Под тема 2. Договор соц. найма

Вопрос 1. Понятие и общая характеристика договора соц. найма.

Понятие – смотри часть 1 статьи 60. Это консенсуальный договор. Возмездный. Взаимный.

Правовое регулирование:

К договору применяются правила статей 672, 674, 675, 680 и пункты 1-3 685 ГК. Другие положения ГК применяются, если иное не предусмотрено Жилищным законодательством. Пункт 3 статьи 672 ГК.

С учетом этого:

1. ГК в конкретных статьях.

2. Жилищное законодательство

3. ГК (если иное не предусмотрено Жил за-ом).

ЖК предусмотрел утверждение Правительством РФ Типового договора соц. найма. В настоящее время действует постановление правительства от 21 мая 2005 года №315.

Основания заключения:

Решение о предоставлении жилого помещения.

Форма – письменная, но без страха недействительности.

Предмет договора: жилое помещение. Не может быть см. предметом: неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, общее имущество в МХД. Вместе с тем наниматель приобретает право пользования таким имуществом. 62 ЖК часть 2, часть 1 61 ЖК. ЖК исходит из стабильности отношений, порождаемых договором соц. найма. Проявление этого:

1. Договор заключается без установления срока его действия. В связи с чем жилое помещение предоставляется в бессрочное владение и пользование.

2. Изменение оснований и условий дающих право на получение жилого помещения по договору соц. найма, не является основанием расторжение договора. Тем не менее на нанимателя возложена обязанность информировать наймодателя об изменении таких оснований и условий. Ответственности нет.

3. Переход вещного права на занимаемое жилое помещение. Не влечет за собой изменение или расторжение договора соц. найма. Часть 2 и 3 статьи 60 ЖК, 64, часть 3 67.

2 вопрос. Права, обязанности и ответственность сторон по договору соц. найма: Общие положения.

Смотри 65-67 ЖК.

Обратить внимание: три момента: одна из обязанностей наймодателя – передача жилого помещения. Типовой договор оговаривает 10 дневный срок на передачу.

Вводится новые обязанности для нанимателя может только федеральный законодатель. А для наймодателя – все уровни.

Обязанности наймодателя помимо ЖК и договора соц найма могут предусматриваться жилищным законодательством. А нанимателя – только ФЗ.

Текущий ремонт лежит на нанимателе. К нему относится следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подокойников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования. Перечень исчерпывающий. См. пункт 4 типового договора.

3 вопрос. Правовое положение членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя.

Понятие семьи и члена семьи является разно-отраслевым. Жилищное законодательство предусматривает следующие виды членов семьи нанимателя:

Кто:	Основание	Условия
Супруг, дети и родители нанимателя	относятся	Постоянное проживание с нанимателем
Другие родственники (любые родственники, как нанимателя, так и членов его семьи, независимо от степени родства и нетрудоспособные иждивенцы ФЗ «О Трудовых пенсиях»)	признаются	1. Вселение нанимателем в качестве члена его семьи. 2. Ведение с нанимателем общего хозяйства (Под таким ведением следует в частности понимать наличие совместного бюджета, общих расходоы на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования.
Иные лица (на практике сожители, лица без регистрации брака).	Могут быть признаны в судебном порядке.	В исключительных случаях. Решая данный вопрос суду необходимо выяснить были ли эти лица вселены в качестве члена семьи, вели ли они общее хозяйство, какой срок проживания, наличие прав на другое жилое помещение.

Смотреть часть 1 статьи 69 ЖК и пункт 25 Постановления Пленума ВС №14.

Законодатель закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Независимо от времени вселения. Дееспособные и ограниченно дееспособные несут солидарную с нанимателем ответственность. Рассмотренные положения о равенстве и об ответственности императивны. Часть 2 статьи 69 ЖК Пункт 24 постановления пленума 14.

Вселение других граждан в качестве членов семьи

Условия вселения – согласие в письменной форме.

1. При вселении супруга, детей, родителей нанимателя только членов семьи в том числе временно отсутствующих. Согласие наймодателя и обязательность соблюдения учетной нормы не требуется.

2. При вселении других граждан – согласие как членов семьи, так и наймодателя. Следует учитывать, что наймодатель может запретить вселение при несоблюдении учетной нормы.

Все рассмотренные правила не применяются в отношении несовершеннолетних детей причем как нанимателя, так и членов семьи.

Отказ наймодателя может быть оспорен в судебном порядке, тогда как отказ членов семьи не может быть признан судом неправомерным.

Смотри статья 70 ЖК. Пункты 26-28 Постановления пленума 14.