Залог земель сельскохозяйственного назначения

1. Особенности залога сельскохозяйственных земель.

Ипотека земельных участков – разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка. Легальное определение данного понятия отсутствует и в силу этого мы вынуждены пользоваться доктринальным.

На развитие земельной ипотеки в 2006 году из федерального бюджета выделено 1,3 млрд. рублей, которые направлены на увеличение уставного капитала ОАО «Россельхозбанк».

В 2006 г. ОАО «Россельхозбанк» в ходе плотного земельно-ипотечного кредитования, осуществляемого в рамках нацпроекта, предоставил сельхозтоваропроизводителям из 25 регионов РФ 65 кредитов на общую сумму 2114 млн. рублей. Площадь залогового фонда земель сельскохозяйственного назначения, принятых в обеспечение земельно-ипотечных кредитов, составила более 91 тыс. га. При этом около 40 % от общего количества выданных кредитов пришлось на заемщиков малых форм хозяйствования в АПК – крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, предоставивших в залог 3,7 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. К концу 2007 года объемы выданных земельно-ипотечных кредитов достигли 4,1 млрд. рублей.

В соответствии с действующим законодательством[52] в залог могут быть переданы:

1) земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

2) земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

1) земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

2) земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

3) земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

Для развития земельной ипотеки необходимо проработать множество направлений: земельная ипотека под строительство доступного жилья, загородная ипотека, с/х ипотека и ипотека земли под строительство коммерческой недвижимости. Все эти направления в РФ, можно сказать, не развиты.

Исходя из смысла п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», доля в праве на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Согласно п. 1 ст. 62.1 не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что соблюдение особенностей ипотеки земельных участков, закрепленных законодательством об ипотеке, позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

2. Особенности кредита под залог земельного участка.

Кредит под залог недвижимого имущества – самый предпочтительный для банков вид кредита. Однако на такой вид залогового имущества, как земельные участки, российские банкиры смотрят с некоторым скепсисом. Сегодня лишь немногие банки предлагают взять ссуду под залог земли.

Николай Корчагин, генеральный директор компании «КредитМарт» утверждает, что среди игроков, продающих данный продукт, можно отметить Банк Москвы, предоставляющий кредит на строительство жилого дома под залог имеющегося земельного участка, а также КБ МИА и «Оргбанк», которые предлагают кредиты под залог земельного участка на любые цели.

Юлия Полякова, начальник департамента по связям с общественностью кредитного брокера «Фосборн Хоум» говорит, что среди банков, которые наиболее активно развивают данное направление, мы можем выделить Московский кредитный банк (МКБ) и «Оргресбанк».

По проведенному анализу ккредит под залог земли, относятся еще три: Сбербанк, Россельхозбанк и Зенит. Получается, что из тысячи банков, занимающихся кредитованием населения, насчитывается только около десятка банков, предоставляющих кредитование под залог земельных участков.

Возникает вопрос: «Почему же банки так неохотно кредитуют под земли?».

Многие банкиры полагают, что причина тому высокие риски, связанные с ликвидностью участка в дальнейшем, ведь в случае невыплат банку придется землю продать.

Условия банков, занимающихся кредитованием под залог земли, совершенно разные.

Сбербанк выдает кредит на неотложные нужды под залог земельных участков сроком на 5 лет от 17 % годовых в рублях, а целевой кредит, например на строительство дома, от 12 % годовых рублях на 30 лет.

Московский кредитный банк предлагает ссуду на приобретение или строительство дачи под залог земли от 12,5 % годовых в долларах и от 13,5 % годовых в рублях сроком на 10 лет.

Что касается стоимости оформления кредита под залог земли то, по словам Юлии Поляковой, расходы составляют – 3-5 % от суммы кредита. Она отмечает, что при данном виде залога меньше средств нужно будет потратить на страховку – не потребуется страхования ущерба (застраховать придется только жизнь и здоровье, а также титул).

Кредит, полученный заемщиком под залог земельного участка, может быть использован в разных целях – для развития бизнеса, приобретения квартиры, покупки соседнего участка или строительства на уже имеющемся. К сожалению, банков, которые могли бы дать такой кредит, на сегодняшний день очень мало.

Глава 5

Охрана окружающей природной среды в сельском хозяйстве.

1. Проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения.

Земля является важнейшим компонентом природы, находящимся в тесном взаимодействии со всеми остальными объектами природы. Поэтому очевидно, что решение проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения возможно только в контексте решения общей проблемы – а именно проблемы охраны всей природы.

В Большом энциклопедическом словаре под «охраной природы» понимается комплекс мер по сохранению, рациональному использованию и восстановлению природных ресурсов Земли, в том числе видового разнообразия флоры и фауны, богатства недр, чистоты вод и атмосферы. Следует полагать, что этот комплекс мер охватывает экономические, организационные, социальные, технические, технологические, методологические, правовые и иные. Как показывает опыт прошлых лет, перечисленные меры обладали незначительной эффективностью. Одной из главных причин служило либо разрозненность мер, либо отсутствие достаточного и своевременного финансирования, либо игнорирование правовой составляющей. Именно последняя причина в современных условиях может сыграть решающую роль в предупреждении и приостановлении деградации земель сельскохозяйственного назначения.

Единое представление о том, что такое «охрана земель» отсутствует.[53] Такого мнения придерживается известный ученый Т.Т. Тагиров. Критикуя все предшествующие определения понятия «охрана земель сельскохозяйственного назначения», исследователь под ним понимает единство двух главных правовых явлений. Во-первых, это установление правовых норм, направленных на обеспечение необходимого для обеспечения сельскохозяйственного производства количества земель и их качественного состояния. Во-вторых, это деятельность на основании этих вышеперечисленным банкам, предоставляющим норм государственных органов, общественных организаций и землепользователей по управлению государственным земельным фондом, предупреждению и выявлению фактов нарушений требований правовых норм об охране и рациональном использовании земель, привлечению виновных к ответственности и устранению вредных последствий правонарушений. Важнейшим в контексте рассматриваемых вопросов является установление соотношения понятий «Охрана» и «рациональное использование» земель сельскохозяйственного назначения. Большинство ученых юристов, например, Т.Тагиров, А. Еренов и др. пришли к единому мнению, что нельзя эти понятия ни отделять друг от друга, ни отождествлять.

Существует также проблема законодательного закрепления основ охраны земель сельскохозяйственного назначения. Например, в ст. 13 ЗК РФ приводится норма, обязывающая всех собственников и несобственников земель проводить мероприятия по охранению достигнутого уровня мелиорации. Кроме как вредной такую норму не назовешь. Ведь большинство земель РФ имеют низкий уровень мелиорации. Исполнение данной нормы однозначно означает, что собственники и несобственники земель не должны улучшать состояние земель, а довольствоваться имеющимся.

Чтобы повысить эффективность использования земли, одних мер положительного воздействия на землю недостаточно. Необходимо использовать высокоурожайные сорта растений, новейшие технологии их возделывания, эффективные способы орошения, высокопроизводительную и экологически безвредную (или маловредную) сельскохозяйственную технику, высокопродуктивные породы домашнего скота и т.д.

Таким образом, под правовой охраной земель сельскохозяйственного назначения следует понимать систему научно обоснованных мероприятий, закрепленных в земельном законодательстве и направленных на обеспечение всеми участниками земельных отношений сохранения и повышения плодородия этих неиспользуемых земель в интересах нынешнего и будущего поколения людей. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения представляет совокупность предпринимаемых субъектами земельных отношений целенаправленных действий, призванных обеспечить эффективное сельскохозяйственное производство в соответствии с объективными закономерностями развития природы и общества.

Таким образом, для обеспечения надлежащего правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Наличие объекта правового регулирования. Выделяют, как правило, общий, родовой и конкретный объекты. Общим является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Родовым объектом является категория земель, т.е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначении. И наконец, конкретным объектом является земельное угодье – земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

2. Наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий.

4. Наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли – используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5. Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

§ наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

§ наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению режима земель.

§ наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

§ наличие правовых норм, исполнение которых позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Итак, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – закрепленные законом положения земель, установленные для определенных категорий земель.