Проблемы выделения долей в натуре из земель сельскохозяйственного назначения

1.Общая долевая собственность на землю.

На определенном этапе истории России в земледелии использовался коллективный труд сельской соседской общины. Ей был свойственен дуализм, при котором сохранялась общая собственность на землю, но каждый хозяин со своей семьей обрабатывал свой надел.[44] Уже в этот исторический промежуток времени можно говорить о зарождении общей долевой собственности на землю и возможности перехода в долевую собственность, где основной единицей является земельная доля.

Впервые выдел земельной доли из общей долевой собственности на законодательном уровне произошел на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» и Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». В последующем 1 февраля 1995 г. правительством было принято постановление «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», и 7 марта 1996 г. был издан Указ президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю», которые внесли коррективы в ранее действующее законодательство.

Началом экономических реформ послужил надел долями всех работников совхозов и колхозов. Разделу подлежали только сельскохозяйственные угодья предприятий, за исключением земель, переданных сельским советам и в фонд перераспределения районов. Наиболее полная правовая регламентация земельной доли в праве общей долевой собственности была осуществлена ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г.

В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992-1994 гг. колхозов и совхозов 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн. граждан.[45]

Площадь долевой земли занимает 110 млн. га, но, по экспертным оценкам только около 10 % надлежащим образом оформлена. Здесь много нерешенных процедурных вопросов. Для их снятия в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо установить более четкий порядок проведения общего собрания участников долевой собственности (включая порядок определения их состава, возможность

заочного голосования, наделения одного из дольщиков правами представителя), а также внести поправки в ряд других процедур.[46]

В соответствии с решениями общих собраний учредителей и предоставленными списками граждан-учредителей каждого вновь образованного хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива на основании постановлений администрации того или иного района сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов были переданы в собственность вновь образованным хозяйственным обществам и товариществам. Этим сельскохозяйственным организациям были выданы соответствующие свидетельства о праве собственности на землю.

Те граждане, которые не выступили учредителями того ли иного образованного хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива и выделили земельные участки на местности в счет земельных долей для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, стали собственниками соответствующих земельных участков.

Таким образом, часть приватизированных земель находится в собственности сельскохозяйственных организаций, а часть – в долевой собственности граждан.

Но на практике из-за правовой неграмотности и нечеткого распределения полномочий межу органами власти порой возникало право «двойной» собственности на земельный участок.

Органы местного самоуправления часто принимали повторные решения о приватизации сельскохозяйственных угодий, а комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдавали всем свидетельства по утвержденной Указом Президента РФ форме без рассмотрения вопроса, распорядились собственники земельными долями или нет, без учета того, что сельскохозяйственной организации ранее уже было выдано свидетельство о праве собственности на землю, удостоверяющее право собственности на земельный участок именно сельскохозяйственной организации.[47]

В результате рассмотрения споров, предметом которых было выяснение вопроса, кто является собственником земельного участка, сложилась судебная практика.

Если земельный участок не был выделен в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения земельного участка, используемого под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство, а также передачи выделенного земельного участка в аренду на срок более пяти лет или в залог, право собственности признавалось за сельскохозяйственной организацией, которой было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок, или ее правопреемником. Об этом свидетельствуют многочисленные судебные дела.

В связи с тем, что граждане все же распорядились принадлежащими им земельными долями до того, как получили свидетельство о паве собственности на свое имя, следует признать такую судебную практику справедливой, тем более что, внеся свой участок в уставный капитал, они приобрели, право на часть прибыли данного юридического лица.

По-другому обстоят дела, если у юридического лица нет правоустанавливающих документов на землю. Де-юре земельный участок принадлежит гражданам, поскольку у них есть свидетельство о праве собственности, но де-факто владеет и пользуется участком сельскохозяйственная организация, она же несет все издержки. По такой категории дел судебная практика неоднородна. Часто суды встают на сторону граждан, поскольку у них имеются правоустанавливающие документы. Рассмотрев проблемы «двойной» собственности, обратимся к проблемам граждан, право собственности, на землю которых никто не оспаривает.

В результате приватизации они получили земельные участки в общую долевую собственность, без определения конкретных границ участка каждого собственника. Таким образом, каждый из них имеет в собственности земельную долю. В ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перечислены действия, которые вправе совершить участник долевой собственности по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли.[48]

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Эта процедура называется выделением доли в натуре.

Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (выделения доли в натуре) установлен статьей 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».[49]

При реализации своего права на выделение доли участнику долевой собственности следует учитывать ряд нюансов: во-первых, земельный участок, находящийся в долевой собственности должен состоять на кадастровом учете и иметь графическое описание границ.

