Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Субъектами отношений при оценке НД выступают:
- с одной стороны – физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
- с другой стороны – заказчики, т.е. потребители услуг.
Оценка НД бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка НД – оценка большого числа объектов на конкретную дату.
Индивидуальная оценка НД – оценка конкретного объекта на опр. дату.
Этапы процесса оценки:
1. Определение проблемы (осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить)
2. Предварительный осмотр и план оценки (определяется, какие данные необходимы для анализа объекта, устанавливаются источники их получения, составляется план работ по оценке и заключается договор в письменной форме между оценщиком и заказчиком)
3. Сбор и проверка данных (оценщик осуществляет сбор и обработку необходимой информации и документации)
4. Применение подходов к оценке (определение стоимости объекта традиционными подходами к его оценке)
Сравнит. подход – основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.
Доходный подход – основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.
5. Согласование полученных результатов оценки (получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке)
6. Выполняется составление отчета об оценке – документа, содерж. обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества и передача его заказчику.
Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.
- принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);
- принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);
- принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);
- принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);
- принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);
- принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);
- принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);
- принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).