Описание и удостоверение границ участка

Принадлежность земельного участка к государственному и административно-территориальному образованию – важная составляющая часть его правового положения. Признанные таковыми тем или иным государством юридические факты, определяющие возникновение или прекращение существования земельного участка, имеют значение на территории, на которую распространяется суверенитет данного государства. Постановление главы администрации N-ского района субъекта РФ о предоставлении гражданину РФ дачного участка на Аляске вряд ли будет выполнено. В современном мире - около 200 независимых государств, обладающих своими территориями и акваториями, имеющих государственные границы.

Земельные участки на территории России расположены на суше внутри ее государственных границ. Площадь всех земельных участков, расположенных на территории России, меньше площади ее территории, поскольку в состав государственной территории входят, кроме территории субъектов РФ, внутренние воды и территориальное море в пределах государственных границ, воздушное пространство над ними, лежащие под ними недра.

Конвенция ООН по морскому праву (Монтего-Бей, 10 декабря 1982 г.) устанавливает ширину территориальных вод не более 12 миль, а ширину исключительной экономической зоны – не более 200 миль[11].

Отметим, что исключительная экономическая зона не входит в состав государственной территории РФ. В соответствии с ч. 2 ст.67 Конституции, Россия обладает суверенными правами и осуществляет юрисдикцию на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ в порядке, определяемом федеральным законом и нормами международного права[12].

Поскольку, в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст.5), Российская Федерация состоит из равноправных субъектов Российской Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов, каждый земельный участок России расположен на территории какого-либо субъекта РФ.

При описании земельного участка указывается также его принадлежность к какому-либо административно-территориальному образованию, так как это определяет компетенцию по регулированию земельных отношений органов власти различного уровня.

Описание земельного участка может выполнить любое лицо. Однако государственная регистрация права на земельный участок, перехода права на него от одного лица к другому, может быть осуществлена только для участка, поставленного на государственный кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК ЗФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно, имеются принципиальные различия в правовом режиме земельных участков, прошедших или не прошедших государственный кадастровый учет, имеющих просто описание либо описание и удостоверение границ, выполненные в установленном законодательством порядке.

Замечание. В некоторых случаях достаточно простого, «бытового» описания участка и установления его границ, чтобы совершить сделку с земельным участком или его частью. Например, если мы заключаем договор аренды земельного участка или его части сроком менее чем на один год, что не требует государственной регистрации и, соответственно, можно обойтись без постановки такого участка на государственный кадастровый учет. Также в судебном решении относительно земельного участка, не поставленного на государственный кадастровый учет, допустимо такое описание участка, которое позволит однозначно идентифицировать его. Конечно, данные вопросы могут получить иное решение в будущем.

Общие принципы, положения, порядок ведения государственного учета земель изложены в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно п.2 ст.1 данного Закона, «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом».

На всей территории Российской Федерации ведение государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Каждый земельный участок, как и любой объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный (кадастровый) номер, который присваивается объекту недвижимости органом кадастрового учета. В этих целях орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления: кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Пример кадастрового номера конкретного земельного участка, расположенного в рабочем поселке Листвянка Иркутской области:

38:06:030104:0023, где:

38 – номер кадастрового округа (Иркутская область);

06 – номер кадастрового района (Иркутский район);

030104 – номер кадастрового квартала (часть р.п. Листвянка);

0023 – номер земельного участка в кадастровом квартале.

В соответствии с Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости"[13], ГКН состоит из следующих разделов: реестра объектов недвижимости; кадастровых дел; кадастровых карт.

В Реестр объектов недвижимости вносятся следующие общие сведения о земельном участке:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок);

2) кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера в ГКН;

3) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый или условный номер), если такой номер был присвоен в порядке, действовавшем до вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

4) кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в результате раздела, объединения или перераспределения которого (которых) был образован существующий земельный участок (далее исходный земельный участок), либо кадастровый номер земельного участка, в результате выдела в счет доли в праве общей долевой собственности из которого был образован существующий земельный участок;

5) кадастровые номера земельных участков, образуемых из существующего земельного участка;

6) адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса - описание местоположения;

7) категория земель, к которой отнесен земельный участок;

8) разрешенное использование земельного участка;

9) площадь в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра с указанием погрешности вычисления;

10) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

11) сведения о лесах, расположенных в пределах земельного участка (лесничество (лесопарк), участковое лесничество, номера лесных кварталов к которым относится указанный участок (при их наличии), категория лесов (резервная, эксплуатационная, защитная);

12) сведения о водных объектах, расположенных в пределах земельного участка (вид водного объекта (река, озеро, водохранилище, болото и т.д.), наименование водного объекта (при его наличии);

13) сведения об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка в объеме сведений, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

В Реестр вносятся следующие сведения о местоположении границы земельного участка:

1) список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения, система координат);

2) кадастровые номера смежных земельных участков;

3) дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).

Сведения о площади, координатах угловых точек участка, других геодезических данных, вносятся в Реестр на основании межевого плана.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 утверждены форма межевого плана и требования к его подготовке, примерная формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в ГКН сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении ранее образованных земельных участков или выделе из ранее образованных земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и учтенных до 1 марта 2008 г.;

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений ГКН о местоположении границ и (или) площади.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения об измененных земельных участках и их частях;

5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

7) сведения об образуемых частях земельного участка;

8) заключение кадастрового инженера;

9) акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

4) абрисы узловых точек границ земельных участков.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) схема геодезических построений;

4) схема расположения земельных участков;

5) чертеж земельных участков и их частей.

Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера.

Межевание земель выполняют кадастровые инженеры, а также (в переходный период) лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ. Этот порядок установлен Федеральным Законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» и постановлением Правительства РФ от 21 ноября 2006
г. № 705 «О лицензировании деятельности в области геодезии и картографии».

Геодезической основой государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть и опорные межевые сети. Картографической основой кадастра являются карты, планы, создаваемые в определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений формах и масштабах. Данные основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом "О геодезии и картографии"[14].

В соответствии со ст. 14 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", по запросам заинтересованных лиц предоставляются сведения, внесенные в ГКН. Данные о земельных участках предоставляются заявителям в виде кадастрового паспорта земельного участка (выписки из ГКН). Наличие этого документа – обязательное условие для государственной регистрации права на земельный участок, перехода права или обременений участка, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Формы кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории утверждены приказом Минюста РФ от 19 марта 2008 г. N 66[15].

Исполнительные функции по ведению государственного кадастра недвижимости на территории Иркутской области осуществляет Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области и отделы – филиалы (по области 24 филиала), Иркутский отдел ФГУ «ЗКП» по Иркутской области. В рамках реализации схемы взаимодействия Управления Роснедвижимости по Иркутской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области по вопросам проведения землеустройства и ведения ГЗК на всей территории Иркутской области прием заявок на ГКУ, заявлений о предоставлении сведений производится специалистами территориальных, межрайонных отделов [16].

По-видимому, в связи с вышеупомянутым Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847, система кадастра и государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, будет видоизменяться и совершенствоваться.