Анализ ипотечного кредитования в России

Жилищное строительство в России, лишившись в начале 90-х г. ХХ века в связи с переходом к рыночной экономике доминирующего государственного бюджетного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В XXI в. наша страна «вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы».

Проблема жилищного строительства и обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем, несмотря на пристальное к ней внимание, до сих пор остается нерешенной.

Фонд ветхого и аварийного жилья на конец 2011 г. составлял около 100 млн. м2. На начало 2012 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн. семей[22].

16 июля 2012 года исполнилось 14 лет со дня принятия Федерального закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Несмотря на то, что нормы гражданского законодательства и действовавший Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-I «О залоге» позволяли передавать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения денежных обязательств, принятый Закон об ипотеке фактически перевел российский финансовый рынок на новые рельсы и в полном объеме позволил развивать ипотечное кредитование граждан, как это делается во всем цивилизованном мире.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище»[23] и принятой впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище»[24], а также одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 года, 8 мая 2002 года) Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, закрепившей положение о том, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Фактически Концепция определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы в России. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

При этом в Концепции особый упор делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Однако, несмотря на достаточность нормативной базы для формировавшейся в тот период жилищной политики государства, рынок ипотечного кредитования не проявлял большой активности и был незначительным по объему. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т. д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения. В связи с этим первые сделки ипотечного кредитования были совершены только в 2001 году, а уже со следующего, 2002 года, началось активное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную, если не главную, роль в этом сыграло становление и дальнейшее развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов через созданное Правительством Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК).

Благодаря государственной поддержке ипотека заработала, и имеющиеся сегодня результаты только подтвердили правильность избранного пути. Это подтверждается и статистическими данными Центрального банка Российской Федерации (Банк России)[25].

Таблица 2.1 - Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования

Итоги 2012 года	Итоги 2011 года	Итоги 2010 года	Итоги 2009 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
Сбербанк	445 665	Сбербанк	320 712	Сбербанк	184 500	Сбербанк	107 365
ВТБ24	157 608	ВТБ24	80 382	ВТБ 24	31 732	ВТБ24	11 689
Газпромбанк	64 201	Газпромбанк	45 690	Газпромбанк	16 677	Транскредитбанк	5 231
Дельтакредит	22 635	Дельтакредит	18 144	ДельтаКредит	10 679	Дельтакредит	4 816
Росбанк	17 637	Росбанк	13 084	Запсибкомбанк	7 428	ВБСУ	2 380
Связь-Банк	15 414	Уралсиб	9 619	Транскредитбанк	7 190	МИД
Уралсиб	13 991	Райффайзенбанк	9 612	Возрождение	4 981	Росбанк
Возрождение	11 801	Возрождение	9 150	ЮниКредитБанк	4 939	Жилфинанс
АК Барс	10 448	Запсибкомбанк	8 792	ВБСУ	4 518	Нордеа-Банк
Ханты- мансийский Банк	10 082	Абсолют Банк	8 581	Жилфинанс	3 481	Инвестторгбанк

Источник: ЦБ, ипотечные банки

Расчеты: Русипотека[26]

Для увеличения наглядности представим динамику изменения объема выданных ипотечных кредитов в период с 2009 по 2012 год графически.

Рисунок 2.1 - Распределение объема выданных ипотечных кредитов между банками, вошедшими в десятку лидеров в 2012 году

Рисунок 2.2- Распределение объема выданных ипотечных кредитов между банками, вошедшими в десятку лидеров в 2011 году

Рисунок 2.3 - Распределение объема выданных ипотечных кредитов между банками, вошедшими в десятку лидеров в 2010 году

Рисунок 2.4 - Распределение объема выданных ипотечных кредитов между банками, вошедшими в десятку лидеров в 2009 году

Анализируя таблицу и рисунки можно отметить, что несомненным лидером по объемам выданных кредитов является Сбербанк, по объему выданных кредитов он почти в 2,82 раза превзошел (в 2012 году) ближайшего конкурента ВТБ24, а Ханты- мансийский Банк в 44,2 раза.