Во-вторых, публикации о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли должны содержать очень четкое, правильное, понятное описание выделяемого земельного участка.

В-третьих, во избежание «волокиты», обращаясь в местную администрацию с просьбой предоставить копию протокола общего собрания участников долевой собственности, следует позаботиться о проставлении должностным лицом отметки о дате принятия такого заявления.

В-четвертых, изготовление землеустроительного дела следует поручить землеустроительной организации, которая готовила землеустроительное дело для постановки всего земельного участка на кадастровый учет.

В-пятых, если выделение земельной доли было осуществлено с целью дальнейшей продажи гектаров по заранее определенной цене, то необходимо уведомить областную и местную администрацию о предстоящей продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в противном случае продажа земельного участка будет признана ничтожной и применены последствия недействительности ничтожной сделки.[50]

Чтобы не остаться с худшими землями, участники долевой собственности должны использовать способы защиты от захвата своих земель, среди которых:

*отслеживание публикаций в областной и местной газетах о выделении земельного участка в счет земельной доли, а также о проведении общего собрания участников долевой собственности;

*своевременное направление обоснованных возражений дольщикам, которыми не был соблюден порядок и содержание публикации, установленные Законом;

*обязательное участие в проводимых общих собраниях, несмотря на расхожее мнение о том, что один голос не может повлиять на принимаемое решение;

* если доля уже продана и выдана генеральная доверенность на распоряжение долей – отзыв доверенности;

*концентрация вокруг себя дольщиков-единомышленников, либо примыкание к уже существующей группе с целью объединения сил и ресурсов.

2. Проблемы, связанные с невостребованными земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с ч. 5 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованные земельные доли – это те, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю.

Иначе говоря, то невостребованными являются, во-первых, доли лиц, которые были включены в 1992 г. в списки на приватизацию, но умерли до момента выдачи свидетельств на право собственности. Во-вторых, доли тех лиц, кто по каким-то причинам не получил свидетельства (например, выехали за пределы района). Но закон, по сути, под невостребованные доли подводит и доли тех граждан, которые, образно говоря, держат при себе многие годы свидетельства и не выделяют в счет них земельные участки.

В результате естественной убыли и миграции сельского населения и ряда других причин, до 30 % общего количества долей остаются невостребованными или выморочными, и, как правило, не вовлечены в хозяйственный оборот.

Для решения этой проблемы, по мнению А.В. Петрикова необходимо установление порядка отказа от права собственности одновременного возникновения прав собственности на них муниципального образования или субъекта Федерации.[51]

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает сложные процедуры по выделению в счет невостребованных земельных долей земельных участков.

Во-первых, для образования земельного участка в счет невостребованных долей органы власти сначала принимают соответствующее решение.

Во-вторых, общему собранию участников долевой собственности необходимо принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

В-третьих, органы власти публикуют сообщение о невостребованных земельных долях, в котором указывают фамилии лиц, не распорядившихся ими.

В-четвертых, органы власти устанавливают границы этого земельного участка, ставят его на кадастровый учет.

В-пятых, следующий шаг – обращение в суд с заявлением о признании выделенного участка бесхозяйной вещью.

В-шестых, на основании решения суда в отделе ФРС происходит регистрация участка как бесхозяйной вещи.

Наконец, в-седьмых, органы власти должны обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на участок – бесхозяйную вещь.

И только после вступления в законную силу решения суда и регистрации права собственности органов власти на земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей в отделе ФРС, можно говорить о том, что право собственности граждан на невостребованные земельные доли прекратилось.

Граждане, включая наследников, не оформивших права на земельные доли, на любом этапе могут заявить о своих правах: и тогда, когда процедуры только запускаются и идут, и даже тогда, когда участок переходит в собственность области или района. В последнем случае гражданин (наследник) обращается в суд с заявлением о пересмотре права собственности области или района на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей.

В любом случае стоит признать, что простой земель, пригодных для аграрного производства, недопустим. Если номинальный собственник фактически не хочет осуществлять использование земель сельскохозяйственного назначения, то лучше позволить государству это сделать, чем предоставить землю на усмотрение рейдеров.

Рейдерский захват земель, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции, и перевод их в другую категорию, сопряженный с использованием не по назначению, создает угрозу продовольственной безопасности нашего государства, поэтому необходим особый государственный контроль за пользованием землями сельскохозяйственного назначения, их защита от нецелевого использования, обеспечение гражданам гарантий на осуществление прав собственника в отношении своих земельных участков и своевременное реагирование на простой столь ценных земель.

Глава 4