Форма договора аренды

Договор аренды на срок более одного года или - в случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Это требование - общее для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для следующих договоров: проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), аренды транспортного средства (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является стороной по сделке.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

- срок договора составляет менее одного года;

- договор не является договором проката;

- объектом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, помещения, предприятия.

В качестве примера можно привести следующий случай из арбитражной практики. Акционерное общество (арендодатель) потребовало от арендатора освободить помещение в связи с истечением срока аренды. Но арендатор отказался это сделать. Возник спор, который был передан на рассмотрение арбитражного суда.

В суде арендатор заявил, что у него с арендодателем были устные договоренности о продлении договора аренды. Арендодатель это отрицал. Суд вынес решение в пользу арендодателя. Арендатору он указал на то, что устные договоренности в данном случае не имеют юридической силы, так как договор аренды между юридическими лицами, а также изменения и дополнения к нему должны заключаться только в письменной форме (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 N КГ-А40/7735-01).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор аренды в письменной форме даже в том случае, когда закон этого не требует. Для этого нужно лишь соответствующее желание сторон (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме, если:

- стороны составят единый документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который будет подписан лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Отметим, что на сегодня это самый распространенный на практике способ, когда арендодатель и арендатор составляют один документ (договор), подписывают его и заверяют печатями свои подписи;

- стороны обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение договора подобным способом возможно только в том случае, если переписка позволяет достоверно установить отправителя и получателя такой "корреспонденции";

- если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия по выполнению указанных в оферте условий договора (акцепт) (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Суть оферты и акцепта поясним на следующем примере. Организация направила предпринимателю предложение взять у нее в аренду оборудование для шиномонтажа. Предпринимателя это предложение заинтересовало. В срок, отведенный для ответа на полученное предложение, предприниматель перечислил организации денежную сумму в счет арендной платы за месяц. Такой договор в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ считается заключенным в письменной форме.

Важно, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ"). Например, арендатор, получивший оферту, может акцептовать ее посредством перечисления не всей суммы арендной платы, а ее части.

Внимание! В случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Это означает, что с точки зрения закона нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Данное правило относится и к аренде помещений (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Согласно общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут привлечь письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Представим такую ситуацию. Гражданин передал во временное пользование организации свой автомобиль. Вопреки требованиям закона стороны не заключили договор аренды в письменной форме, а лишь подписали акт о передаче автомобиля. Отсутствие письменного договора в данной ситуации вовсе не означает, что соглашение, заключенное между организацией и гражданином, недействительно. Доказательством того, что договор все-таки существует, может служить, например, тот же самый акт передачи автомобиля.

Следует знать, что несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только тогда, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). На сегодняшний день такое основание недействительности сделки как несоблюдение ее формы установлено лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Если стороны договора аренды захотят изменить условия заключенного договора или вовсе решат расторгнуть его, то соглашение об изменении или о расторжении договора они должны будут оформить в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Например, если договор аренды оборудования стороны заключили в письменной форме, то и соглашение о расторжении этого договора им придется оформлять тоже письменно.