Основные этапы метода прямой капитализации

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

2. Выбор капитализируемой величины.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок и вывод окончательной величины стоимости.

1 этап: анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

Нормализация бухгалтерской отчетности – это внесение нормализующих поправок в статьи баланса и отчета о прибылях и убытках в те статьи, которые не носят регулярного характера и не являются типичными для данного бизнеса.

Трансформация бухгалтерской отчетности – изменение ее представления, перевод на общепринятые в мировой практике стандарты.

Нормализация бухгалтерской отчетности делается всегда, трансформация - при необходимости.

Сущность процессов нормализации и трансформации бухгалтерской (финансовой) отчетности представлена в разделе 2.5.

2 этап: выбор капитализируемой величины

Данный этап фактически предполагает выбор периода текущей деятельности, результаты которой будут капитализированы.

В зависимости от целей оценки и специфики оцениваемого объекта в качестве капитализируемой величины (доходной базы) могут выступать:

1) прибыль до налогообложения;

2) чистая прибыль;

3) денежный поток;

4) денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

5) выручка;

6) величина выплачиваемых дивидендов.

Доходная база должна соответствовать специфике бизнеса:

· для капиталоемких предприятий в качестве доходной базы используется денежный поток из-за значительной роли амортизационных отчислений;

· в рекламном, консалтинговом бизнесе, в оценке страховых компаний, юридических фирм и т.п. доходной базой может быть выручка;

· при оценке неконтрольных пакетов акций может быть использован показатель величины выплачиваемых дивидендов;

· для оценки объектов коммерческой недвижимости в качестве капитализируемой величины выступает величина годового чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки.

Капитализируемая величина может быть определена следующими способами:

• как показатель последнего отчетного года;
• как среднее значение данного показателя за несколько отчетных лет (3-5 лет);
• как средневзвешенная величина;
• как величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

3 этап: расчет адекватной ставки капитализации

Ставка капитализации – это процентная ставка, преобразующая доход (или прибыль) одного года в стоимость объекта.

Существует несколько способов определения ставки капитализации.