются │(обжалующего решение) │

│ │оспариваемым решением, не │не могло повлиять на │

│ │могло повлиять на его │результаты голосования,│

│ │принятие и решение собрания │допущенные нарушения не│

│ │не влечет существенные │являются существенными │

│ │неблагоприятные последствия │и принятое решение не │

│ │для этого лица │повлекло за собой │

│ │ │причинение убытков │

│ │ │указанному собственнику│

└────────────────────┴────────────────────────────┴───────────────────────┘

Очевидно, что нормы гражданского и жилищного законодательства в части обжалования решений собрания во многом повторяют друг друга, но при этом положения ст. 181.4 ГК РФ предоставляют участникам гражданско-правовых сообществ местами чуть больше возможностей по сравнению с положениями ст. 46 ЖК РФ, а местами чуть меньше.

Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (п. 7 ст. 181.4 ГК РФ).

Решение собрания ничтожно, если оно (ст. 181.5 ГК РФ):

- принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

- принято при отсутствии необходимого кворума;

- принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

- противоречит основам правопорядка или нравственности.

Мы видим, что одним из оснований для признания решения собрания ничтожным является отсутствие необходимого кворума. Надо сказать, это самое распространенное нарушение в сфере проведения общих собраний собственников. Вместе с тем в случаях, когда кворум имеется, голосование проводится исключительно по вопросам, вынесенным в повестку собрания, и все они входят в компетенцию общего собрания собственников, важен еще и процесс подсчета голосов. Выше уже упоминалось, что легитимность решений собраний в сфере жилищных отношений по отдельным вопросам определяется разным количеством набранных голосов.

3.1.3. Голосование на общем собрании собственников

В силу ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в МКД. Реализовать это право они могут лично или через представителя. В случае привлечения для голосования представителя собственник помещения должен выдать ему доверенность, содержащую сведения как о самом собственнике, так и о его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и оформленную в соответствии с требованиями ГК РФ (по аналогии с требованиями к доверенности на получение заработной платы или доверенности от имени юридического лица, которые в действующей редакции ГК РФ закреплены в ст. 185.1) или удостоверенную нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, и в этой части наблюдается полное совпадение с законоположением п. 1 ст. 181.2 ГК РФ. Однако из этого правила есть и исключения, они также сформулированы в п. 1 ст. 46 ЖК РФ и указывают на то, что по вопросам, обозначенным в пп. 1 - 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, решения должны приниматься не менее чем 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД. Назовем их.

