Тема 15. Ипотечное кредитование: экономическое содержание и организация

Вопросы:

Толкование термина «ипотека». Юридическое и экономическое содержание ипотеки. Источники залогового права. Основные положения правового режима ипотеки. Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные требования ипотечного кредита. Значение ипотеки для экономики страны

Термин «ипотека» подразумевает два толкования:

1. Ипотека как правоотношение (ГК) – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для нее характерно оставление имущества в руках должника. Обязательна государственная регистрация залога любого имущества.

2. Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В России разработана и продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Закон РФ «О залоге» применяется постольку, поскольку он не противоречит» Гр Кодексу РФ.

3. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, - ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ. Также должна производиться гос. регистрация самой ипотеки.

5. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 153 от 29.07.98

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (квартир под залог или земельные участки). ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.

Правовой режим недвижимых вещей основан исходя из главной цели - обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им.

К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:

1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,

2) Установлена система гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.

4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты в мире предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). В РФ – до 15 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией из-за постоянного роста рыночной стоимости залога (недвижимость)

Основные требования ипотечного кредита:

1) Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

2) Величина ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в РФ до 50%) за соответствующий расчетный период.

3) При процедуре оценки финансовой состоятельности используется официальное подтверждение информации о доходах заемщика.

Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

В России ипотечное кредитование развивается не так давно, процентные ставки относительно высоки, поэтому оно не нашло такого применения как в развитых странах.