Ожидаемые результаты

Определение четких прав и установленных обязанностей инвесторов, защита их интересов, заранее установленные нормы и правила по разрешенному использованию и строительному изменению недвижимости, гарантирующие прозрачность процедур и объективность решений (правовое зонирование), будут способствовать улучшению инвестиционного климата и росту объема инвестиций в развитие недвижимости. Существенно повысится активность инвесторов в развитие коммерческой и конторской недвижимости с целью получения дохода. Станет возможной последующая перепродажа объекта по его действительной рыночной стоимости.

В результате устранения существующих барьеров для получения участков под застройку за счет создания равных возможностей для получения участков в собственность под строительство на основе участия в конкурсе увеличится предложение на рынке земельных участков для строительства объектов нужного типа и качества. Это создаст основу для развития деятельности застройщиков (девелоперов), занимающихся улучшением и застройкой участков для последующей продажи.

Недвижимость станет надежным залоговым обеспечением кредитов. Появится значительный спрос на банковские услуги по кредитованию, так как будут созданы условия для финансирования строительства посредством ипотеки, а также использования ипотеки как инструмента финансирования приобретения недвижимости. Установление возможности ипотеки земельного участка вместе с правами собственности на вновь возводимый объект недвижимости позволит получать кредит на строительство. Активное участие профессиональных кредиторов в финансировании развития недвижимости позволит снизить риски, связанные с инвестированием в недвижимость. Прямые инвестиции значительно сократятся.

Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки в соответствии с условиями правового зонирования. Стабильность “правил игры” на рынке недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение единого налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от своей деятельности.

Профессиональные операторы рынка недвижимости расширят свою деятельность, так как на рынке появится много объектов недвижимости, принадлежащих частным собственникам, которым они помогут совершать операции с недвижимостью. Конкуренция между продавцами приведет к тому, что можно будет продать недвижимость по приемлемой цене или приобрести недвижимость нужного качества. Развитие ипотечного кредитования потребует также активизации бизнеса по страхованию предмета ипотеки, жизни заемщика, а также эффективного распределения страхования рисков самого ипотечного кредита между кредиторами и страховщиками. Получит развитие страхование профессиональной ответственности участников рынка недвижимости. В результате развития конкуренции профессиональные участники рынка недвижимости будут вынуждены более тщательно выполнять свои функции на рынке, снижая стоимость оказываемых ими услуг при одновременном повышении качества предоставления данных услуг.

До приемлемого уровня будут снижены трансакционные издержки при совершении сделок, в т.ч. нотариальные сборы. Это устранит препятствия для отражения в договорах истинной цены сделок. Благодаря открытости сведений о кадастровом учёте, зарегистрированных правах, правопритязаниях и цене сделок участники рынка получат необходимую информацию для принятия решений.

Граждане получат твердые гарантии на права собственности на недвижимость, включающую земельный участок, будь то квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом, дача или иной объект недвижимости. Подтверждение законных прав собственности на объекты недвижимости, завершение процесса приватизации жилья через передачу прав собственности на общее имущество в кондоминиумах и на занимаемые участки, будет встречено населением позитивно. С другой стороны, установление четких обязанностей, связанных с «бременем собственности» (управление собственностью, включая покрытие расходов на содержание недвижимости, уплата налога на недвижимость в соответствии с ее рыночной стоимостью) может вызвать отрицательную реакцию со стороны части семей, в первую очередь, не имеющих достаточного дохода для выполнения данных обязанностей. На смягчение данной реакции должны быть направлены меры социальной защиты населения с низким уровнем дохода в форме предоставления им адресных субсидий на оплату услуг по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с их доходами и установленными социальными стандартами.

Прямым следствием передачи участков под зданиями в собственность их владельцев, совершенствования законодательства и практики землеустройства, кадастрового учёта и регистрации прав будет превращение значительной части граждан в полноценных собственников своего жилища. Для многих граждан из группы «бедные» будут созданы возможности увеличить свои доходы и уровень жизни и пополнить «средний класс». Возможность свободного гражданского оборота объектов недвижимости позволит каждому гражданину использовать своё жильё в своих интересах с максимальной эффективностью: сдать в аренду, продать, получив его настоящую цену, взять в аренду или купить более подходящее жильё ближе к месту работы по приемлемой цене.

Доходы значительной части граждан «среднего класса» связаны с рынком недвижимости. Предлагаемые меры позволят значительно увеличить эти доходы, сделать их более гарантированными. Часть граждан этой группы является предпринимателями, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Весь малый бизнес чрезвычайно чувствителен к так называемым «фиксированным затратам», к которым относятся и затраты на пользование недвижимостью. Мероприятия по восстановлению единства недвижимости, по созданию новых строений и развитию гражданского оборота недвижимости будут способствовать увеличению предложения недвижимости, снижению цен на объекты, снижению арендной платы. Значительно большие возможности появятся у существующих предпринимателей; выгодное предложение «производственных площадей» привлечёт в малый бизнес больше предприимчивых граждан.

Предприниматели «среднего бизнеса» в результате передачи им в собственность участков под их строениями получат «автоматическое» и существенное увеличение стоимости их бизнеса. Они смогут расширить своё дело посредством строительной ипотеки. Благодаря равной для всех возможности выбора участка для ведения бизнеса, стимулирующей ведение дел «по правилам», создаются более эффективные предприятия, не обременённые криминальными и административными поборами, которые приносят стабильные большие доходы.

