2015-06-26
1391
При утрате данного статуса, но продолжении проживания за бывшим членом семьи сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Поэтому в частности для вселения нанимателем других лиц согласие требуется согласие и бывшего члена семьи.
Бывший член семьи, однако, уже самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора соц. найма. Поэтому от вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер заключения с ним отдельного соглашения, участия в расходах по внесению платы за жилое помещение и т.д.
Таким образом, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования помещением и порядка несения бремени расходов. Фактически они становятся соседями. Поэтому в частности бывшие члены семьи могут быть выселены по правилам статьи 91 ЖК. Применимые к ним правила и статьи 83 ЖК.
Смотреть часть 4 ст. 69. Пункты 29 и 30 постановления пленума №14.
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи включаю бывших не влечет за собой изменение их прав и обязанностей. Ранее действовший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими лишь в течении установленного срока.
В связи с этим существовал институт бронирования. Однако КС признал эти положения ЖК РСФСР не соответствующими конституции. Постановление КС от 23.061995 года №8-П.
3 вопрос. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов. Схема Г материалов к схеме 5.
5.вопрос. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору соц найма.
5.1. Общие положения об обмене.
Право на обмен важнейшее право распорядительного плана. В литературе иногда указывается, что при обмене обмениваются права и обязанности по договорам соц найма.
Однако наиболее распространено понимание обмена, как гражданской правовой сделки, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение.
Современный законодатель говорит об обмене только в фонде социального использования. Таким образом, обмен жилых помещений в ФСИ (фонде социального использования) на жилые помещения индивидуального специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (смешанный обмен), а также обмен членам семьи нанимателя по договору соц. найма приходящийся на него доли площади с другим лицом вселяемым, как член семьи нанимателя. (Родственный обмен) не предусмотрены.
Условия обмена:
1. Письменное согласие наймодателя. Однако: отказ наймодателя в даче согласия допускается только в случаях предусмотренных статьей 73 ЖК и части 5 статьи 72 ЖК. (часть 5 статьи 72 соблюдение учетной нормы).Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
2. Письменное согласие членов семьи. Возможны ситуации, когда члены семьи требуют от нанимателя обмена занимаемого помещения на другие помещения находящиеся в разных домах или квартирах. Таким образом право на обмен принадлежит не только нанимателю, но и членам его семьи. Принудительный обмен. Если между нанимателем и членом семьи не достигнуто соглашение об обмене любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. В соответствии с этим различают добровольный и принудительный обмен.
3. Если в обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние, не дееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, то требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. (14 раб дней).
4. Обмен может быть совершен между гражданами проживающими в помещениях, расположенных, как в одном, так и в разных населенных пунктах. Количество участников не ограничего.
См. 72 ЖК и пункты 33 – 34 постановления пленума №14
5.2. Условия, при которых обмен не допускается:
Смотри статью 73 ЖК.
5.3. Оформление обмена. Признание недействительным.
Обмен осуществляется
1. На основании заключенного между нанимателями договора об обмене. Форма письменная. Причем путем составления одного документа, подписанного нанимателями.
2. С согласия наймодателей. Форма согласия письменная. Срок выдачи – 10 раб дней. Следует учитывать, что вопрос о дачи согласия рассматриватеся наймодателем после заключения и представления оригинала договора об обмене.
Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной. В том числе, если обмен совершен с нарушением требований жилищного кодекса. 158 статья ГК – нарушение закона.
Последствия недействительности:
Общие:
1. Двусторонняя реституция. (Стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения).
Специальное:
При неправомерных действиях виновная сторона обязана возместить убытки. (в полном объеме).
Смотреть 74-75 ЖК и пункт 33 постановления пленума 14.
6 вопрос. Замена жилых помещений.
Смотреть ст. 81 ЖК и схему Д. к теме 5.
7 вопрос. Изменение и прекращение договора соц. найма. Выселение из жилых помещений.
Изменение договора соц. найма:
ЖК устанавливает следующие спец. основания изменения договора соц. найма по требованию нанимателя.
1. Объединение «лицевых счетов». Когда граждане проживающие в одной квартире, но пользующие в ней помещениями по отдельным договорам соц. найма создают одну семью. В ЖК ничего не говориться о согласии членов семьи на такое изменение. Не смотря на это из части 2 статьи 69 ЖК следует обязательность согласия.
2. Замена нанимателя. Она производится с согласия членов семьи и наймодателя.
3. В отличии от ЖК РСФСР новый ЖК исключил возможность для дееспособного члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора соц. найма. С учетом этого так называемый раздел жилого помещения запрещен.
Смотреть 82 ЖК, пункт 31 постановления пленума №14.
7.2. Прекращение договора соц найма.
ЖК использует категории расторжение и прекращение договора, как близкие, но не соотносящиеся по объему понятия. Что критикуется в литературе поскольку расторжение – вид прекращения.
Прекращение по ЖК:
1. Утрата или разрушение жилого помещения.
2. Смерть одиноко проживающего нанимателя.
Расторжение по ЖК:
1. По соглашению сторон в любое время. Особый случай, когда в связи с проведением кап ремонта или реконструкции дома наймодатель с согласия нанимателя или членов его семьи предоставляет другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового и расторжением действующего договора соц. найма. Часть 2 ст. 88 ЖК.
2. По инициативе нанимателя – в любое время, но с письменного согласия членов семьи. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда. С учетом этого заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи) вправе потребовать в судебном порядке признания соответствующего лица, утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде и об отсутствии препятствий в пользовании иск о признании лица, утратившим право пользования подлежит удовлетворению на основании части 3 стать 83 ЖК в связи с расторжением ответчиком договора соц. найма в отношении себя.
