Ипотечные кредиты

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда под залог недвижимости. Лицо, заложившее свое имущество в обеспечение кредита, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, — залогодержателем.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого у кредитора денежная наличность трансформируется в долгосрочные активы — имущественные права требований, обеспеченные залогом недвижимости. Но это ведет к соответствующему сокращению денежных ресурсов кредитора и потребности в привлечении свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. возникает проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Ипотечный банк выступает заемщиком на долгосрочном кредитном рынке, эмитирующим ипотечные облигации, обеспеченные залогом недвижимости. Так возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Первичный рынок ипотечного кредитования может существовать (и существует) без вторичного, а вторичный без первичного не может.

Первичный кредитор, продав долговые обязательства своих заемщиков на вторичном рынке, получает ресурсы для выдачи новых и новых кредитов. Таким образом он становится посредником между первичным заемщиком по ипотеке и конечным кредитором. Такая система приводит к тому, что за первичным кредитором остаются только функции выдачи и обслуживания ипотечных ссуд, т.е. получения процентов и погашаемых кредитов и расчетов с конечным инвестором долгосрочного ипотечного кредита.

Рефинансируя краткосрочные ресурсы коммерческих и ипотечных банков в долгосрочные, вторичный рынок не только подводит более устойчивую финансовую базу под ипотечное кредитование, но и позволяет первичным кредиторам снова и снова возобновить выдачу ипотечных кредитов.

Механизмы рефинансирования при ипотечном кредитовании в принципе аналогичны во всех странах, а организационные подходы, формы, методы и масштабы участия государства в развитии ипотечного кредитования, особенно жилищного, различаются.

У первичного кредитора, выдавшего ссуду под залог недвижимости, как мы только что видели, есть несколько вариантов использования активов в виде денежных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости.

Во-первых, он может оставить их в своем кредитном портфеле и получать проценты по выданному ипотечному кредиту. Но это подрывает ликвидность кредитора, поскольку увеличиваются долгосрочные вложения, ограничиваются масштабы расширения деятельности банка.

Во-вторых, кредитор может от своего имени выпустить облигации (в России они назывались закладными листами), обеспеченные указанными денежными требованиями и привлечь дополнительный капитал инвесторов.

Эти два способа особенно широко применялись в ипотечном кредитовании дореволюционной России.

В-третьих, первичный кредитор может уступить (продать) право требования по ипотечному кредиту другому лицу. Механизмы такой уступки различны (при помощи цессии[129], ценных бумаг). Во многих странах, прежде всего в США, специальные институты, которые занимаются покупкой ипотечных кредитов, группируют их в пулы (пакеты), выпускают под них облигации и размещают среди конечных инвесторов. Так формируется двухуровневая (или длинная) система ипотечного кредитования, которая не только стабилизирует всю ипотечную систему, но и вовлекает в состав субъектов новые звенья фигурантов и предъявляет более жесткие требования к обеспечению согласованности действий всех участников.

В отличие от обычного прямого банковского кредитования, где, как правило, участвуют два субъекта — кредитор и заемщик, в ипотечном кредитовании число субъектов в зависимости от модели кредитования может достигать десяти и более.

Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. Причем эти ресурсы должны быть мобилизованы в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.

Сегодня в мировой практике используются четыре основные модели привлечения средств. По источникам привлечения ресурсов ипотечные модели делятся на депозитные и модели, финансируемые с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг. В свою очередь депозитные модели делятся на модель универсальных банков и модель контрактных жилищных сбережений.

Модель универсальных банков

Одной из наиболее распространенных и традиционных в мировой практике является модель универсальных коммерческих банков, которые для финансирования ипотечных жилищных кредитов используют депозиты и вклады юридических лиц и населения.

Универсальные коммерческие банки осуществляют широкий круг банковских операций — от предоставления кредитов до инвестиций в различные инвестиционные инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. До недавнего времени они играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась, в 1990–е годы, когда из-за ослабления традиционного банковского бизнеса, переориентации банков на работу с населением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в таких странах как Великобритания, Австралия, Германия, Южная Африка универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению. Так, в Великобритании доля ипотечных кредитов, выданных универсальными коммерческими банками, выросла с 30% в начале 1990-х годов до 76% к концу 2004г. В Германии государственные сберегательные банки и универсальные коммерческие банки на конец 2004г. предоставили почти 60% всех ипотечных кредитов.

Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых коммерческими банками, в большинстве стран превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами.

Достоинство этой модели — возможность использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для амортизации рисков и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности; использовать уже имеющиеся институты и финансовую инфраструктуру; возможность выпускать ипотечные облигации для дюрации и диверсификации ресурсной базы; наличие широкой клиентуры и экономия на маркетинге ипотечных кредитов.

Недостатки модели: необходимость увязки долгосрочных активов с краткосрочными пассивами, более трудное управление кредитными рисками.

Поэтому очень часто при крупных универсальных банках создаются специализированные филиалы либо дочерние специализированные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование.

Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель

Эта модель предусматривает финансирование кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.

Стройсберкассы или кредитно-сберегательные организации привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они функционируют во многих странах и различаются по следующим основным критериям:

1. Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. Они могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов. К числу таких относятся строительные сберегательные кассы — Bausparkassen — в Германии, Австрии, Чехии и Словакии

Организации относительно закрытого типа (строительные общества) — Building Sosieties — в Великобритании. И организации полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации США — Saving and Loаns), в которых источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка существенно расширяет кредитные ресурсы этих организаций. Но вместе с этим увеличивается зависимость от внешних источников и риски. В результате эволюции строительные общества в Великобритании превратились в открытые кредитные организации, что потребовало усиления надзора за их деятельностью и доведения отчетности до уровня универсальных коммерческих банков.

