Стороны

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ арендодателем является собственники земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних граждан, получивших земельные участки по наследству.

В соответствии со статьей 608 арендодателями могут быть как лица, уполномоченные собственников, либо законом на данные действия. В отношении земель особо охраняемых территорий устанавливаются дополнительные требования.

Если говорить об аренде, как сделке, то нужно определить существенные условия:

1) Предмет договора

В договоре должны быть указаны категория земель, целевое назначение, площадь, местоположение, кадастровый номер (учетный кадастровый номер) – индивидуализирующие признаки

2) Размер арендной платы

Существует 3 формы арендных платежей:

a. Денежная

b. Натуральная

c. Комбинированная

В отношении государственных и муниципальных земель также включается натуральная форма (для поддержки с\х).

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя. В ЗК РФ установлены случаи, когда договоры заключаются со множественностью лиц в отношении государственных и муниципальных земель в обязательном порядке:

1) Если в здании помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности либо на праве собственности и праве хозяйственного ведения

2) Если части зданий, строений, сооружений приватизируются разными лицами, здания находятся на неделимом земельном участке

3) Если здания или помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности

Срок договора не является существенным условием. В отличии от того, указан ли срок, различают:

1) Срочные договоры

2) Договоры аренды, заключенный на неопределенный срок

Наличие срока влияет на 2 факта:

1) На государственную регистрацию (до 1 года государственной регистрации не подлежит)

Если срок не указан, то договор не регистрируется.

2) Наличие либо отсутствие срока влияет на порядок расторжения договора аренды

При бессрочном договоре сторона должна предупредить другую сторону о расторжении за 3 месяца, при срочном договоре – лишь по судебному решению.

Законодатель в ряде случаев определяет предельные сроки договора аренды. Значение их в том, что если договор аренды заключен с нарушением срока, то договор аренды действует, но в пределах предельного срока.

Случаи установления предельных сроков аренды:

1) На земельные участки, предоставленные для изыскательских нужд, для государственных и муниципальных нужд – 1 год

В течение этого срока участок должен быть возвращен в то состояние, которое установлено договором.

2) Сроком до 49 лет заключаются договоры аренды лесного участка, земельного участка с\х назначения

3) Не более, чем 49 лет земельный участок предоставляется в аренду собственнику приватизированного объекта недвижимости, но если объект недвижимости расположен на зарезервированном для участке, максимальный срок резервировании устанавливается сроком резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон

4) Земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности и зарезервированный для государственных и муниципальных нужд может быть предоставлен в аренду не более чем на срок резервирования земель