Арендная плата и цена земли

Наряду с промышленными, торговыми и ссудными капиталистами в присвоении прибавочной стоимости принимает участие еще одна группа – крупные земельные собственники. Они присваивают ее в форме земельной ренты.

Всякая земельная рента является добавочной или избыточной прибылью, получаемой капиталистом-предпринимателем в связи с использованием земли. По своему составу она неоднородна и распадается на несколько видов ренты в зависимости от факторов производства, которые вызывают ее возникновение. По этим факторам выделяют диф. ренту I и II рода, абсолютную и монопольную ренту в добывающей промышленности и со строительных участков.

Прежде, чем обратиться к исследованию земельной ренты как факторного дохода, важно определить некоторые категории, а именно: землевладение и землепользование.

Эти понятия необходимо четко отличать друг от друга.

Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях.

Чаще всего под землевладением подразумевается собственность на землю. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли.

Землепользование – это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником.

В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные физические (или юридические) лица.

В сельскохозяйственном производстве другие условия функционирования капитала. Здесь количество и качество важнейшего средства производства – земли ограничены самой природой. Такие свойства земли, как естественное плодородие и определенное географическое расположение, капиталу неподвластны. Многие параметры земли, а также климатические и природные условия местности, где она расположена, остаются относительно неизменными в течение веков. В тоже время потребности сельского хозяйства растут с увеличением населения.

Поэтому невозможно сосредоточить сельскохозяйственное производство только на лучших участках. И если произведенной продукции обеспечен платежеспособный спрос, это значит, что общественно нормальными, регулирующими формирование цены производства на сельскохозяйственные товары являются условия худших по плодородию или местоположению земель.

В результате капиталисты, ведущие хозяйство на средних и лучших землях, получают дополнительную прибыль, представляющую собой разность между ценой производства на худших участках (общественной ценой производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках земли. Производительность труда наемных сельскохозяйственных рабочих на средних и лучших участках выше; это и выражается в более низком уровне издержек производства и, соответственно, в большей прибыли. Дополнительная прибыль на средних и лучших землях носит не кратковременный, а более или менее постоянный характер. Она выступает как основа дифференциальной земельной ренты. Капиталисты при этом обладают своего рода монополией на землю как объект хозяйствования.

Дифференциальная земельная рента I – это дополнительный чистый доход, который получают в результате более производительного труда на лучших плодородных землях, расположенных близко от рынков сбыта сельхозпродукции.

Дифференциальная земельная рента II – возникает в результате повышения продуктивности земли на основе использования более эффективных способов производства, то есть путем дополнительных вложений в землю. Эту ренту получают не все хозяйства, а только те, которые занимаются интенсивней при более благоприятных условиях производства (используют лучшие земли). Хозяйства, которые осуществляют дополнительные вложения на худших землях, получают не дифренту II, а рационализаторский доход.

Дифференциальная земельная рента I и II связаны с использованием плодородных почв. Но дифференциальная земельная рента I связана с естественным, а дифференциальная земельная рента II с экономическим плодородием почв.

Капиталисты в сельском хозяйстве сталкиваются также с монополией частной собственности на землю, которая позволяет ее владельцам независимо от качества всех земельных участков, сдаваемых в аренду, получать так называемую абсолютную ренту.

Исторически сложилось, что в сельском хозяйстве органический состав капитала был ниже, чем в промышленности. Поэтому рыночная стоимость сельскохозяйственных товаров оказалась выше общественной цены производства. А это значит, что величина прибавочной стоимости сельскохозяйственных товаров превышала сформировавшуюся в обществе среднюю прибыль. Эта разница между рыночной стоимостью сельскохозяйственных товаров и общественной ценой производства и служит источником абсолютной ренты.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.п. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частой стоимости на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

В Украине использование земли платное. Собственники земли и землепользователи ежегодно вносят плату за землю в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от качества и местонахождения земельного участка (исходя из кадастровой оценки земли). В налоге на землю и в арендой плате содержится часть рентного дохода. Если ее получают собственник земли, то рентный доход превращается в ренту. Порядок налогообложения и средней ставки земельного налога, а также минимальный размер арендной платы за землю устанавливает Верховный Совет Украины.

Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок арендной платы, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном, минимальном с точки зрения издержек, сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов.

Конкретной формой дохода, получаемого собственником земли, является арендная плата, которая состоит из ренты и других платежей (за пользование находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т.п.). В аренду земля сдается, как правило, на определенный срок. Величина этого срока – предмет постоянной борьбы между арендаторами и землевладельцами, поскольку первые заинтересованы в его удлинении, а вторые – в сокращении. Чем короче срок, тем быстрее можно пересмотреть размер взимаемой арендной платы в пользу землевладельцев. Чем срок длиннее, тем больше у фермеров возможности сохранить за собой возрастающий дополнительный доход.

В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму: она покупается и продается. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал.

В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух причин:

- размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником земельного участка;

- ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится его приобрести не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.

Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход

,

где Ар – арендная плата за пользование землей;

і – величина ссудного процента

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясниться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли