Вопрос. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот

Перевод – изменение функционально-целевого режима жилых и нежилых помещений. Условия перевода смотри статью 22 ЖК.

Есть требования к любому жилому помещению. «Такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми».

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если

1. доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

2. если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или

3. иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

4. если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Соблюдение условий перевода довольно часто является невозможным без проведения переустройства и или перепланировки и или иных работ.

Понятие переустройства и перепланировки жилых помещений даны в статье 25 ЖК. Под иными работами понимаются работы по ремонту, реконструкции и реставрации помещения. Смотреть постановление правительства от 10 августа 2005 года №502.

Если у нас все одновременно, то все усложняется.

Порядок перевода, сопровождающегося выполнением обозначенных работ, существенно усложняется.

1. Расширяется круг представляемых документов. Смотреть пункт 5 части 2 статьи 23 ЖК.

2. Документ, подтверждающий принятие органом МСУ решения о переводе, дополнительно должен содержать требование о проведении работ. Часть 6 статьи 26 ЖК.

3. Обязателен акт приемочной комиссии, сформированной ОМСУ, который подтвердит завершение соответствующих работ.

Перевод осуществляется органом местного самоуправления в заявительном порядке. Кто м.б. заявителем: в роли заявителя может выступить только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Процедура перевода – смотреть схема В материалов к теме 3.

4 вопрос. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения. Есть инструкция по написанию техпаспорта.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения.

Возможно одновременное осуществление переустройства и перепланировки.

Основания проведения:

Документ, подтверждающий принятие органом МСУ решения о согласовании. В Самаре согласование осуществляется департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара. Прочитать в настоящее время действует положение о порядке согласования… утвержденное распоряжением департамента от 22 декабря 2010 года.

Процедура согласования:

Смотреть 26-28 ЖК. Почти то же самое, что и перевод.

Самовольная переустройств и перепланировка

Самовольными являются – которые проведены:

1. При отсутствии основания проведения.

2. Основание было, но с нарушением проекта.

Последствия:

1) Негативные а. «Самовольщик» несет предусмотренную законодательством ответственность. Смотреть ст. 7.21 КОАП РФ. Б. Собственник либо наниматель по договору соц. Найма обязаны привести помещения в прежнее состояние, причем в разумный срок и в порядке, которые установлены органом осуществляющим согласование. В противном случае суд по иску данного органа принимает решение: В отношении собственника – о продаже с публичных торгов помещения с выплатой вырученных средств, но за вычетом расходов на исполнение. При этом решением на нового собственника должна возлагаться обязанность по приведению помещения в прежнее состояние. Следует учитывать, что до момента гос. регистрации прав на жилое помещение нового собственника предыдущий собственник выселен быть не может. Обзор Верховного Суда от 23.10.2005 года. В отношении нанимателя по договору социального найма – о расторжении договора соц. найма с возложением на собственника, являющегося наймодателем, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

На практике встал вопрос о возможности заявления иска о приведении жилого помещения в прежнее состояние иными лицами (помимо ОМСУ). Конституционный суд разъяснил, что положение статьи 29 ЖК не исключают возможности использования собственниками помещений в МКД или объединениями собственниками помещений в МКД гражданско-правовых способов защиты, в частности негаторного иска. Определение конституционного суда от 16 декабря 2010 №1581 – О – О.

2) «Позитивное» Помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, но лишь при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

ЖК говорит об исключительно судебном порядке такого сохранения. Вместе с тем суды исходят из того, что ОМСУ полномочен согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ в согласовании может быть оспорен в суде.

Обзор ВС от 27.09.2006 года. Смотри пункт 4.5 и 4.6 положения…города Самары.

Тема 4. Договорные формы удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Общие положения:

Основными договорными формами пользования жильем являются:

1. Договор найма жилого помещения. ГК выделяет два вида договора найма – договор социального найма и договор «коммерческого» найма. В литературе вопрос о соотношении данных договоров решается неоднозначно. 1 подход: это два вида одного договора найма – традиционный 2 подход: это самостоятельные типы договоров. Помимо договора соц и ком найма ЖК также предусматривает договоры найма: договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилого помещении в доме жилищного и жилищно-строительного кооператива.

2. Договор аренды жилого помещения. Договор регулируется только гражданским законодательством. Спорным является вопрос о субъектном составе данного договора. 1. В роли арендаторов могут выступать только ЮЛ 2 Арендатор могут быть и ФЛ – более распространен. В месте с тем из смысла ГК специально регламентирующего договор найма жилого помещения, а также установившего спец назначении жилых помещений вытекает, что: 1. Договор аренды, в котором арендатором выступает гражданин не предназначен для регулирования отношений по проживанию этого гражданина. Договор аренды, выступая промежуточным звеном влечет необходимость заключения договора с гражданином пользователем жилого помещения. (По смыслу договора найма жилого помещения).

Эти выводы спорны.

3. Договор безвозмездного пользования. (Суда). Регламентируется ГК 36 глава. Упоминается в 109 ЖК.