Нормативные акты, необходимые для осуществления реформы в сфере земли и иной недвижимости

Федеральный закон о передаче земельных участков собственникам зданий, строений, предприятий

Установить право физических и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений, предприятий, которые фактически существуют на момент принятия Закона, на получение в собственность земельных участков, на которых расположены данные объекты недвижимости, (за исключением установленного Законом Российской Федерации перечня) при условии подачи заявления и уплате установленного Законом минимального платежа. Устанавливается минимальный перечень документов, необходимых для регистрации права на участок и на единый объект недвижимости (подтверждение с приложением копии квитанции об уплате минимального платежа, уставные документы, имеющиеся документы на право пользования участком, выданные уполномоченными органами ранее, документы о праве собственности на строение, предприятие, расположенное на участке). Основанием для отказа может быть только наличие иного кроме муниципального образования и государства зарегистрированного собственника участка.

Если строение или предприятие находится в собственности физического или юридического лица, а государственный (муниципальный) участок принадлежит ему на ином, кроме собственности, праве, это лицо может по своему усмотрению либо оформить земельный участок в собственность, либо продолжать пользоваться участком на существующем праве. Если такой собственник хочет продать или заложить здание, предприятие, он обязан предварительно оформить право собственности на участок.

Поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации

Возможность оборота недвижимости не должна обуславливаться законами о земле (п.3 ст.129 ГК РФ). Ввести в действие главу 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (с отменой её увязки с Земельным кодексом), заменив нормы об изъятии участка в связи с ненадлежащим использованием (ст.ст. 284, 285, 286) - как противоречащие части 3 ст.55 Конституции Российской Федерации - на нормы об экономическом стимулировании эффективного использования участков. Исключить отсылки в этих статьях к земельному законодательству, означающие (в силу ст.72 Конституции Российской Федерации) делегирование субъектам Российской Федерации прав по правовому регулированию изъятия участков.

Установить, что гражданский оборот земельных участков и иной недвижимости осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При этом в соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации отдельными федеральными закономи может регулироваться использование земли как природного ресурса.

Ввести определение понятия объекта недвижимости.

Установить норму о прекращении права пользования у членов семьи бывшего собственника жилого помещения, в случае перехода права собственности к другому лицу.

Федеральный закон о кадастровом учёте недвижимости

Основное направление совершенствования кадастрового учета заключается в развитии законодательства о государственном земельном кадастре и в объединении кадастрового учета земельных участков с техническим учетом строений и сооружений, иных объектов недвижимого имущества, т.е. создание кадастра недвижимости, используя в качестве основы земельные участки, с которым эти объекты связаны.

Закон должен определить цели кадастрового учёта недвижимости – удостоверение возникновения и индивидуализация недвижимости жилого или иного назначения как объекта с определёнными физическими характеристиками и границами действия сервитутов, прекращения его существования; установить правомочия кадастровых органов, возможность контроля за их деятельностью и за расходованием средств, зафиксировать права и обязанности граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Сведения, не предусмотренные Законом, не включаются в состав кадастра для того, чтобы избежать неоправданных затрат средств и времени на его ведение.

Границы участка могут быть определены по инициативе землепользователя путём: (а) описания с экономически оправданной точностью (общие границы); (б) с выносом на местность (фиксированные границы) либо иным предусмотренным федеральным законодательством способом. Минимальные требования к точности описания границ участка определяются исходя из нужд его учёта в целях налогообложения.

Учёт производится по требованию налоговых органов – для учёта объекта в целях его налогообложения – за счёт соответствующего бюджета. Собственник, владелец недвижимости вправе за свой счёт заказать определение более точных границ для обеспечения последующей регистрации прав.

Функции по землеустройству отделяются от кадастрового учёта. Кадастровый орган несёт имущественную ответственность за соответствие данных учёта первичным документам, представленным для учёта, за полноту и своевременность выдаваемой информации. Кадастр недвижимости является основой для создания иных государственных кадастров и реестров.

Поправки к принятому в первом чтении проекту Федерального закона «О землеустройстве»

Урегулировать правоотношения при землеустроительных действиях: подготовка землеустроительного проекта, в соответствии с которым осуществляется межевание, изменение границ, слияние участков; выявление существующих ограничений в отношении недвижимой собственности; установление границ земельной собственности. Землеустройство осуществляется по инициативе собственника (собственников). Установить процедуры землеустройства. Землеустроительные работы и техническая инвентаризация являются единой задачей, производятся землеустроителями - государственным землеустроителем либо имеющим лицензию частным землеустроителем. Землеустроитель несёт имущественную ответственность за соответствие действительному положению материалов проекта кадастрового дела. Нормы и требования по определению и кадастровому учёту границ земельных участков устанавливаются правовыми актами Российской Федерации на основе принципа экономически оправданной точности учёта: границы устанавливаются со степенью точности, необходимой заявителю, но достаточной для целей налогообложения. Определить правовое положение землеустроителя, права, обязанности и ответственность всех лиц, участвующих в землеустройстве.

Поправки к Федеральному закону «О регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»

Цель поправок – обеспечить доверие к сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр), устранить противоречия Закона, в том числе, наличие элементов двух взаимоисключающих систем: регистрации прав и регистрации сделок. Единый реестр должен содержать перечень всех прав на объект и отсылки к нормативным актам правового зонирования (Правила застройки и землепользования), устанавливающим ограничения на использование недвижимости. Сделка регистрируется как обременение права. При регистрации должна быть предусмотрена реализация принципа единства объекта недвижимости и прав на него на базе прав на участок.