Следует учитывать, что отсутствие у гражданина добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства в новом месте жительства прав пользования или права собственности, не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном помещении временным.
3. По требованию наймодателя. Исключительно в судебном порядке. И в случаях прямо предусмотренных законом.
Статья 83 ЖК.
Расторжение договора по требованию наймодателя обычно сопровождается выселением. Вместе с тем, это не равнозначные понятия поскольку
1) выселиться может и лицо, вообще не участвовавшее в договоре соц. найма. Например, самоуправно вселившийся гражданин.
2) Договор соц. найма может расторгаться с лицом, не проживающим в помещением, а потому его выселение не требуется.
Следует учитывать, что применение положений ГК к отношениям по прекращению и расторжению договора соц. найма не допускается.
Смотреть статья 83 ЖК пункты 32 и 35 постановления пленума №14.
7.3.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору соц найма.
Смотреть статьи 84-91 ЖК. Пункты 36-40 постановления пленума 14. Схема Е. материалов к теме №5.
Две группы крупных:
1. С предоставлением благоустроенного жилого помещения.
2. Просто жилое помещение.
3. Ничего не дают.
Правила о предоставлении комнат распространяются на все случаи.
Тема 6. Специализированный жилищный фонд.
1 вопрос. Понятие и состав специализированного жил фонда. Основы правового режима специализированного жилого помещения.
Понятие – часть 3 статьи 19.
СЖП относятся исключительно к гос. или мун. ЖФ. Поэтому в частности, если жилое помещение предоставленное, например, под общежитие принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК о СЖФ не применяются. Обзор ВС от 23.10.2005 года. Законодательство исчерпывающим образом опрделяет следующие виды СЖП.
1. Служебные ЖП (ранее они выделялись наряду со СЖФ).
2. ЖП в общежитиях.
3. ЖП маневренного фонда. (это для дать квартиру на время ремонта). Его реально нет.
4. ЖП фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.
5. ЖП фонда для временного поселения лиц признанных беженцев.
6. ЖП в домах системы социального обслуживания населения.
7. ЖП для соц. защиты отдельных категорий граждан. (ночлежки). Дома ночного пребывания (для бомжей).
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к СЖФ в установленном порядке. В настоящее время действуют Правила, утвержденные постановлением правительства от 26.01.2006 №42.
ЖП данного фонда имеют спец правовой режим, особенности которого смотри схему А материалов в теме 6.
2 вопрос. Основания предоставления и пользования.
2 варианта.
1. Общее правило: решение собственника о предоставлении + заключение договора найма спец жил помещения. (это не договор соц найма).
2. Исключение в отношении 7 категории: здесь заключается не договор найма, а безвозмездного пользования (ссуда).
Договор найма СЖП:
Понятие – часть 1 статьи 100 ЖК.
Консенсуальный, возмездный, двухсторонний.
Основания заключения:
Решение о предоставлении ЖП. Типовые договоры утверждаются правительством. В настоящее время они утверждены постановлением правительства от 26.01.2006 года №42 (для всех видов кроме 6 категории).
Форма договора – письменная без страха недействительности.
Содержание договора:
Существенное условие: 1. Предмет. 2. Права и обязанности сторон по пользованию. Часть 6 статьи 100 ЖК.
!!! Регулирование вопросов пользования помещениями:
Носит отсылочный характер. При этом применяются:
1). К правам и обязанностям наймодателя. – статья 65 ЖК. Те же права и обязанности, что и в соц. найме.
2). К обязанностям нанимателя применяются не все правила, а часть 3 и 4 статьи 67.
3). Граждане, проживающие вместе с нанимателем. В отношении правового положения проживающих с нанимателем граждан.
А) Общее правило – статья 69 ЖК. (По договору соц найма)
Б) Для служебных жилых помещений части 2-4 статьи 31 ЖК. (собственность).
Следует учитывать, что наниматель вправе вселить других лиц в качестве членов семьи с соблюдением требований статьи 70 ЖК.
Прекращение договора:
Законодательство предусматривает следующие случаи расторжения договора:
1. По соглашению сторон.
2. По инициативе нанимателя.
3. В судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК случаях (договор соц найма).
4. Данный перечень исчерпывающий, поэтому, например, выселить родителя, лишенного родительских прав (по пункту 2 статьи 91 ЖК нельзя).
При расторжении договора граждане должны освободить помещение, в противном случае выселение.
По общему правилу выселение производится без предоставления другого помещения, исключения составляют случаи выселения из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого не обязательно благоустроенного помещения: часть 2 статьи 102 ЖК. Данное правило обусловлены тем, что наймодатель и работодатель должны совпадать. Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношений. Определение КС от 15 мая 2007 года №379-о-п.
Часть 2 статьи 103 ЖК – все льготники.
Статья 103 ЖК значительно сократила круг лиц, которые не могут быть выселены из СЖП без предоставления ЖП по сравнению с ранее действовавшим ЖЗ. Например, данная льгота теперь не распространяется на лиц, проработавших на предприятии, учреждении или организации не менее 10 лет. Однако в силу статьи 6 ЖК и статьи 5 вводного закона, если у лица к моменту введения в действие ЖК (до 1 марта) возникло право на льготу, то она сохраняется. Обзор ВС от 10.08.2005 года.
Предоставляемое помещение должно:
1. Находится в черте населенного пункта.
2. Отвечать санитарным и техническим требованиям.
3. По смыслу ЖК относится к фонду соц. использования.
Благоустроенность и размер правового значения не имеют.
Смотреть 101-103ЖК и пункты 42-43 постановления пленума №14.
3 вопрос. Правовой режим отдельных видов СЖП:
Смотреть схему Б к материалам по теме 6.