2. Условия долгосрочного контракта, на основе которого совершаются накопления и кредитование заемщиков. Так, при замкнутой системе стройсбережений в Германии, процентные ставки по вкладам и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок контракта. Во Франции в 1970 г. эта система была преобразована в «открытую» и в качестве кредиторов стали выступать универсальные банки, а клиенты получили возможность накапливать средства на привлекательных условиях и не получать кредиты.

3. Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантии по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и следующих ее примеру Чехии и Словакии.

4. Влияние и поддержка со стороны государства. Существует практически во всех странах, но наиболее сильно и непосредственно реализуется в Германии, Чехии и Словакии через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок.

5. Ограничения на активные операции. Существуют в той или иной форме везде, поскольку деятельность стройсберкасс и их аналогов носит сугубо целевой характер.

Модель специализированных ипотечных банков

Это самая традиционная модель ипотечного банковского кредитования, о которой на примере России говорилось в предыдущем параграфе.

Специализированные ипотечные банки функционируют в основном в европейских странах — Дании, Швеции, Германии, Австрии.

Кредитные ресурсы ипотечных банков формируются за счет выпуска ипотечных облигаций, т.е. облигаций, обеспеченных пулами (пакетами) ипотечных кредитов. Эксклюзивное право на выпуск ипотечных облигаций имеют только ипотечные банки.

Основой данной модели является привлечение средств с рынков капитала за счет эмиссии ценных бумаг с относительно низким кредитным риском. Эта цель достигается путем установления жестких законодательных ограничений на их деятельность, параметры ипотечных кредитов, процедуры кредитования и механизм обеспечения. Владельцам ипотечных облигаций принадлежит преимущественное право удовлетворить свои долговые требования из средств банка.

Достоинство этой модели — относительно низкие кредитные риски. Свидетельство устойчивости этой модели — в течение всего XX в. не произошло банкротства ни одного ипотечного банка, ни в одной стране.

Недостатки данной модели — необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением.

Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования

Суть ее заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Кроме того, ипотечные институты второй ступени, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

Наибольшее развитие двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила в США, Австралии, Великобритании.В рамках данной схемы кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования — кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск — и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА.Основным видом ипотечного кредита, практикуемого уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные имущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом.Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

Вторым шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного кредитования в США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США. Так была создана государственно-частная система ипотечного жилищного кредитования, опирающаяся на мощь американского государства и финансово-кредитной системы и оставившая за первичными кредиторами только функции выдачи и обслуживания (погашение долга и процентов) этих кредитов. Эта двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования с небольшими изменениями сохранилась до наших дней.

В России с начала 1990-х годов резко сократилось государственное финансирование жилищного строительства и ввод жилья в эксплуатацию. Даже в 2005 г. ввод жилья составлял всего лишь 60% к 1987г. К развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным. К концу 1992г. в стране было создано более десятка, а к 1994г. — около двух с половиной десятков ипотечных банков. Однако в основополагающем государственном документе Российской Федерации «Об основах жилищной ипотеки», принятом в декабре 1992 г., даже не упомянулось слово «ипотека». Но буквально через полгода Правительство РФ принимает постановление «О государственной целевой программе „Жилище“, в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог. 12 августа 1993 г. была создана ассоциация ипотечных банков. Все это свидетельствует о том, что на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ипотечного жилищного кредитования носил стихийный, вялый и экзотический характер.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются:

а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица;

б) кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов;

в) продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

г) риелторские организации — лицензированные продавцы жилья;

д) уполномоченный орган государственного управления — учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная палата);

е) оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита при реализации заложенного имущества, при торгах и пр.);

ж) страховые организации, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

з) операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством — АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство;

и) инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги АИЖК, МИА, например, институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании и т.д.;

Стандарты кредитования разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

Условия кредита (займа) по данным стандартам:

1. Кредит (займ) предоставляется и погашается в рублях.

2. Кредит предоставляется на срок от 1 года до 20 лет.

3. Погашение кредита (займа) осуществляется равными ежемесячными платежами.

4. Процент по кредиту (займу) в настоящее время составляет 15% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита.

5. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет.

6. Требования к объекту — кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома.

7. Обеспечение кредита — залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной суммы оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры.

8. Требования к доходу заемщика — для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.

9. Максимальная сумма кредита. Сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов, а также страховые и прочие выплаты по сделке не превышают 35% от совокупного дохода семьи заемщиков. В случае если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков.

10. Страхование. Заемщик за свой счет должен застраховать:

· свою жизнь и потерю трудоспособности;

· приобретаемое имущество.

11. Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого в кредит жилья.

Настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования сложился в 2006—2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации в сентябре 2005г. Если до 2004г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача довести их число в 2010г. до 1 млн.В 2006г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2005г. и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд. руб. За два года (2006—2007 гг.) объем ипотечного кредитования в стране вырос в 11 раз — с 36 до 400 млрд. руб.

Для достижения целей обеспечения населения жильем необходимы:

· существенное повышение доходов платежеспособности основной массы населения;

· устранение монополизма производителей стройматериалов, строительных и риелторских компаний и снижение цен на жилье;

· ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земельных участков, возрождение проектного дела и подготовки архитекторов;

· пересмотр денежно-кредитной политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительства жилья и снижение ставок по ипотечному кредитованию;

· снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариальной и государственной регистрацией жилья, страхованием и т.п., которые составляют от 8 до10% стоимости жилья;

· государственная программа развития жилищного строительства, направленная на развитие конкуренции, обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, повышение доступности жилья для населения и превращения строительства в один из локомотивов развития национальной экономики.