Семинар 10. Управление многоквартирными домами

Цель темы заключается в изучении порядка и способов управления многоквартирным домом.

Задачами изучения являются определение порядка выбора того или иного способа управления, раскрытие особенностей управления многоквартирными домами. Отдельный вопрос посвящен изучению порядка заключения и содержания договора управления многоквартирными домами.

При изучении данной темы необходимо:

1. Прочитать лекционный материал и рекомендуемые источники по рассматриваемым вопросам.

2. Акцентировать внимание на следующих понятиях:

- структура управления;

- орган управления;

- общее собрание;

- многоквартирный дом;

- управляющая компания.

3. После изучения темы необходимо выполнить задания, ответить на основные и дополнительные вопросы, а также решить практические задачи и пройти тестирование.

Основные вопросы:

1. Способы управления многоквартирным домом.

2. Договор управления многоквартирным домом.

3. Особенности управления многоквартирными домами.

Задание 1:

Составьте схему «Формы жилищно-эксплуатационных организаций».

Задание 2:

Составьте схему «Функции управления жилищно-эксплуатационных организаций».

Задание 3:

Составьте схему «Способы реализации прав граждан на управление жилищным фондом».

Задание 4:

Составьте сравнительную таблицу о правомочиях:

- общего собрания товарищества собственников жилья;

- правления товарищества собственников жилья;

- ревизионной комиссии товарищества собственников жилья;

- членов товарищества собственников жилья.

Дополнительные вопросы:

1. Как определяются понятия «управление», «управление жилищным фондом»?

2. Что следует понимать под принципами управления жилищным фондом? Каковы эти принципы?

3. Перечислите субъекты управления жилищным фондом.

4. Что понимают под функциями управления? Каковы функции управления жилищным фондом?

5. Что понимают под методом управления? Каковы методы управления жилищным фондом?

6. На какие два вида делятся методы управления жилищным фондом?

7. Что понимают под административными методами управления жилищным фондом?

8. Что понимают под экономическими методами управления жилищным фондом?

9. Какие нормативные правовые акты регулируют управление жилищным фондом?

10. Какова компетенция Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений?

11. Кто осуществляет государственное управление жилищным фондом на федеральном уровне?

12. Какой из органов управления государственным жилищным фондом является центральным? Каковы его функции и задачи?

13. Какова компетенция субъекта Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений?

14. Кто осуществляет государственное управление жилищным фондом на уровне субъекта Российской Федерации?

15. Какова компетенция муниципальных образований в области регулирования жилищных отношений?

16. Кто осуществляет права собственника муниципального жилищного фонда? Каковы эти права?

17. Какие государственные органы регулируют деятельность жилищного фонда?

18. В какой форме заключаются договоры об отчуждении жилых помещений? Когда у пользователя жилого помещения возникает право собственности на него после его покупки?

19. Что должно обеспечивать управление многоквартирным домом?

20. Кто может обеспечить эффективное управление имуществом?

21. Каковы способы управления многоквартирным домом?

22. Как определяется понятие «управляющая организация»?

23. Какой орган собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о выборе способа управления таким домом?

24. Что включает в себя понятие «выбор способа управления»?

25. Каков порядок выбора управляющей организации многоквартирным домом?

26. Как определяется понятие «договор управления многоквартирным домом»?

27. В какой форме и с участием каких сторон заключается договор управления многоквартирным домом?

28. Что обязательно должно быть указано в договоре управления многоквартирным домом?

29. На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом и когда он вступает в силу?

30. В какой срок со дня подписания договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана приступить к исполнению своих обязанностей?

Задача 1:

Пенсионерка Мария Касьянова проживает с 1975 г. в г. Москве в доме, расположенном в Большом Черкасском переулке. Она пользуется однокомнатной квартирой по договору социального найма жилого помещения. Дом относится к муниципальному фонду социального использования. Более десяти лет места общего пользования в этом доме не ремонтировались. Стены лестничных клеток и ходов были расписаны непристойными надписями и рисунками, а штукатурка на них местами отвалилась.

В связи с тем, что в 2005 г. размер квартирной платы был увеличен в два раза, Касьянова обратилась за разъяснением по этому вопросу в местную администрацию своего района. Там ей объяснили, что повышение оплаты вызвано высокой стоимостью земли в центре г. Москвы и что у нее есть выход из создавшейся ситуации: обменять свою квартиру на другую, расположенную на окраине г. Москвы, размер оплаты квартиры в этом случае будет меньше. Касьянову объяснение не удовлетворило, тем более, что РЭУ не стремится сохранить дом, не делает ремонта, нарушая тем самым договор, заключенный с каждым квартиросъемщиком. Оплачивать квартиру в повышенном размере она отказалась.

