Регистрация договора аренды

 

Внимание! Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

 

Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Дополнительные требования к оформлению договора аренды недвижимого имущества обусловлены спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сложностью и другими подобными качествами.

Напомним, что недвижимое имущество - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В связи с этим может возникнуть вопрос: подлежит ли государственной регистрации договор аренды транспортного средства, если по нему передается один из указанных выше объектов?

Ответ на данный вопрос содержится в ст. ст. 633 и 643 ГК РФ. Согласно им подобные договоры аренды в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются, поскольку к таким договорам не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

 

Внимание! Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года.

 

Договоры аренды, которые заключаются на срок меньше года, государственной регистрации не подлежат (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимо помнить, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Соответственно, такой договор аренды здания (сооружения) подлежит обязательной государственной регистрации (см. п. 3 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Приведенные выше правила распространяются в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Стороны могут заключить договор аренды здания (сооружения, помещения) и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае договор аренды в органах юстиции регистрировать не надо. Такой вывод следует из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59. В этом Письме Президиум ВАС РФ указал, что государственная регистрация необходима лишь по договорам, заключенным на срок не менее года. А договоры, в которых срок их действия не указан, считаются заключенными на неопределенный срок. Они в государственной регистрации не нуждаются, так как этого не предусматривает действующее законодательство.

 

Внимание! В отличие от договора аренды здания или сооружения договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

 

Если стороны заключают договор аренды, который в силу закона должен пройти государственную регистрацию, то этот договор будет считаться заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Поэтому при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок год и более, является незаключенным.

На практике может сложиться ситуация, когда договор аренды недвижимости сторонами подписан, но одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации (например, не представляет документы, необходимые для проведения государственной регистрации). Что в такой ситуации делать второй стороне? Выход один - предъявлять иск к недобросовестной стороне и учреждению юстиции, осуществляющему государственную регистрацию договоров. В данном случае истец может сослаться на п. 3 ст. 165 ГК РФ, который гласит, что в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)).

 

Арендная плата

 

Договор аренды, как это уже было отмечено, является возмездным. Одна из основных обязанностей арендатора - это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.

Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может.

В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: "Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме, эквивалентной 500 долл. США за один квадратный метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа". Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это главное;

2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие нижеперечисленные способы;

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 

Примечание. Арендная плата может быть установлена в виде постоянной и переменной составляющих.

 

Например, при заключении договора аренды транспортного средства стороны могут предусмотреть, что арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 15 тыс. руб. и суммы в размере 1 тыс. руб. за каждый день эксплуатации автомобиля.

На практике нередки ситуации, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Именно так поступила одна организация, которая передала в пользование предприятию автомашину "КРАЗ" с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины "КРАЗ", установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 N А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).

 

Внимание! Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

 

Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли по 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе.

Суд посчитал, что в данном случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным, и признал договор аренды помещения незаключенным (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 N Ф08-5489/2007).

Бывает так, что в аренду передаются одновременно несколько объектов. В таком случае плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Представим следующую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения (два - под склад готовой продукции, одно - под офис), а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату как за все имущество в целом, к примеру 1 млн руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например: 800 тыс. руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные помещения и 50 тыс. руб. - складское оборудование.

 

Примечание. С точки зрения практической целесообразности лучше распределять сумму арендной платы по каждому объекту.

 

Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.

 

Примечание. Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора порядка и условий внесения арендной платы - вплоть до отказа от установления ее конкретного размера, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.

 

Порядок исчисления арендной платы, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год.

Участники договора могут предусмотреть иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца) либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами и предпринимателями (см. Указание Центрального банка РФ от 20.06.2007 N 1843-У).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 N А38-1324-16/98-2005, Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9644-07, Поволжского округа от 10.06.2008 по делу N А55-18133/2007 и др.).

 

Внимание! Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

 

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.