Основания возникновения и прекращения жилищных прав

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях. Рассмотрим эти основания подробнее.1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности. Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты. Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом: 1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.

При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты: 1) смерть нанимателя жилого помещения – безусловное основание;2) гибель жилого помещения;3) непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем;

4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого помещения;

5) досрочное прекращение договора найма. Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной

из сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения.Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи наниматель жилого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма. Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства и выезжают в другую местность, договор считается расторгнутым со дня выезда.Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом существенным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.