Вопросы, по которым решение принимается

не менее чем 2/3 общего числа голосов

собственников помещений в МКД

┌────────────────────────────────────────────────────────┬────────────────┐

│ Перечень вопросов │ Норма ЖК РФ │

├────────────────────────────────────────────────────────┼────────────────┤

│Реконструкция МКД (в том числе его расширение или │Подпункт 1 п. 2 │

│надстройка) │ст. 44 │

│Строительство хозяйственных построек и других зданий, │Подпункт 1 п. 2 │

│строений, сооружений │ст. 44 │

│Капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе │Подпункт 1 п. 2 │

│(п. 5 ст. 189 ЖК РФ): │ст. 44 │

│- перечень работ по капитальному ремонту; │ │

│- смета расходов на капитальный ремонт; │ │

│- сроки проведения капитального ремонта; │ │

│- источники финансирования капитального ремонта │ │

│Размер взноса на капитальный ремонт в части превышения │Подпункт 1.1 │

│его размера над установленным минимальным размером │п. 2 ст. 44 │

│Способ формирования фонда капитального ремонта (его │Подпункт 1.1 │

│изменение - п. 1 ст. 173 ЖК РФ) │п. 2 ст. 44 │

│Минимальный размер фонда капитального ремонта в части │Подпункт 1.1 │

│его превышения над минимальным размером, установленным │п. 2 ст. 44 │

│субъектом РФ (при формировании фонда на специальном │ │

│счете) │ │

│Выбор лица, уполномоченного на открытие специального │Подпункт 1.1 │

│счета и совершение операций с денежными средствами, │п. 2 ст. 44 │

│находящимися на специальном счете │ │

│Использование фонда капитального ремонта │Подпункт 1 п. 2 │

│ │ст. 44 │

│Получение кредита или займа на капитальный ремонт общего│Подпункт 1.2 │

│имущества в МКД, в том числе: │п. 2 ст. 44 │

│- существенные условия кредитного договора или договора │ │

│займа; │ │

│- необходимость получения и условия получения гарантии, │ │

│поручительства по этому кредиту или займу; │ │

│- погашение кредита или займа, использованного на оплату│ │

│расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и│ │

│процентов по нему за счет фонда капитального ремонта; │ │

│- оплата расходов на получение гарантии, поручительства │ │

│за счет фонда капитального ремонта. │ │

│В целом последние два вопроса входят в понятие │ │

│"использование фонда" (см. предыдущий пункт) │ │

│Пределы использования земельного участка, на котором │Подпункт 2 п. 2 │

│расположен МКД │ст. 44 │

│Пользование общим имуществом собственников помещений в │Подпункт 3 п. 2 │

│МКД иными лицами │ст. 44 │

│Определение лиц, которые от имени собственников │Подпункт 3.1 │

│помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об │п. 2 ст. 44 │

│использовании общего имущества │ │

└────────────────────────────────────────────────────────┴────────────────┘

Если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, они в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 п. 4 ст. 170 ЖК РФ решением общего собрания должны утвердить владельца специального счета и кредитную организацию, в которой будет открыт такой счет. Кроме того, собственникам предоставляется право (п. 8 ст. 170 ЖК РФ) принять на общем собрании решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (по достижении минимального размера фонда капитального ремонта при его создании на специальном счете). Формально принятие этих решений не требует поддержки 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД и можно предположить, что для их легитимности достаточно голосования "за" большинства от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД. Однако нужно понимать, что эти вопросы тесно связаны с выбором способа формирования фонда капитального ремонта и его использования, поэтому было бы логично предусмотреть для них единый порог голосования в 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Вопросы, по которым решение принимается большинством