Вопросы к задаче:

1. Вправе ли был орган местного муниципального образования повысить размер квартирной платы в доме, в котором проживает Мария Касьянова? В чью компетенцию входит определение размера квартирной платы в домах муниципального фонда социального использования?

2. Кто обязан проводить ремонт мест общего пользования дома, в котором живет Касьянова?

3. Уместен ли совет об обмене квартиры, данный Марии Касьяновой?

4. Правомерен ли отказ Касьяновой платить повышенную квартирную пла­ну и его мотивировка?

Задача 2:

В 2002 г. в связи с выходом замуж своей единственной дочери за иногороднего студента, вдова капитана дальнего плавания Татьяна Пельц,
55 лет, уступила свою квартиру в г. Санкт-Петербурге молодоженам. В мае 2003 г. она на деньги, накопленные покойным мужем и вырученные от продажи ценных вещей, приобрела в свою собственность двухкомнатную квартиру в доме по Литовскому проспекту. Через два года дочь Татьяны Пельц погибла в автокатастрофе. В результате последняя после перенесенной трагедии оказалась больной, нетрудоспособной и одинокой.

В 2005 г. Пельц передала бесплатно свою квартиру в собственность Виктору Алмазову, 45 лет, ушедшему от жены, по договору пожизненного содержания с иждивением. Согласно договору Пельц имела право проживать в одной из изолированных комнат, а Виктор Алмазов был обязан обеспечивать ее продуктами питания, одеждой, уходом и платить ежемесячно ренту. При этом она потребовала, чтобы Алмазов не поселял в квартиру женщину (это условие не было включено в текст договора, но было принято Алмазовым).

Через три месяца после поселения Алмазова в квартиру он предложил Татьяне Пельц выйти за него замуж. После регистрации брака Алмазов продолжал заботиться и ухаживать за Пельц, но перестал платить ей ренту, объяснив, что их договор пожизненного содержания с иждивением утратил силу в связи с тем, что она стала его женой.

Вопросы к задаче:

1. В одинаковой ли форме должны были оформляться договоры, заключенные Татьяной Пельц при покупке квартиры и при передаче ее Виктору Алмазову?

2. Подлежат ли описанные в задаче договоры государственной регистрации? Если да, то где и кем? Что должно быть объектом регистрации, по вашему мнению?

3. Правильно ли утверждение Алмазова об утрате силы договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Пельц?

4. Посоветовали ли бы вы Пельц подать в суд иск с требованием о выполнении Алмазовым своих обязанностей перед ней?

Задача 3:

Жители пятиэтажного панельного дома, расположенного по улице Аральской г. Оренбурга, в течение двух лет страдали от низкой температуры воздуха в их квартирах в холодное время года. Происходило это от того, что соединительные швы между панелями дома разошлись и все тепло выходило через образовавшиеся щели. Жалобы жильцов в РЭУ не принимались во внимание из-за отсутствия денежных средств на ремонт этого дома, входившего в жилищный фонд социального использования.

После обращения жителей дома в орган государственной жилищной инспекции с жалобой на бездействие РЭУ было произведено обследование этого дома. В ходе его орган государственной жилищной инспекции убедился в обоснованности жалобы жильцов и поэтому применил финансовые санкции к органу местного самоуправления, а также предписал ему немедленно отремонтировать дом и привлечь руководителя РЭУ к административной ответственности за проявленное бездействие.

Однако администрация органа местного самоуправления не согласилась с полученным предписанием и обратилась в Главную государственную жилищную инспекцию с просьбой отменить наложенные на него санкции, поскольку бездействие было обоснованным: финансовые средства на ремонт дома отсутствовали и во время поступления жалоб и отсутствуют в настоящее время. Однако руководитель Главной государственной жилищной инспекции оставил решение органа государственной жилищной инспекции без изменения.

Вопросы к задаче:

1. Куда следует обратиться органу местного самоуправления для решения спора, возникшего между ним и органом государственной жилищной инспекции?

2. Какая инстанция, по вашему мнению, является последней по разрешению спора, описанного в задаче?

3. Кто и из каких источников должен финансировать ремонт дефектного дома?

4. Силами какой организации должны устраняться дефекты, образовавшиеся в доме?