Оценка зданий, сооружений, передаточных устройств

При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных уст­ройств используются:

1. Затратный подход.

2. Доходный подход.

3. Сравнительный подход.

Затратный подход в оценке зданий, сооружений, передаточных устройств.

При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.

1. Объекты производственного характера (используемыми подхо­дами оценки являются Затратный и Сравнительный).

2. Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры и т.п.) (используемыми подходами в оценке являются Сравнительный и Доходный).

3. Объекты, не завершенные строительством (используемым под­ходом оценки является Затратный).

Затратный подход основывается на изучении возможностей ин­вестора в приобретении имущества и исходит из принципа замеще­ния, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество боль­шую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответст­вующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств приме­нение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроиз­водство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесце­нивания и устаревания актива.

Данные для оценки:

• Строительно-технические характеристики объектов на основа­нии данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцени­ваемой компании.

• Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затра­ты, связанные с восстановлением.

Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС:

Расчет производился в несколько этапов:

1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений. Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, терри­ториальный пояс).

Результатом является удельная стоимость (на 1 м³) строительства нового объекта в ценах 1969 г.

Укрупненные показатели включают восстановительную сто­имость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе:

• санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, му­соропровод и другие виды благоустройства);

• электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.[5]

При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректи­ровку на расхождение.

2. Удельная стоимость умножается на строительный объем зда­ния, получается стоимость строительства в ценах 1969 года.

3. Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. Пересчет стоимости строительства здания, со­оружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответ­ствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об ут­верждении индексов изменения сметной стоимости строитель­но-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»;

4. Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об ут­верждении индексов цен по области, индексы удорожания стро­ительных работ для промышленных объектов (сборники КО-ИНВЕСТ).

5. Оценка износа.

Износ может быть физическим, функциональным, моральным, а) Физический износ.

Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие ста­рения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа из­носа учитывается фактический возраст зданий и их состояние.

Работы по оценке физического износа можно осуществлять с по­мощью использования «Правил оценки физического износа жилых

зданий», ВСН 53-86 (р), Гос граждан строй, — М., Прейскуранта здат. 1990.

б) Функциональный износ.

Представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.

в) Экономический износ.

Определяется как снижение функциональной пригодности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Функциональный и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.

Как правило, при оценке затратным подходом, до момента введения законодательства, регламентирующего продажу земли, стоимость земельного участка в расчет не принимается. В практике при проведении оценки отдельных объектов недвижимости можно оценивать право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.п.

При применении данного метода анализируется возможность не­движимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.[6]

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют тех­нику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации по­зволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потока до­ходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости до-ходоприносяшего объекта.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:

1. Сбор информации.

2. Оценка Потенциального валового дохода.

3. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта. Фиксация величины Действительного валового дохода.

4. Оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта.

d. Оценка Чистого операционного дохода, как разницы между Действительным валовым доходом и издержками, связанными с экс­плуатацией объекта.

6. Расчет коэффициента капитализации.

7. Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем деления Чистого операционного дохода на коэффициент ка­питализации.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода дисконтирования де­нежных потоков выполняется в следующей последовательности[7]:

1. Сбор информации.

2. Составление прогноза будущих доходов за предполагаемый пе­риод владения объектом недвижимости.

3. Составление прогноза будущих расходов за предполагаемый период владения объектом недвижимости.

4. Расчет предполагаемой стоимости перепродажи после оконча­ния прогнозного периода времени.

5. Определение ставки дисконта, используемой в расчетах.

6. Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем суммирования текущей стоимости будущих чистых доходов (доходы после налогообложения, скорректированные на величину текущих расходов) и текущей стоимости перепродажи объекта.

Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта БТИ в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости (данные СМИ), информация и т.п.

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.[8]

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов не­движимости, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. Как правило, для доходных объектов дан­ный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

• подробное исследование сегмента рынка, к которому прина­длежит оцениваемый объект с целью получения достоверной информации;

• сбор и проверка информации по объектам аналогам;

• анализ собранной информация и каждый объект — аналог сравнивается с оцениваемым;

• выбор единиц сравнения;

• корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки продажных цен объектов сравнения на отличия от объекта оценки;

• согласование скорректированных цен объектов аналогов и вы­вод итоговой величины рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов ана­логов являются:

1. Право собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.[9]

Оценка машин, оборудования и транспортных средств В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производ­ственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой, с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).

При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учи­тываются происходящие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и тамо­женном законодательстве. Методика учета указанной группы факто­ров различна для импортного и отечественного оборудования.

При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматри­ваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и незави­симо от других элементов.

Наиболее часто используемым подходом является затратный под­ход. Процедура оценки включает следующие этапы:

1) определение рыночной стоимости аналога (получение инфор­мации из СМИ, ресурсов Интернета, прайс-листов и т.п.):

при оценке оценщик может ориентироваться на аналогичные объ­екты путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Осуществляется подбор организаций, занимающихся производством и продажей оборудования, аналогичного оцениваемому, при этом стоимость оборудования определяется непосредственно у компаний-изготовителей на всей территории России (по телефону или факсу). Также могут использоваться справочные бюллетени «Оптовик», «Промышленный оптовик», «Капитал», справочник «Товары и цены», приложение к «Строительной газете» — «Панорама цен на строительную продукцию» за 2000 г. Могут быть использованы данные компьютерной программы «AppraisMach»; 2) определение величины износа:

Износ для основных машин, оборудования, транспорта и инвентаря определен косвенным методом по следующей классификации:

Таблица 1

Классификация износа

Физи­ческий износ. %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
	Новое	Новое, установленное, но еще не
		эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии
	Очень хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование,
		полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии
	Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование,
		полностью отремонтированное или
		реконструированное, в хорошем
		состоянии
	Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование,
		требующее некоторого ремонта или
		замены отдельных мелких частей,
		таких как подшипники, вкладыши и т.д.
	Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование
		в состоянии, пригодном для
		дальнейшей эксплуатации, но
		требующее значительного ремонта или
		замены главных частей, таких как
		двигатель или подобных
	Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование.
		требующее капитального ремонта.
		такого как замена рабочих органов
		основного агрегата
	Негодное к	Оборудование, в отношении которого
	применению или лом	нет разумных перспектив на продажу,
		кроме как по стоимости основных
		материалов, которые можно из него
		извлечь (скраповая стоимость)

Значения износа определяются оценщиком по вышеприведенной классификации по характеристикам фактического состояния по данным Заказчика.