Решение о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов традиционного инвестиционного анализа.
Как известно, существует 2 группы методов принятия инвестиционных решений:
§ методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.),
§ методы, основанные на учетных оценках (метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.).
Среди перечисленных методов предпочтительным является использование методов первой группы, поскольку они учитывают временную стоимость денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.
В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражено формулой:
|
|
, (24)
где:
V – стоимость объекта недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом (формула 22)
V0 – текущая стоимость инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).
При этом проект считается эффективным, если его чистая текущая стоимость неотрицательна.
Для расчетного примера величина чистой текущей стоимости положительна и равна 535 625 – 200 000 = 330 625. Таким образом, проект можно принять к финансированию.
Приложение. Пример расчета
В приложении приведен пример оценки проекта инвестирования в объект недвижимости согласно изложенной в пособии методике. В Табл. 2 представлены исходные данные для расчетов. В Табл. 3 приведены расчеты денежных потоков, приносимых объектом недвижимости в будущем и расчет их текущей стоимости.
Табл. 2. Исходные данные
Табл. 3. Планирование денежных потоков и расчет текущей стоимости объекта
Содержание:
Введение....................................................................................................................................................................... 2
Получение исходных данных................................................................................................................. 6
Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период.............. 9
Расчет чистого операционного дохода от использования объекта............................................. 9
Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала 12
Определение цены перепродажи объекта................................................................................................. 13
Определение текущей стоимости объекта недвижимости..................................... 18
|
|
Принятие решения о финансировании объекта недвижимости.......................... 19
Приложение. Пример расчета................................................................................................................. 21
[1] Нижний индекс i означает, что данные задаются для каждого года на период планирования денежных потоков.
[2] В формулах используются принятые в литературе по оценке недвижимости обозначения. Обозначение исходных данных соответствует таблице 1
[3] Здесь и далее после расчетных формул приводится пример расчета (для 1-го года), в приложении приведены результаты расчетов на весь период планирования.
[4] d=(FV-PV)/PV Так как на конец периода экономической жизни стоимость объекта равна нулю, d=-1