2015-08-21
2026
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Соб = Суз + Свс – Сиз.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
1. оценка рыночной стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемого сооружения
3. расчет накопленного износа (определение функционального, физического и внешнего износа)
|
|
|
4. расчет стоимости улучшений
5. определение итоговой стоимости НД.
Преимущества: наиболее надежен:
- при оценке новых объектов
- при оценке общ., гос. и специальных объектов, т.к. низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.
- при оценке объектов на малоактивных рынках, т.к. уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще
- при оценке для целей страхования и налогообложения
- при оценке объектов, сведения о продаже которых на рынке отсутствуют.
Недостатки:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости
- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений
- проблематичность оценки земельных участков России
- сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к. в большинстве случаев суждение о степени износа основано на экспертном мнении оценщика, поэтому точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.
