Распределение обязанностей по содержанию

Объекта аренды

Порядок распределения обязанностей по содержанию объекта аренды между арендатором и арендодателем определяется Гражданским кодексом РФ и непосредственно договором аренды. Нормы гражданского законодательства, регламентирующие данные вопросы, в большинстве своем носят диспозитивный характер. Это означает, что правила, установленные в ГК РФ, применяются только в том случае, если порядок распределения расходов не установлен самим договором.

По общему правилу расходы, связанные с эксплуатацией объекта аренды, осуществляются арендатором (п. 2 ст. 616 ГК РФ), если иное не установлено договором аренды. Но в договоре арендатор и арендодатель могут перераспределить эти расходы по своему усмотрению. А вот обязанность по проведению капитального ремонта, согласно общему правилу, возлагается на арендодателя. Хотя стороны могут своим соглашением "переложить" ее и на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен либо возникает неотложная необходимость, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Гражданский кодекс не определяет понятия "неотложная необходимость", однако представляется, что в данном случае речь идет о наступлении обстоятельств, которые не позволяют арендатору надлежащим образом и в полном объеме использовать арендуемое имущество. Аналогичным образом не определено гражданским законодательством и понятие "разумный срок". При его толковании следует исходить из обычаев делового оборота, т.е. из обычно применяемых сроков осуществления капитального ремонта в зависимости от вида имущества, предполагаемого объема работ, условий проведения ремонта.

Невыполнение арендодателем обязанности (отказ от проведения ремонта, непроведение ремонтных работ в установленные в договоре сроки либо в разумный срок) осуществлять капитальный ремонт дает право арендатору по своему выбору предпринять следующие действия (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Судебной практике известно много дел, возникших из споров по поводу ремонта арендованного имущества. В качестве примера приведем лишь одно (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Суд рассмотрел следующую ситуацию. Акционерное общество арендовало у городского комитета по управлению имуществом нежилые помещения. При передаче помещений в аренду стороны в акте приема-передачи указали, что в передаваемых в аренду помещениях неисправна система отопления и требуется ее замена. Четыре года арендодатель тянул с ремонтом. Тогда арендатор нанял ремонтную организацию и произвел замену системы отопления. А потом обратился с иском к арендодателю о взыскании денежной суммы в возмещение стоимости произведенного капитального ремонта. Суд требования арендатора удовлетворил в полном объеме.