Реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость

Содействиевовлечению в экономический оборот единых объектов недвижимости, развитию конкуренции на рынке предложения земельных участков со стороны большого числа собственников.

Необходимо исправить правовую ситуацию, когда собственник строения, предприятия не располагает полноценными правами на своё имущество, поскольку его права ограничены условиями аренды или пользования земельного участка; создать систему регистрации прав на недвижимость, защищающую имущественные интересы добросовестных правоприобретателей и гарантирующую возмещение ущерба. Права владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению должны устанавливаться и защищаться правовыми актами органов местного самоуправления.

Задача 1.1. Создание единого объекта недвижимости на основе прав
на земельный участок.

Установить единство прав на объект недвижимости, включающие земельный участок, а также все объекты, которые на нём расположены или будут возведены в будущем. Меры:

- Обеспечить передачу участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности. Принять Федеральный закон или Указ Президента Российской Федерации, который позволит передать в собственность собственникам зданий, сооружений, предприятий участки, на которых расположены их объекты, по их заявлению, быстро и с минимальной оплатой. Обеспечить гражданам и организациям условия для оперативного и не связанного с чрезмерными затратами средств и времени кадастрового учёта участков (с экономически оправданной точностью границ), а также для быстрой и надёжной регистрации прав на земельный участок и иную недвижимость.

- Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты). Цель этих мероприятий – защита прав собственников зданий, участков, а также иных лиц, имеющих права и законные интересы в отношении недвижимости.

Задача 1.2. Обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости.

Сделать предсказуемыми и гарантированными права приобретателей недвижимости по владению, пользованию и распоряжению объектами, обеспечить максимальные возможности для свободного гражданского оборота недвижимости. Меры:

Защита прав покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

- законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» гражданского оборота земельных участков (например, п.3 ст.129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Задача 1.3. Формирование системы установления и гарантирования прав на объекты недвижимости.

Для защиты прав владельцев недвижимости необходимо создать надежные и эффективные государственные системы учёта объектов недвижимости и регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также установить на местном уровне систему определения прав собственников и владельцев по использованию и строительному изменению объектов недвижимости. Меры:

- Законодательно закрепить единство кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции осуществляет один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

- Обеспечить гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость. Обеспечить доверие к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - перейти к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

- Определить содержание прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Это требует принятия федеральных правовых актов о правовом зонировании, определяющих рамочные требования для создания муниципальных нормативных актов правового зонирования (Правила застройки и землепользования), которые должны определить содержание прав по использованию недвижимости.

Задача 1.4. Разграничение земель.

Целью разграничения собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями (далее – публичные образования) является максимально возможная передача участков публичным образованиям нижнего уровня, которые могут обеспечить эффективное использование недвижимости. Муниципальные образования, в наибольшей степени заинтересованные в местном экономическом развитии, основой которого является земля и иная недвижимость, получат имущество для выполнения своих функций и наполнения бюджетов за счёт продажи участков, а также возможность введения налога на недвижимость. Меры:

- Передача земель городов и поселений в собственность муниципальных образований.

- Разграничение земель между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации.

- Отнести к собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации участки, отнесенные федеральным законом к видам участков, необходимых для выполнения государственных функций (обеспечения государственных нужд). В собственности Российской Федерации находятся земли, отнесённые к собственности Российской Федерации федеральными законами. К собственности субъектов Российской Федерации относятся все межселенные земли, свободные от прав иных лиц.

Задача 1.5. Приватизация недвижимости как единого объекта.

Передать новому собственнику полноценный объект недвижимости за его реальную рыночную цену, зафиксировать права, обязанности и ответственность будущего собственника за содержание объекта, уплату им налога на недвижимость. Меры:

- Правовое регулирование приватизации объектов недвижимости и предприятий.

- Дополнить федеральное законодательство о приватизации нормами о приватизации единых, включающих участок, объектов недвижимости и предприятий вместе с земельным участком с заранее определенными правами по их использованию и развитию на основе правового зонирования.

- Передача на конкурсной основе государственных и муниципальных участков под застройку в собственность либо аренду.

- Принятие на федеральном уровне норм о порядке передачи земельных участков как объектов недвижимости под застройку на основе публичности и конкурсности. Участки могут передаваться не в собственность, а в аренду лишь в установленных случаях: (1) когда приватизация конкретных земельных участков запрещена федеральным законом; (2) в случае резервирования участков для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленном федеральным законом; (3) по желанию всех заявителей на предоставление участка под застройку.

При этом сохраняется правовое единство объекта недвижимости: строение и улучшения, возводимые собственником земельного участка считаются его собственностью; строение и все улучшения, возводимые на арендуемом участке, считаются находящимися в аренде на тех же условиях, что и арендуемый участок, если иное не установлено договором с собственником земельного участка.