Права на недвижимое имущество считаются возникшими с момента регистрации заявления и вступают в силу после внесения записи о регистрации права в Единый реестр. Действующие нормы о возникновении права с неопределённого момента внесения записи в Единый реестр создают условия для ущемления прав граждан и организаций, противоречат принципам действующих в Российской Федерации законов о патентном праве, о наследовании.

Уточнить нормы о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов; ввести аналогичные судебным процедуры установления прав; создать систему гарантийных фондов (самоокупаемых за счет страховой платы правоприобретателей) учреждений юстиции по регистрации прав для возмещения возможного ущерба, возникающего вследствие осуществления регистрации, установить защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости, лицам, потерпевшим ущерб, он возмещается в полном объёме.

Надёжность зарегистрированных прав должна быть обеспечена их публичностью - безусловной и полной открытостью сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту, об истории перехода прав на него, государственными гарантиями истинности и чётким регламентом процедур регистрации. При этом защита прав граждан должна обеспечиваться конфиденциальностью обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Федеральный закон о правовом зонировании

Устанавливаются рамочные требования по созданию на муниципальном уровне регламентов правового зонирования, которые определят содержание прав по использованию и развитию недвижимости. Правовое зонирование должно заменить систему административного установления “целевого использования” каждого объекта недвижимости, которая не гарантирует определённых прав собственникам, инвесторам; вводится чёткая, не допускающая произвольных решений, процедура установления разрешённого использования и допустимых строительных ограничений недвижимости в интересах собственника при учёте интересов местного сообщества. Документы правового зонирования территории (Правила застройки и землепользования, включающие карты зонирования и текст зональных регламентов) являются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, определяющими разрешенные виды использования недвижимости в данной зоне, предельные показатели по высоте здания, этажности, плотности застройки и т.д. Собственник, инвестор в определённых правовым зонированием пределах могут возводить сооружения и изменять способ их использования без многочисленных согласований на основании уведомления с описанием будущего объекта, который должен соответствовать установленным нормам.

Федеральный закон о принципах управления государственной, муниципальной недвижимостью

Участки, свободные от прав иных лиц, передаются на основе конкурсности и публичности в собственность граждан и организаций, если запрет на приватизацию земельного участка или видов земельных участков не установлен законодательством Российской Федерации или субъекта Российской Федерации или нормативным правовым актом органа местного самоуправления; в последнем случае участок передаётся в долгосрочную аренду. В качестве представителя собственника недвижимости специально созданные государственные и муниципальные органы управляют ею, руководствуясь требованиями, которые диктует общественный характер этой собственности, а именно: продажа на открытой конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческой интерес; возможность передачи на конкурсной основе государственной и муниципальной недвижимости в управление специализированных коммерческих структур.

Поправки к Налоговому кодексу Российской Федерации о налоге на недвижимость и по стимулированию ипотеки

Налог на недвижимость вводится органом местного самоуправления как определённый процент от фискальной оценки, производной от рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость определяется с учётом наилучшего использования недвижимости.

Для сбора налога на недвижимость создаётся реестр фискальной оценки. Предметом реестра является учёт фискальной стоимости объекта, размер начисленного налога и сведения о его уплате. Кроме того, реестр фискальной оценки содержит сведения об объектах налогообложения, получаемые из государственного кадастра недвижимости, а также сведения о правообладателях-налогоплательщиках, получаемые из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с нею. В переходный период (до создания реестра фискальной оценки) сведения, подлежащие учету в реестре фискальной оценки, учитываются органами, ведущими учет указанных сведений в настоящее время; указанные сведения не считаются частью государственного реестра налогоплательщиков и кадастра недвижимости (земельного кадастра, иных реестров недвижимости).

Для экономии бюджетных средств оценка рыночной стоимости недвижимости для налогообложения производится методом массовой оценки по утверждённой методике. Устанавливаются процедуры апелляций и разрешения споров, связанных с фискальной оценкой недвижимости.

Предусматривается снижение налогооблагаемой базы граждан по подоходному налогу на сумму выплат по обеспеченному ипотекой кредитному договору; снижение налогов на доходы физических лиц от операций с недвижимостью, в т.ч. исключение из налогооблагаемой базы дохода от продажи недвижимости при реинвестировании в недвижимость в течение двух лет; отказ от взимания налога на добавленную стоимость при реализации объекта ипотеки на открытых торгах, которые проводятся в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом недвижимости.

Поправки к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Цель поправок - обеспечить развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. В случае уступки прав требований по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, установить возможность смены залогодержателей с соответствующей государственной регистрацией их прав без обязательного оформления договора уступки прав по обеспечивающему обязательству (по договору об ипотеке).Установить основания возникновения ипотеки в силу закона, соответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации, и порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона. Уточнить перечень оснований для прекращения обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устранить противоречия между Законом и Гражданским кодексом Российской Федерации в части понятий «торги» и «аукцион». Устранить ограничение на заключение договора об ипотеке жилого помещения по доверенности. Устранить ограничение на залог сельскохозяйственных угодий и земель крестьянских (фермерских) хозяйств, земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Установить нормы, регулирующие применение ипотеки в период строительства объекта недвижимости.