Виды доходов и расходов при использовании метода остатка

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действи­тельного валового дохода вычитают только те операционные рас­ходы, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно по­лучить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользова­ние единым объектом недвижимости рассчитывают на базе ры­ночных ставок арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улуч­шений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы определяют, исходя из рыночных усло­вий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операцион­ные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уров­ня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимо­сти) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза­тельств по недвижимости.

Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сро­ком службы рассчитывают путем деления суммы затрат на созда­ние данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возмож­ность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений зе­мельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное измене­ние стоимости улучшений.