Анализируя темпы роста объема ипотечных кредитов, выданных Сбербанком в период с 2009 по 2012 год, можно проследить более, чем четырехкратное их увеличение.

Таблица 2.2 - Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

Год	Объем задолженности, млрд руб.	Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.	Доля Сбербанка, %	Доля ВТБ24, %	Доля Газпромбанка	Доля банка Дельтакредит, %	Доля АИЖК, %	Доля госбанков в объеме выдачи*	Доля госбанков в объеме задолженности*
	1 932,4	1 028,9	43,3	15,3	6,2	2,2	5,9	66,4	67,7
	1 478,9	716,9	44,7	11,2	6,4	2,5	7,2	63,4	-
	1 129,4	330,1		8,3	4,4	2,9			-
	1 010,9	152,5	56**		-				-
	1 070,3	655,8	35**		-	4,6			-
	611,2	564,6	27**		-	2,7			-

Источник: ЦБ РФ

Так, за 6 лет (с 2007 по 2012 год) общий объем выданных ипотечных кредитов и займов в России вырос более чем в 3 раза – с 611,2 миллиарда рублей в 2007 году до 1932,4 миллиардов рублей в 2012 году. Если говорить о динамике выдачи ипотечных жилищных кредитов по годам, то в 2008 году рост объемов выдачи ипотечных кредитов превысил показатели 2007 года в 1,75 раза.

На фоне впечатляющего роста объема выданных кредитов, возросла и просроченная задолженность, так, в период с 2007 по 2012 год ее объем увеличился в 52,34 раза (приложение 1 и 2).

Наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2012 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Рисунок 2.5 - Средний размер ипотечного кредита за сентябрь 2011- март 2012 гг.

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо.

При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале 2013 г. был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе[27].

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределенности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

Рисунок 2.6 - Средний первоначальный взнос за сентябрь 2011- март 2012 гг.

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2012 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту[28].

Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2012 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Рисунок 2.7 - Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2013 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2010 года.

Здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2012 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Рисунок 2.8 - Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2012 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%[29]. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Рисунок 2.9 - Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2012 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2012 года она составила порядка 82% [30].

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2013 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается.

Динамика выданных ипотечных кредитов за 2007-2012 гг. в России представлена в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Динамика выданных ипотечных кредитов за 2007-2012 гг. в России[31]

Наименование
Сумма выданных ипотечных кредитов, млн.руб.
Количество заключенных договоров, тыс. шт.	214,2	349,5	130,1	301,4	523,6	690,7

Из таблицы табл. 2.2 видно, что в 2009 г. происходит существенный спад выданных ипотечных кредитов, как в количественном, так и в стоимостном выражении. Сумма выданных кредитов в 2009 году составляет лишь 23,25% от суммы 2008 года, а количество заключенных договоров 37,22% от аналогичного показателя 2008 года. Это вызвано, в первую очередь последствиями кризиса, разразившегося в 2008 году.

Однако с момента кризиса рынку ипотечных кредитов удалось восстановить свои позиции и выйти на новый уровень по темпам и объемы выданных ипотечных кредитов.

Так с момента спада в 2009 году сумма выданных кредитов в 2012 году в 6,74 раза, а количество выданных кредитов увеличилось в 5,3 раза.

Для увеличения наглядности отобразим динамику изменения количества заключенных ипотечных кредитов и их общей суммы графически.

Рисунок 2.10 – Динамика изменения суммы и количества выданных кредитов в 2007-2012 гг.

В 2010 г., после резкого спада в 2009 г., ипотечное кредитование начинает набирать обороты, рост выданных ипотечных кредитов составил 249,2%, а количество выданных кредитов увеличилось на 231,66%.

В 2011 году темпы роста несколько снизились и составили 188,63% и 173,72% по суммам и количеству выданных в кредитов соответственно в сравнении с 2010 годом.

В 2012 году некоторое замедление темпов роста продолжилось и составило по количеству выданных кредитов 131,19%, а по сумме выданных кредитов 143,51% в сравнении с 2011 годом.