Загальні підстави припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою

Інститут припинення прав на землю є традиційно прийнятим у земельному праві. Він завжди становив особливий інтерес з точки зору забезпечення законності у земельних відносинах, реалізації прав на землю та виконання земельно-правових обов'язків. У чинному земельному законодавстві збережена більшість колишніх основ припинення прав на землю, і поряд з ними, передбачені нові підстави, які раніше не були відомі вітчизняному законодавству.

Тому їх розгляд в контексті сучасного законодавчого закріплення необхідно для пізнання механізму реалізації земельних прав і обов'язків.

Оскільки чинне земельне законодавство передбачає можливості використання земельних ділянок головним чином на підставі права власності, а також обмеженого права постійного користування на безстроковій основі або тимчасового на умовах оренди, включаючи концесійної діяльності, то розгляду підлягають підстави, умови та порядок припинення саме цих прав. Вони є суб'єктивними правами власників землі та землекористувачів, яким притаманні всі ознаки цих прав.

Разом підстав припинення прав на землю притаманні специфічні ознаки, обумовлені видами суб'єктивних прав, підлягають припиненню. Відрізняються, наприклад, підстави припинення права власності на землю від підстав припинення права користування земельними ділянками. Однак загальним критерієм, об'єднує їх у єдиний правовий інститут є те, що всі вони спрямовані на припинення прав на землю.

Засадний характер права земельної власності вимагає законодавчого визначення підстав його припинення. Згідно зі ст. 140 ЗК підставами припинення права власності на земельну ділянку є: добровільна відмова власника від права на земельну ділянку, смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; невідчужуваності земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК.

Наведений перелік є загальним для всіх власників землі. Він охоплює фізичних та юридичних осіб, територіальні громади, державних і недержавних суб'єктів права земельної власності. Так, передача земель державної власності у власність або земель державної або комунальної власності у приватну власність громадян у порядку приватизації земельних ділянок, набуття земельних ділянок у власність за давністю користування (набувальною давністю) та інші способи передачі земельних ділянок, цілком обгрунтовано відносяться до підстав набуття права власності на землю. Проте одночасно вони є підставами для припинення цього права у відповідних суб'єктів, які підпадають під таку передбачену законом підставу, як відчуження земельної ділянки за рішенням власника, тому що закон не пов'язує його здійснення з платність або безоплатність.

Законодавчі формулювання підстав припинення права власності на землю мають певну універсальність і охоплюють досить широке коло дій власників земельних ділянок та кореспондуючих їм осіб. Так, добровільна відмова власника від права на земельну ділянку обумовлює необхідність здійснення конкретних юридично значущих дій з боку відмовоодержувача. Однак найбільш істотним у законодавчому визначенні підстав припинення права власності на землю є їх вичерпне закріплення, яке не підлягає розширенню. Це означає, що іншими законодавчими актами та підзаконними нормами права не можуть бути передбачені інші підстави припинення права власності на земельні ділянки.

Теоретично можна припустити наступ і інших підстав припинення права власності на землю. Це може мати місце, наприклад, при "зникнення" земельної ділянки внаслідок дії стихійних сил природи або ліквідації юридичної особи приватної форми власності без звернення стягнення на земельну ділянку кредиторами. Але ймовірність настання таких підстав настільки невелика, що законодавець не надає їм юридичного значення.

Підстави припинення права власності на земельну ділянку можна згрупувати за різними критеріями. Вдалою слід визнати класифікацію А.П. Гетьмана. Він виділяє добровільне припинення права власності на земельну ділянку, не примусове вилучення землі, наприклад, при відчуженні земельної ділянки за рішенням власника, його добровільної відмови від права власності на земельну ділянку, смерті власника за відсутності спадкоємця; вилучення земельної ділянки без згоди власника за наявності його провини, наприклад, при зверненні стягнення на ділянку землі на вимогу кредитора або його конфіскації за рішенням суду; вилучення земельної ділянки без згоди її власника за відсутності його вини, наприклад, при відчуженні ділянки землі з мотивів суспільної необхідності або для суспільних потреб, або навпаки, при невідчужуваності земельної ділянки іноземними суб'єктами протягом встановленого терміну і у випадках, передбачених ЗК. Безумовно, підстави припинення права власності на земельну ділянку можуть бути згруповані та за іншими критеріями, наприклад, за способами припинення права державної, комунальної та приватної власності на землю, за вимогами до припинення права власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, за ознаками припинення права індивідуальної та спільної земельної власності, за умовами і порядком їх застосування та здійснення т.п..

Дещо інші підстави передбачені для припинення права користування земельною ділянкою. Так, за ст. 141 ЗК підставами його припинення є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених земельним законодавством, припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Неважко виявити, що деякі підстави припинення права користування земельною ділянкою схожі з підставами припинення права власності на землю. До них відносяться, наприклад, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та вилучення її у випадках, передбачених ЗК. Однак умови і порядок їх застосування для припинення права земельної власності та припинення права землекористування все ж таки різні. Крім того, незважаючи на імперативний зміст і вичерпну структуру наведеної норми, в земельному законодавстві можна знайти і інші підстави припинення права землекористування. Такі підстави, наприклад, передбачені в ст. 31 Закону "Про оренду землі". Серед них можна виділити поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря або засудження його до позбавлення волі та відмова інших осіб від виконання укладеного договору оренди, ліквідація юридичної особи-орендаря земельної ділянки тощо.

Однак головна відмінність наведеної земельно-правової норми від попередньої полягає в тому, що такі підстави, як використання землі способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку, законодавцем віднесені до підстав припинення права землекористування. Отже, вони не можуть бути підставами для припинення права власності на землю. Хоча це і не означає, що власники земельних ділянок, які вчинили зазначені правопорушення позбавляють від правових засобів впливу на них. Такі кошти охоплюються не тільки заходами юридичної відповідальності, але і знайшли своє відображення в окремих видах припинення права земельної власності і права землекористування.

Таким чином, все різноманіття підстав припинення прав на землю можна поділяти на загальні підстави, властиві припинення права власності та права землекористування, підстави, властиві лише припиненню права власності на землю, і підстави, що стосуються тільки припинення права користування земельною ділянкою. Таке закріплення підстав припинення прав на землю прямо передбачено чинним ЗК, правда, в дещо іншій послідовності. Проте їх подальший розгляд у запропонованій послідовності більш виправданим.