Види і зміст цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок

Реформування відносин земельної власності, запровадження права приватної власності на землю, відділення від права державної власності в самостійну форму права комунальної власності, в кінцевому варіанті покликане створити регульований ринок землі, ставить перед теорією і практикою земельного права нові завдання, пов'язані з регулюванням цих відносин.

В останні десятиліття розвитку земельного права панівним у питанні визначення юридичної долі земельної ділянки був принцип "земля слід долю будівлі". Такий підхід не є типовим для сформованого ринку землі, а також множинності режимів володіння і користування нею. Для сформованого ринку землі є адекватною і природної ситуація, коли право власності на земельну ділянку належить одній особі, в той час як право власності на зведене (розташовану) на ній будівля належить іншій особі. Причому останній належить речове чи інше право (крім права власності) на саму земельну ділянку.

Спочатку творці ЗК відмовилися від застосування принципу "земля слід долю будівлі", вказавши в ч. 1 ст. 120 ЗК, при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових договорів, а право користування - на підставі договору оренди. Ситуація знову змінилися, коли змінами до ЗК, було встановлено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Незважаючи на певні зміни в законодавстві очевидно, що нове звучання і значення набувають угоди (угоди), спрямовані на визначення юридичної долі земельної ділянки *. У юридичній літературі зміни, що відбулися, викликали відновлення цієї категорії земельно-правових угод (угод).

Поняття договору не серед норм земельного права, тому необхідно виходити з положень ЦК, в якому під операціях (операціях) розуміються дії осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. У юридичній літературі відсутня єдність щодо визначення обсягу цієї категорії. В цілому, у земельно-правових договорів слід відносити дії щодо встановлення, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків щодо землі як природного об'єкта та нерухомого майна. Йдеться про договір купівлі-продажу земельної ділянки, дарування, міну, заставу. Самостійним видом земельно-правових договір автор розглядає договір про внесення земельної частки до статутного фонду сільськогосподарського підприємства. Не є угодою спадкування, оскільки спадкове правовідношення - це таке цивільне правовідношення, що виникає при наявності, як мінімум, двох юридичних фактів (див. § 3 цієї глави підручника). Якщо давати широке тлумачення поняттю земельно-правового договору, то до них слід віднести всі цивільно-правові договори, об'єктами яких є земельні ділянки або окремі права за ним. З прийняттям чинного ЗК кількість таких договорів значно збільшилася. Це пов'язано, наприклад, з введенням нового земельно-правового інституту - земельного сервітуту, який може бути встановлений на підставі відповідного договору.

Характерною особливістю, яка дозволяє об'єднати всі договори по земельних ділянках у категорію земельно-правових, є те, що об'єктом їх є окремі права на земельні ділянки, а також те, що на встановлення, зміну або припинення прав спрямований договір, відповідно виникають, змінюються або припиняються після державної реєстрації права за нотаріально завіреному в обов'язковому порядку договором.

Класифікація земельно-правових договорів. Договори, об'єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. Залежно від обсягу прав, які передаються від власника ділянки до контрагента за договором (і його цілі), договори можна розділити на:

- Спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки;

- Спрямовані на передачу окремих повноважень власника або на обмеження власника (землекористувача) у реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту і т.д.). За договором застави земельна ділянка, за загальним правилом, залишається у володінні і користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але істотно обмежуються його повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, а заставодавець набуває переважне право вимоги на задоволення своїх вимог за рахунок закладеної ділянки. Інший приклад - договір про встановлення земельного сервітуту. У силу змісту договору про встановлення земельного сервітуту власник служачи земельної ділянки не зобов'язується до вчинення будь-яких активних дій, а навпаки, зобов'язаний не використовувати окремі повноваження, пов'язані з використанням та (або) володіння земельною ділянкою, на який встановлено обтяження.

У ст. 132 ЗК містяться вимоги до змісту всіх договорів про перехід права власності на земельну ділянку. Перераховані умови можна визначити як істотні, тобто такі, які необхідні і достатні для того, щоб договір вважався укладеним і, таким чином, здатним викликати прав і обов'язків у сторін. Істотними, за загальним правилом, визнаються на підставі застосування об'єктивного критерію, такі умови: умови про предмет, умови, які визнаються істотними у законі або іншому нормативному акті, умови, необхідні для договорів такого типу: всі необхідні для цього договору умови. Згідно суб'єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. Поряд з істотними в договорі можуть міститися звичайні і випадкові умови. Однак законодавець використовує і відповідно розкриває зміст лише істотних умов.

