2015-06-26
905
Признание лица вынужденным переселенцем или беженцем производится на основании Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" (Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427) и Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах".
Помещения в местах временного содержания беженцев и центрах временного размещения вынужденных переселенцев и лиц, ходатайствующих о признании их беженцами, не относятся к числу жилых помещений.
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787). Источником правового регулирования является также постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. в ред. от 28 декабря 2006 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901; 2004. N 38. Ст. 3803; 2005. N 13. Ст. 1169; 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 274; 2008. N 24. Ст. 2868).
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений. В настоящее время государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (см.: постановление Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2004. N 35).
Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Понятие и признаки жилого помещения. Понимание сущности правовых норм, закрепленных в различных актах жилищного законодательства, а также их правильное применение невозможны без уяснения понятия жилищного фонда как одной из базовых категорий жилищного права. Единый жилищный фонд, в свою очередь, подразделяется на отдельные разновидности, правовой режим которых существенно отличается друг от друга.
Но прежде чем говорить о жилищном фонде, необходимо выяснить, что представляет собой "жилое помещение", которое является первичным элементом жилищного фонда и по поводу которого как раз и возникают различные жилищные права.
Новый ЖК указывает на признаки жилого помещения как объекта жилищных прав и на другие требования, предъявляемые к жилым помещениям.
Согласно ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Из указанной нормы, а также из анализа других норм жилищного законодательства вытекают следующие признаки жилого помещения как объекта жилищных прав:
1) жилым признается лишь изолированное помещение, т.е. помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования (т.е. выход на лестничную площадку, в коридор и т.п.). Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не может, т.е. не может сдаваться в наем, быть предметом обмена и т.д. Исключение составляют общежития и некоторые жилые помещения специализированного фонда, в которых жилищные права возникают по поводу неизолированных помещений;
2) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Оно содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) и т.п.;
3) жилое помещение должно располагаться в жилом доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК, в которой говорится о том, что такие виды жилых помещений, как квартиры и комнаты, могут находиться лишь в жилом доме. Заметим, что такое требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. При этом указанное обстоятельство по действующему законодательству само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания;
4) жилое помещение является недвижимым имуществом. Это означает, что любое жилое помещение, как и иное недвижимое имущество, должно быть зарегистрировано в установленном порядке. На это прямо указывает ст. 18 ЖК: "Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации..." Поэтому самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся;
5) в ст. 15 ЖК по непонятным причинам не назван такой признак жилого помещения, как предназначенность его для постоянного проживания, хотя в литературе этот признак традиционно присутствует. Это представляется упущением составителей проекта ЖК, так как помещения, в которых проживают граждане, чтобы считаться жилыми, должны быть не только пригодны, но и предназначены для постоянного проживания. В частности, в жилищный фонд не входят, а следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как сборно-разборные контейнеры, предназначенные для проживания, передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Отношения, возникающие по поводу пользования помещениями, не входящими в состав жилищного фонда, регулируются не жилищным, а иным законодательством, в частности правилами об аренде.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилые помещения как вид недвижимого имущества имеют строго целевое назначение, так как предназначены исключительно для проживания граждан. Данное правило, однако, знает некоторые исключения. Так, согласно п. 2 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Эта норма соответствует жизненным реалиям. Для многих лиц творческих профессий, например литераторов, их дом или квартира является основным местом работы. Много работают дома преподаватели, научные работники, юристы и представители некоторых других профессий.
Однако ЖК сохранил императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. По смыслу закона этому запрету не противоречит организация в жилых помещениях мелких кустарных производств, если при этом не нарушаются права и законные интересы проживающих в данном жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также не нарушаются правила пользования жилыми помещениями.
Новым важным моментом жилищного законодательства, непосредственно связанным с характеристикой жилого помещения, стал переход при решении большинства вопросов (от постановки на учет в качестве нуждающегося до предоставления субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг) от так называемой жилой площади (т.е. площади комнат) к общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Виды жилых помещений. ЖК (ст. 16) выделяет несколько видов жилых помещений, в том числе: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартиру, часть квартиры; в) комнату.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Особой разновидностью жилого дома является многоквартирный жилой дом, который упоминается во многих статьях ЖК. Им признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Особым видом квартиры является коммунальная квартира, жилые помещения (комнаты) в которой находятся в собственности нескольких лиц или заселены по отдельным договорам социального или коммерческого найма двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Из смысла закона вытекает, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может ставиться собственником этого помещения, будь то гражданин, юридическое лицо или государственное (муниципальное) образование. Причины, по которым осуществляется такой перевод, юридического значения не имеют. В частности, собственнику жилого помещения не может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое по мотиву нецелесообразности, недопустимости произвольного уменьшения общего количества жилой площади в стране или конкретном регионе и т.п.
Основанием отказа в переводе жилого помещения в нежилое по законодательству могут выступать лишь причины технического характера или интересы других лиц, проживающих в данном помещении или доме.
Так, согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
При этом перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Что касается перевода нежилого помещения в жилое помещение, то он не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в большинстве регионов России осуществляется органами местного самоуправления. Как правило, в составе этих органов есть специальные комиссии по приемке переустройств и (или) перепланировок, и(или) иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет (п. 2 ст. 23 ЖК):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для перевода).
Другие документы затребованы быть не могут. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в орган местного самоуправления.
Одновременно с выдачей заявителю соответствующего документа о принятом решении информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, допущенные заявителем. Данное решение направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502.
Переустройство и перепланировка жилых помещений. Кроме перевода жилых помещений в нежилые и наоборот ЖК регламентирует условия и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. В данном случае жилое помещение не выбывает из состава жилищного фонда, но изменяются его параметры и иные характеристики.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Инициаторами переустройства или перепланировки жилых помещений могут выступать как собственники этих помещений, так и наниматели по договорам социального найма. Данный вывод приходится делать из общего смысла правил ЖК, так как разработчики проекта ЖК этот вопрос упустили. Как, впрочем, и вопрос о том, за чей счет должны проводиться переустройство и перепланировка. По-видимому, соответствующие работы должны выполняться за счет самих инициаторов переустройства и перепланировки. Однако в данном случае необходимо различать переустройство (перепланировку) жилого помещения, с одной стороны, и проведение капитального ремонта жилого помещения - с другой. По смыслу закона переустройством должны считаться лишь такие работы по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые не вызываются их выходом из строя или необходимостью их ремонта. Иными словами, это такие действия, которые, в отличие от работ по капитальному ремонту, не вызываются необходимостью, а осуществляются по инициативе самих проживающих с целью повышения уровня благоустроенности и комфортности жилого помещения. Кроме того, за счет собственника-наймодателя должны производиться работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, когда это делается в целях устранения тех или иных дефектов данного жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы (п. 2 ст. 26 ЖК):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником истории или культуры.
Никакие другие документы затребоваться не могут. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки считаются самовольными.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления на основании п. 5 ст. 29 ЖК принимает решение:
1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние.
Орган местного самоуправления назначает новому собственнику помещения новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение опять не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов.
Однако в отдельных случаях самоуправные переустройство и перепланировка могут быть узаконены решением суда, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Из смысла закона следует, что такое решение может быть принято судом при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления о продаже помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма. Сам же собственник или наниматель помещения не вправе обращаться в суд с иском о признании своих самоуправных действий по переустройству или перепланировке жилого помещения законными.