от общего числа голосов принимающих участие

в собрании собственников помещений в МКД

│ Перечень вопросов │ Норма ЖК РФ │

│Сроки и порядок проведения годового общего собрания │Пункты 1, 4 │

│собственников помещений в МКД, способ уведомления (в │ст. 45 │

│письменной форме) собственников о проведении общего │ │

│собрания, а также о принятых им решениях │ │

│Место и адрес хранения протоколов общих собраний │Пункт 4 ст. 46 │

│собственников помещений в МКД │ │

│Способ управления МКД (его изменение - п. 3 ст. 161 ЖК │Подпункт 4 п. 2 │

│РФ) │ст. 44 │

│Текущий ремонт общего имущества в МКД │Подпункт 4.1 │

│ │п. 2 ст. 44 │

│Преобразование ТСЖ в ЖК или ЖСК │Пункт 2 ст. 140 │

│Ликвидация ТСЖ в случае, когда члены ТСЖ уже не обладают│Пункт 2 ст. 141 │

│необходимым (см. п. 3 ст. 135 ЖК РФ) количеством голосов│ │

│Внесение платы за все или некоторые коммунальные услуги │Пункт 7.1 │

│(за исключением коммунальных услуг, потребляемых при │ст. 155 │

│использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим │ │

│организациям (для МКД, управление которым осуществляет │ │

│УК) │ │

│Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения │Пункт 7 ст. 156 │

│(для МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК и т.д. и │ │

│управление которым осуществляет УК) │ │

│Избрание (порядок и сроки переизбрания) совета МКД, │Пункты 1, 4, 6, │

│определение количества его членов и выбор председателя │10 ст. 161.1 │

│(для МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК и т.д. и │ │

│управление которым осуществляет УК) │ │

│Утверждение отчета совета МКД о проделанной работе │Подпункт 6 п. 5 │

│ │ст. 161.1 │

│Избрание комиссии собственников помещений в МКД, которая│Пункт 12 │

│является коллегиальным совещательным органом управления │ст. 161.1 │

│МКД, для подготовки предложений по отдельным вопросам, │ │

│связанным с деятельностью по управлению МКД │ │

│Выбор управляющей организации при управлении домом УК │Пункт 1 ст. 162 │

│Условия договора управления МКД │Пункт 1 ст. 162 │

│Отказ от исполнения договора управления МКД │Пункты 8.1 и 8.2│

│ │ст. 162 │

│Выбор управляющей организации, исполнителей отдельных │Пункты 1, 1.1 │

│работ и услуг при реализации непосредственного │ст. 164 │

│управления в доме │ │

│Выбор лица, которое вправе действовать от имени │Пункт 3 ст. 164 │

│собственников помещений в отношениях с третьими лицами │ │

│при реализации непосредственного управления в доме. │ │

│Полномочие такого лица удостоверяется доверенностью, │ │

│выданной ему в письменной форме всеми или большинством │ │

│собственников помещений в МКД │ │

Нельзя не отметить, что в приведенный перечень вопросов, решения по которым принимаются большинством голосов присутствующих на собрании собственников, вошли вопросы преобразования и ликвидации ТСЖ, тогда как вопросы создания и реорганизации ТСЖ требуют иного количества голосов для принятия положительного решения.