У разі відсутності домовленості сторін щодо одного з істотних умов договір вважається не відбувся, тобто неукладеним. Тому викликає сумнів справедливість точки зору В.Ф. Жаренко про те, що відсутність у договорі одного з передбачених ст. 132 ЗК умов є підставою для визнання такого договору недійсним. По-перше, для заперечування юридичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність договорів. Якщо сторони не домовилися якусь з істотних умов, це означатиме, що відсутній відповідний юридичний факт (договір - угода (угода), а отже, не виникають його наслідки, тобто відповідні правовідносини. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулися, з недійсними досить спірним по суті, оскільки договір, який не відбувся, - це з юридичної точки зору завжди "ніщо", тобто не викликає яких-небудь наслідків. А недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених в законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір і т.п.), то зацікавлена ​​сторона застосувати правила про недійсність договорів, а конструкцію безпідставного збагачення.

5. Договір міни земельної ділянки. Договір купівлі-продажу є не єдиною підставою припинення і встановлення права власності на земельну ділянку. З розвитком ринку земельних ділянок цей вид договору безумовно займе своє місце серед інших підстав набуття права власності. Слід констатувати, що досить на початковому рівні знаходяться правове регулювання цього договору, а також договору дарування та застави земельних ділянок.

Договір міни та дарування, крім загальних положень, що застосовуються до всіх договорів про відчуження земельних ділянок, майже в повному обсязі регулюється нормами цивільного законодавства. Питання про співвідношення норм ЗК нормам ЦК частково вирішена правилом ч. 2 ст. 131 ЗК, згідно з яким укладення таких договорів здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК.

Договір міни згідно зі ст. 715 ЦК - це договір, за яким кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Договір міни є консенсуальним, оплатним, двостороннім, сіналагматічнім. Таким чином, договір міни земельної ділянки можна визначити як такий цивільно-правовий договір, згідно з яким кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку або інше еквівалентне майно.

Рисами, що відрізняють договір міни, є наступні: він ставиться до таких договорів, які спрямовані на передачу майна, при цьому майно (земельна ділянка) передається контрагенту у власність. Від договору купівлі-продажу та інших платних договорів договір міни, предметом (або одним з предметів) якого є земельні ділянки (земельна ділянка), відрізняється характером зустрічного задоволення. Якщо таким зустрічним задоволенням, наприклад, у договорі купівлі-продажу ділянки є сплата певної грошової суми, що становить вартість земельної ділянки, то зустрічним задоволенням за договором міни є іншу земельну ділянку або інше майно.

Враховуючи те, що згідно з ч. 2 ст. 715 ЦК (кожен з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того товару, який він дає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін), є підстави вважати, що при визначенні кола суб'єктів, які можуть бути учасниками такого договору, слід застосувати положення ч. 1 ст. 130 ЗК. Є особа, до якої за договором міни переходить право власності на земельну ділянку, повинен відповідати критеріям, встановленим правилом ч. 1 ст. 130 ЗК.

Договір міни є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником останньої. Кожна зі сторін зобов'язується передати протилежній стороні відповідну ділянку (інше майно). При цьому ці 2 обов'язки є взаємно обумовленими і є в принципі економічно еквівалентними. Хоча в чинному законодавстві немає презумпції рівноцінності майна обмінюється. Але, як можна припустити, явний відступ від цього правила дає підстави виникнути сумнівам в дійсності самого договору у зв'язку з наявністю пороку волі, змісту або недоліки в суб'єкті такого правочину.

Предмет договору міни земельно-правового договору становить одну земельну ділянку і інше або інше майно. Виходячи з цього договір міни земельної ділянки як земельно-правовий договір може виражатися в 2 формах: у вигляді обміну земельними ділянками та обміну земельної ділянки на будь-яке інше майно.

Договором міни може бути встановлена ​​доплата за ділянку більшої вартості, що обмінюється на майно (ділянка) меншої вартості. У цьому випадку обмін є неравнозначен, в іншому випадку обмін рівнозначно. У разі нерівнозначних обміну обмінюються земельні ділянки рівнозначної площі, якості і т.д. (Тобто не обов'язково вони повинні бути однаковими), а головне дорівнює вартості. Оскільки досягти такої рівнозначності, як можна цілком обгрунтовано припустити, на практиці буде досить складно, тим більш поширеним буде обмін ділянок неравнозначен. При нерівнозначному обміні земельні ділянки, які обмінюються, є різної площі, якості і т.д. і, головне, вартості.

Особливістю договору міни, предметом якого є земельна ділянка, яка відрізняє його від тих договорів, предметом яких є інше майно, є те, що право власності на земельні ділянки, які обмінюються, виникає за правилом ст. 210 ЦК, тобто не з моменту передачі речі, сторони не можуть за домовленістю передбачити інший момент виникнення права власності на земельну ділянку. Оскільки в цьому випадку, момент виникнення права власності визначено законом, а саме, ст. 210 ЦК і ст. 125 ЗК, за якими моментом одержання її власником документа, що посвідчує право власності або права постійного користування земельною ділянкою та його державної реєстрації.

Укладення договору міни не виключає необхідності проведення грошової та експертної оцінки, передбачає визначення вартості ділянки.

У разі обміну цілого земельної ділянки на частину іншої земельної ділянки стороні, обмінює частину земельної ділянки, слід визначити в установленому ЗК порядку кордону такої ділянки в натурі (на місцевості). Сторона, придбала частину земельної ділянки на підставі договору міни, зобов'язана за рахунок власних коштів замовити проект відведення земельної ділянки та виготовлення документа на право власності на цю частину земельної ділянки та зареєструвати його на своє ім'я як самостійну земельну ділянку.

Перехід права власності за договором міни не є підставою зміни цільового призначення земельної ділянки. Навпаки, порушення порядку, визначеного ст. 20 ЗК встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсним договору щодо земельних ділянок згідно II. "Б" ч. 1 ст. 21 ЗК.

Договір дарування земельної ділянки. У ст. 131 ЗК як підстава набуття права власності на земельну ділянку згадується договір дарування. За цим договором право власності можуть набувати громадяни, юридичні особи України, територіальні громади та держава. Хоча слід погодитися, що цей договір фактично застосовуватися щодо права приватної власності фізичних та юридичних осіб на земельні ділянки.

Згідно зі ст. 717 ЦК договір дарування - це договір, за яким одна сторона передає або зобов'язується передати в майбутньому безоплатно іншій стороні майно (дарунок) у власність. З цього визначення випливає концепція зазначеного договору як реального. Договір дарування вважається укладеним у момент передачі майна, укладення договору збігається з його виконанням.

Згідно з положеннями ст. 132 ЗК договір дарування земельної ділянки повинен бути укладеним у письмовій формі та нотаріально посвідчений, і право власності на ділянку, дарується, виникає не в момент передачі ділянки, а після отримання її майбутнім власником окремого документа (не договору), що засвідчує право власності, і його державної реєстрації можна зробити висновок, що договір дарування земельної ділянки є консенсусним. Іншими ознаками договору дарування є його безоплатність, односторонній характер і необхідність згоди обдарованої особистості на прийняття ділянки, дарується. Підписуючи договір, обдарований обличчя цим висловлює свою добровільну згоду на прийняття подарунка, а тим самим особа з виникненням права власності на ділянку, набуває і ряд обов'язків, пов'язаних з володінням і користуванням нею, в тому числі і обов'язок використовувати отриману земельну ділянку за її цільовим призначенням.

Інші види земельно-правових договорів. У ЗК не встановлений вичерпний перелік цивільно-правових договорів, за якими може набуватися право власності на земельну ділянку. Враховуючи існування в цивільному праві принципу свободи договорів, можна зробити висновок про можливість існування і інших договорів, які не згадані в ЗК і ЦК по земельних ділянках.

Набуття чинності ЗК вже викликало появу нової групи договорів щодо земельних ділянок. Предметом цих договорів є встановлення щодо земельної ділянки обмеженого речового права, за природою є правом на чужу річ. До таких прав належать сервітути, в тому числі земельний сервітут, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови), емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб).

Земельний сервітут є інститутом сучасного земельного права. Право земельного сервітуту виникає, в тому, числі на підставі договору, після його державної реєстрації у встановленому порядку.

Особливості успадкування земельних ділянок

Право власності на земельну ділянку може також виникнути у відповідності зі ст. 131 ЗК в порядку спадкування. Цій підставі набуття права власності на землю в чинному ЗК надано окреме місце.

Спадкування - це перехід майнових і деяких особистих прав і обов'язків померлої особи (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців) у встановленому законом порядку, воно є підставою загального (універсального) безпосереднього правонаступництва. Спадкове правовідношення виникає при наявності декількох юридичних фактів, почергове настання яких викликає виникнення певного правового наслідки: по-перше, це відкриття спадщини, по-друге, прийняття спадщини одним чи кількома спадкоємцями, а також, для спадкування за заповітом - необхідна наявність цього виду розпорядження.

Особливістю набуття права на земельну ділянку в порядку спадкування є момент виникнення права власності на неї. Згідно зі ст. 1225 ЦК право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. Прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини, з цим моментом пов'язується момент виникнення права власності на речі, що входять до складу спадщини. Виняток становить земельна ділянка, право власності на яку виникає в будь-якому випадку відповідно до ст. 125 ЗК. Є спадкоємцю необхідно прийняти спадщину, отримати свідоцтво про право на спадщину за законом або заповітом, на підставі отриманого свідоцтва замовити отримати окремий документ, що засвідчує право власності на земельну ділянку, і здійснити її державну реєстрацію, тільки після цього у спадкоємця виникне право власності.

У порядку спадкування право власності на земельні ділянки всіх категорій земель можуть набувати всі суб'єкти земельних правовідносин, в тому числі іноземні громадяни та особи без громадянства. Але землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину зазначеними особами, відповідно до ч. 4 ст. 81 ЗК протягом року підлягають відчуженню. В іншому випадку згідно зі ст. 140 ЗК невідчуження іноземними громадянами та особами без громадянства земельної ділянки, що відноситься до земель сільськогосподарського призначення, у зазначений термін є підставою для припинення права власності на неї.