Предлагаемые мероприятия - по разграничению прав собственности на землю и передаче большей части земель в пределах границ муниципальных образований в муниципальную собственность, по приватизации земельных участков, по реформе в сфере налогообложения недвижимости и по правовому регулированию рынка недвижимости – означают перераспределение властных и финансовых полномочий государственных органов и органов местного самоуправления. Оценка реакции государственных органов и их служащих не является однозначной. Эту реакцию можно оценить скорее как отрицательную, так как они затронут устоявшиеся интересы различных ведомств и чиновников, которым сложившийся порядок выгоден.

Главная поддержка может быть получена со стороны органов местного самоуправления. Хотя задачи приватизации муниципальных земель могут изначально вызвать непонимание со стороны местных чиновников, но органы местного самоуправления объективно заинтересованы в вовлечении недвижимости в гражданский оборот. Рынок недвижимости становится источников местного экономического развития: недвижимость обеспечивает рабочие места и жилье, доходы в бюджет; недвижимость как объект надежных прав обеспечивает приток инвестиций, повышает качество жизни в городе, поселении.

Для реализации намеченной политики будут необходимы серьезные усилия и политическая воля для преодоления узковедомственных интересов. Главным направлением должно быть максимальное закрепление правил на уровне законодательных актов и ограничение числа решений, принимаемых административно-бюрократической системой.

Введение рынка земельных участков в городах позволит привлечь средства граждан и организаций к строительству жилья не только в сельской местности вдали от места работы горожан, но и в пределах города, поселения. Благодаря рынку участков это жильё будет дифференцировано в соответствии с требованиями потребителей по цене, качеству и местоположению.

Реализация предусмотренных мероприятий окажет существенное влияние на градостроительство:

- позволит осуществлять градостроительство с учётом мнения местного сообщества и владельцев недвижимости;

- создаст механизм формирования участков как объектов недвижимости;

- создаст рыночные рычаги перераспределения используемой земли, в том числе, вывода промышленных производств из центра городов;

- повысит эффективность использования земельных участков и иной недвижимости благодаря налогообложению недвижимости;

- создаст механизм наполнения местных бюджетов, благодаря чему станет возможным финансирование создания инженерной и транспортной инфраструктуры территорий городов и иных населенных пунктов;

- повысит уровень благоустройства городов и иных населенных пунктов.

Предлагаемые меры позволят повысить эффективность существующих предприятий и создадут условия для возникновения новых предприятий и видов деятельности. Все участники рынка получат более гарантированные права на недвижимость как единый объект, включающий земельный участок, смогут снизить трансакционные издержки при операциях с недвижимостью.

Благодаря децентрализации административных функций по управлению рынком недвижимости и созданию органов по обслуживанию этого рынка на уровне городов и поселений, действующих в рамках установленных правил, участники рынка смогут минимизировать зависимость бизнеса от бюрократических процедур, создать партнерские отношения бизнеса и власти. Открытость и конкурсность процедур предоставления участков и иной недвижимости позволит минимизировать злоупотребления при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.

Эффективность существующих предприятий будет увеличена благодаря мерам по передаче участков собственникам зданий и предприятий. Это позволит вовлечь недвижимость в экономический оборот как капитал, повысить ликвидность недвижимости, более эффективно использовать недвижимость в бизнесе. Акционерные общества смогут благодаря росту своих активов увеличить свой уставный капитал. Станет возможным использование недвижимости в качестве надежного обеспечения исполнения обязательств.

Благодаря рынку земельных участков и конкуренции между городами за возможность организации новых производств на своей территории цены на недвижимость будут соответствовать экономическим условиям. Расширение числа производителей будет стимулировать конкуренцию между ними, обеспечивая рост качества товаров и услуг при приемлемых ценах.

Предлагаемые меры создадут возможности для появления и развития новых видов предпринимательской деятельности: частных землеустроителей - за счет создания спроса на услуги по землеустройству, межеванию; специалистов по городскому планированию; девелоперов. В определённой степени к новым профессиям можно отнести профессии специалистов по государственному и муниципальному управлению, прошедших подготовку и переподготовку.

В результате реализации предлагаемых мероприятий в России будет создан рынок недвижимости, который станет важнейшей составной частью процесса экономического развития; будет принята необходимая для нормального функционирования этого рынка законодательная база, построена максимально приближенная к потребностям граждан и организаций система государственных органов, обслуживающих участников рынка недвижимости, интересы общества и государства.

На основе правового зонирования появится возможность реально осуществлять комплексное развитие городов и поселений, стимулировать мерами правового экономического воздействия вывод предприятий из центральных районов туда, где они более выгодны и владельцам предприятия, и городскому сообществу. Правовое зонирование поможет лучше планировать транспортную и инженерную инфраструктуру городов и поселений, создаст условия для их развития. Здесь могут быть применены известные во многих городах мира механизмы финансирования строительства инфраструктуры, в том числе - за счёт повышения стоимости участков, обеспеченных инфраструктурой, роста поступлений от налога на недвижимость.

Повышение ликвидности недвижимости позволит использовать её в качестве залога. Ипотечное кредитование позволит решить две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьям ипотечное кредитование позволит сначала получить жильё и только потом в течении достаточно долгого времени небольшими частями выплачивать кредит. Использование ипотеки в бизнесе станет со временем основным источником финансирования развития производства товаров и услуг.

Благодаря полноценной собственности на недвижимость увеличится инвестиционная привлекательность недвижимости, российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать долгосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это, в первую очередь, приведёт к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства.