Метод предполагаемого использования

Методом предполагаемого использования оценивают застроен­ные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка спосо­бом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

определяют суммы и временную структуру расходов, необходи­мых для использования земельного участка в соответствии с наи­более эффективным вариантом;

определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф­фективного использования земельного участка;

вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земель­ный участок;

рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконти­рования всех доходов и расходов, связанных с использованием зе­мельного участка.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех бу­дущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде­ленной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки использу­ют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле:

где V - текущая стоимость; СF - доход за период; i - ставка дисконта за этот период; п - число периодов.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижи­мости либо продажа земельного участка или единого объекта не­движимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен пре­дусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижи­мости в конце прогнозного периода.