Вопросы, по которым решение принимается иным числом голосов

┌──────────────────────────────┬─────────────────┬────────────────────────┐

│ Перечень вопросов │ Норма ЖК РФ │ Необходимое количество │

│ │ │ голосов │

├──────────────────────────────┼─────────────────┼────────────────────────┤

│Создание ТСЖ │Пункт 1 ст. 136 │Более 50% от общего │

│ │ │числа голосов │

│ │ │собственников помещений │

│ │ │в МКД (таким же должно │

│ │ │быть число членов в │

│ │ │созданном ТСЖ - п. 3 │

│ │ │ст. 135 ЖК РФ) │

│Принятие устава ТСЖ │Пункт 2 ст. 135 │Большинством от общего │

│ │ │числа голосов │

│ │ │собственников помещений │

│ │ │в каждом МКД │

│Создание ТСЖ в нескольких МКД,│Подпункт 1 п. 2 │Большинством не менее │

│утверждение его устава, │ст. 136 │2/3 общего числа голосов│

│избрание правления │ │собственников помещений │

│товарищества, наделение │ │в каждом МКД (собрания │

│гражданина полномочием │ │проводятся в каждом │

│заявителя для обращения в │ │доме) │

│органы, осуществляющие │ │ │

│государственную регистрацию │ │ │

│юридических лиц, избрание │ │ │

│председателя правления │ │ │

│товарищества │ │ │

│Создание ТСЖ собственниками │Подпункт 2 п. 2 │По соглашению всех │

│нескольких расположенных │ст. 136 │собственников данных │

│близко жилых домов, │ │домов │

│утверждение его устава │ │ │

│Избрание правления ТСЖ, │Подпункт 2 п. 2 │Большинством не менее │

│созданного собственниками │ст. 136 │2/3 общего числа голосов│

│нескольких расположенных │ │собственников жилых │

│близко жилых домов, наделение │ │домов │

│гражданина полномочием │ │ │

│заявителя для обращения в │ │ │

│органы, осуществляющие │ │ │

│государственную регистрацию │ │ │

│юридических лиц, избрание │ │ │

│председателя правления │ │ │

│товарищества │ │ │

│Согласие на реорганизацию ТСЖ,│Пункт 3 ст. 140 │Большинством от общего │

│созданного в двух и более МКД,│ │числа голосов │

│в форме разделения │ │собственников помещений │

│ │ │в каждом МКД │

│Реорганизация ТСЖ, созданного │Пункт 3 ст. 140 │Большинством от общего │

│в двух и более МКД, в форме │ │числа голосов │

│выделения │ │собственников помещений │

│ │ │в МКД, в котором будет │

│ │ │создано ТСЖ в процессе │

│ │ │выделения │

└──────────────────────────────┴─────────────────┴────────────────────────┘

3.2. Объекты управления МКД

С целью обеспечения эксплуатации МКД, пользования квартирами и общим имуществом собственники помещений (жилых и нежилых) должны выбрать способ управления домом. Объектом управления являются сам дом, а также общее имущество собственников помещений в нем. Причем в одном доме может быть реализован только один из трех возможных способов управления (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если это управление УК, то управляющая организация должна быть представлена в единственном лице (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). В домах, состоящих из нескольких частей (секций), которые вводились в эксплуатацию по очереди, порой очень остро встает вопрос: является ли каждая из них самостоятельным объектом управления со всеми вытекающими последствиями (разными способами управления, разными УК, ТСЖ и т.д.)?

3.2.1. Многоквартирный дом

В Жилищном кодексе понятие "многоквартирный дом" не разъяснено. Его определение можно найти в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. (Обратите внимание: квартира относится к жилым помещениям в силу п. 1 ст. 16 ЖК РФ.)

Данное определение не информативно с точки зрения квалификации многосекционных домов в качестве одного МКД. Доказать или опровергнуть данный факт может только строительно-техническая экспертиза. При ее проведении устанавливается, обладает ли спорный объект (объекты) признаками единства здания (приведены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37), в числе которых:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства могут служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Если спорный объект будет признан одним домом, то в нем должен быть реализован только один способ управления, а управляющий должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений в доме в целом (Решение Арбитражного суда Владимирской области от 22.03.2011 по делу N А11-3217/2010).

Важно, что в доме, собственники помещений которого не выбрали способ управления, должно быть реализовано управление управляющей организацией, которую по конкурсу выберет орган местного самоуправления (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Значит, если дом является единым объектом, но в его отдельных секциях реализованы разные способы управления, местные власти вправе устранить данное нарушение.

Следующая особенность МКД (отличающая его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи) заключается в том, что он содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. То есть единый комплекс недвижимого имущества МКД состоит условно из двух отдельных частей. В первую часть входят помещения, предназначенные для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов или муниципальных образований. Вторая часть этого комплекса - это общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников указанных помещений (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Употребление в Жилищном кодексе понятия "многоквартирный дом" не означает, что право общей долевой собственности в отношении общего имущества возникает только у собственников жилых помещений (квартир) в МКД в буквальном его понимании. Так, имеют права на объекты общей долевой собственности и собственники жилых помещений, находящихся в жилых домах иного типа, которые формально не соответствуют определению "квартира", но представляют собой отдельные помещения, используемые с теми же целями, что и квартиры (Постановление ФАС УО от 23.12.2011 N Ф09-7990/11).

Такие же рассуждения применяются к отношениям собственников нежилых помещений в МКД, возникающим по поводу общего имущества. Законом данные отношения прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к ним применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ.

Если помещения (жилые и нежилые) в МКД принадлежат на праве собственности одному лицу, понятие общей собственности к ним применяться не может. Как указано в п. 1 ст. 244 ГК РФ, общая собственность возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц. Поэтому единственный собственник не может зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок под таким домом. Это подтверждает и арбитражная практика (Постановления ФАС ВВО от 17.06.2013 по делу N А39-2998/2012, от 11.06.2013 по делу N А39-2995/2012, от 10.06.2013 по делу N А39-3000/2012, от 07.06.2013 по делам N А39-2996/2012, N А39-2993/2012, ФАС СЗО от 18.07.2013 по делу N А66-9631/2012).

3.2.2. Общее имущество собственников помещений в МКД

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме (сразу же подчеркнем: в конкретном одном доме). Именно собственники помещений в МКД наделены правами владения, пользования и (в установленных пределах) распоряжения общим имуществом. Так, в силу п. 3 ст. 36 уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). В п. 5 ст. 15 ЖК РФ есть информация о том, как определяется общая площадь жилого помещения. Она состоит из суммы площадей всех частей указанного помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, кроме балконов, лоджий, веранд и террас.

Исключение из общего правила касается случаев, когда до 23.01.2005 решением общего собрания собственников помещений или ины

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: