Институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости

Необходимо осуществить правовое закрепление единой государственной политики в сфере недвижимости, а затем обеспечить строгое следование этой политике всеми государственными органами и служащими.

Государственная политика в сфере недвижимости должна быть направлена на создание правовой «законодательной вертикали» и «исполнительной горизонтали», то есть системы правового государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости, включающей передачу административных функций по обслуживанию участников рынка недвижимости органам, действующим на уровне городов и поселений, которые могут осуществлять их наиболее эффективно.

Законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: как организаторов этого рынка и, с другой стороны, как собственников недвижимости, участников рынка; запретить организационное совмещение указанных функций.

Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости осуществляется через процедуры публичных слушаний по правовому зонированию, посредством законопроектной и контрольной деятельности объединений профессиональных участников рынка недвижимости.

Задача 3.1. Консолидация усилий по развитию рынка недвижимости на федеральном и местном уровне.

Государственная политика в сфере недвижимости должна быть направлена напереход от системы централизованного государственного управления земельными ресурсами страны, основанной на единой вертикали исполнительных органов государственной власти, к системе правовогогосударственного и муниципального регулирования, гарантирующей свободу оборота недвижимости и самостоятельность использования земли и иной недвижимости ее собственниками, основанные на соблюдении требований законодательства. Это требует контроля в едином центре за осуществлением государственной политики в сфере недвижимости и ее закрепления правовыми актами Российской Федерации, а также децентрализации непосредственного управления рынком недвижимости. Меры:

- Централизация стратегического планирования и нормативного регулирования развития рынка недвижимости. Наделение одного федерального ведомства полномочиями: по подготовке проектов правовых актов, необходимых для развития рынка недвижимости; по выполнению иных государственных функций в сфере недвижимости, кроме распоряжения имуществом. Деятельность этого органа должна быть сконцентрирована на подготовке законопроектов и иных правовых актов, на мониторинге проблем рынка недвижимости, на разработке стандартов обмена информацией.

- Централизация государственных и муниципальных функций по распоряжению землей и иной недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Функции по распоряжению землёй и недвижимым имуществом должны быть исключены из полномочий различных ведомств, кроме одного, представляющего государство, муниципальное образование как собственника. В качестве такового должны выступать специальные органы по управлению имуществом. Должны быть установлены нормы и порядок действий административных органов и их служащих в публичных интересах и под публичным контролем.

- Предоставление органам местного самоуправления самостоятельности в планировании и правовом регулировании использования земельных участков и иной недвижимости.

Предоставление органам местного самоуправления самостоятельности в управлении использования земельных участков и иной недвижимости и необходимость децентрализации управления недвижимостью диктуется невозможностью осуществлять конкретную работу по управлению недвижимостью на уровне государства и регионов; управление недвижимостью на уровне муниципальных образований должно осуществляться в соответствии с установленными на федеральном уровне принципами.

Управление развитием недвижимости на уровне городов и поселений включает в себя: (1) планирование и управление развитием территории муниципального образования; (2) правовое регулирование использования и строительного изменения всей недвижимости в пределах муниципального образования; (3) управление объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности. Управление развитием территорий осуществляется на основании стратегических планов развития городов. Они должны стать инструментом стратегического планирования, который реализуется посредством планов и регламентов правового зонирования территории.

Задача 3.2. Создание на местном уровне административных структур по
обслуживанию участников рынка недвижимости.

Для того, чтобы обеспечить необходимые условия для рынка недвижимости, следует создать на местном уровне систему, состоящую из четырёх учреждений (служб), которые будут выполнять как государственные полномочия (государственные учреждения): (1) по кадастровому учёту, (2) по регистрации прав на недвижимость, - так и чисто муниципальные функции (муниципальные учреждения): (3) по правовому зонированию, (4) по налогообложению недвижимости. Меры:

- Содействие созданию кадастровых органов на местном уровне. Необходимо на местном уровне создать органы для кадастрового учёта недвижимости в форме филиалов кадастрового учреждения субъекта Российской Федерации. При создании необходимых условий возможна передача государственных функций муниципальным кадастровым бюро (в форме муниципальных учреждений). Создать механизм компенсации лицам, которые понесли ущерб вследствие действий кадастровых учреждений. Оплата услуг этих учреждений должна осуществляться по тарифам, утверждаемым в соответствии с законодательством. Указанные средства будут учитываться в смете доходов и расходов названных учреждений, отражаясь как доходы и расходы соответствующего бюджета в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации.

- Создание системы регистрации прав, гарантирующей защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости. Реализовать на практике нормы о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов, создать систему гарантийных фондов учреждений юстиции для финансового возмещения лицам, потерпевшим ущерб.

- Содействие становлению на местном уровне регистрации прав на недвижимость.

Необходимо обеспечить становление на местном уровне системы регистрации прав на недвижимость в форме филиалов учреждения юстиции субъекта Российской Федерации. Оплата услуг учреждений юстиции должна осуществляться по тарифам, утверждаемым в соответствии с законодательством. Указанные средства будут учитываться в смете доходов и расходов названных учреждений, отражаясь как доходы и расходы соответствующего бюджета в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации.

- Содействие созданию муниципальной службы градостроительного планирования и правового зонирования территории.

Должно быть обеспечено создание муниципальных служб градостроительного планирования и правового зонирования территории для планирования и контроля за развитием недвижимости в соответствии с установленными видами использования и строительного изменения недвижимости. Планы и регламенты зонирования должны стать основным инструментом правового регулирования сегодняшнего и будущего использования участков и иных объектов недвижимости в интересах их собственников и местного сообщества.

- Содействие становлению муниципальной службы по налого­обложению недвижимости. С целью обеспечения становления на муниципальном уровне системы налогообложения недвижимости на базе её рыночной стоимости необходимо создание муниципальных служб по налогообложению недвижимости.

Задача 3.3. Регулирование деятельности государственных и муниципальных органов как представителей собственников недвижимости

Установить права органов власти по принудительному выкупу недвижимости и ограничению прав на неё в публичных интересах, необходимые процедуры и контроль общества за использованием и распоряжением государственной, муниципальной недвижимостью в интересах местного сообщества и общества в целом. Меры:

- Правовое регулирование выкупа недвижимости в публичных интересах.

Для защиты интересов сообщества и, с другой стороны, интересов владельцев недвижимости, необходимо принятие федерального законодательства о выкупе недвижимости и установлении ограничений прав на недвижимость в публичных интересах (для государственных и муниципальных нужд) при справедливой компенсации правообладателям.

Задача 3.4. Подготовка кадров, развитие новых профессий и общественных
институтов на рынке недвижимости.

Необходимо обеспечить условия подготовки и переподготовки кадров для становления новых профессий, обслуживающих рынок недвижимости, для развития конкуренции и защиты интересов потребителей. Меры:

- Подготовка специалистов для государственных и муниципальных органов.

Подготовка для государственных и муниципальных органов специалистов по финансам, менеджменту, управлению недвижимостью, по правовому зонированию и территориальному планированию, в том числе без отрыва от основной работы. Условием обучения за счёт средств бюджета должно быть обязательство обучаемого после завершения обучения отработать в органах управления не менее установленного условиями количества лет. Необходимо осуществить переподготовку специалистов, оказавшихся излишними в новых условия, предоставив им возможность проявить себя в новых сферах.

- Установление норм деятельности профессиональных участников рынка.

Обеспечить свободную конкуренцию на рынке услуг риэлторов, девелоперов (застройщиков), управляющих недвижимостью, землеустроителей, специалистов по архитектурно-планировочной деятельности, по территориальной планировке поселений, независимых оценщиков, нотариусов. Там, где это необходимо, следует законодательно установить нормы деятельности профессиональных участников рынка. Последние должны нести имущественную ответственность за возможный ущерб из-за недостатков в их работе.

- Развитие саморегулируемых общественных организаций участников рынка недвижимости.

Саморегулируемые общественные организации участников рынка недвижимости должны быть наделены широкими полномочиями: по разработке условий лицензирования деятельности и его осуществлению. Эти организации вырабатывают стандарты профессиональной деятельности и «кодексы этики» членов своего профессионального сообщества, контролируют выполнение этих требований, а в случае их нарушения – инициируют применение административных и судебных процедур. Вмешательство органов власти в деятельность саморегулируемых общественных организаций участников рынка недвижимости не допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом.

- Повышение роли профессиональной общественности в подготовке законопроектов.

- Установление публичных процедур определения прав по использованию и развитию территории городов и поселений. Необходимо обеспечить реализацию прав граждан на участие в принятии решений, касающихся землепользования и застройки посредством участия в общественных слушаниях о проектах развития территорий различного уровня до их официального утверждения.