Изменение размера арендной платы

 

В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться в сторону как увеличения, так и уменьшения. Этот вопрос полностью зависит от волеизъявления сторон и находится в их компетенции. Но надо помнить, что размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Это значит, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Согласно законодательству арендатор в одностороннем порядке имеет право потребовать уменьшения арендной платы. Это возможно в следующих случаях:

1) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Имеются в виду, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. Возможны также неправомерные действия арендодателя. Например, в одном из рассмотренных судебных дел организация-арендодатель отключила арендатору на три месяца электричество в торговом павильоне, а потом потребовала полностью оплатить аренду исходя из расценок, установленных договором. Суд посчитал, что такое требование незаконно. В своем решении со ссылкой на п. 4 ст. 614 ГК РФ суд указал, что арендная плата в такой ситуации не может быть взыскана с арендатора в полном объеме (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2005 N А65-10937/2004-СГ2-6);

2) арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Практика показывает, что в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, либо требует от арендодателя устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя (см. Постановления ФАС Московского округа от 10.07.2004 N КГ-А40/5587-04, Северо-Западного округа от 15.07.2008 по делу N А44-348/2007, Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 N Ф08-812/08 и др.). Редко в подобных ситуациях речь идет об уменьшении арендной платы. Но поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном согласии они могут воспользоваться и этим вариантом действий.

Именно так, к примеру, поступила одна известная автору торговая компания, получившая в пользование по договору аренды грузовой автомобиль с прицепом. Компания намеревалась использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем заранее и уведомила арендодателя. Но затем выяснилось, что для перевозки продуктов прицеп непригоден. В итоге арендодатель уменьшил ежемесячную арендную плату за автомобиль, и компания взяла его на новых условиях;

3) арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если арендодатель этого не делает, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Надо сказать, что ситуация с "возникновением" неизвестных правообладателей встречается крайне редко. И, как правило, арендаторы в такой ситуации идут на расторжение договора (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2005 N Ф08-2344/2005);

4) арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом <*>, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

--------------------------------

<*> К примеру, в договорах аренды транспортного средства без экипажа и водного судна без экипажа (ст. 644 ГК РФ, ст. 64 КВВТ РФ) обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора.

 

В тех случаях, когда арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор может требовать, чтобы размер арендной платы был уменьшен, если, конечно, интерес в пользовании таким имуществом у него сохраняется.

Наличие любого из вышеперечисленных обстоятельств - это повод для арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Арендодатель с этим требованием может согласиться - и тогда стороны подпишут соглашение о новом размере арендной платы, а может и отклонить его. В последнем случае арендатору придется обращаться в суд с заявлением об изменении условий договора аренды.

Итак, мы рассмотрели, в каких случаях арендатор может требовать через суд уменьшения арендной платы. Теперь постараемся ответить на вопрос: может ли арендодатель в судебном порядке требовать от арендатора повышения арендной платы? Ведь нередко, заключая договор аренды на длительный срок, стороны не предусматривают в нем условие о перерасчете арендных платежей.

В гл. 34 ГК РФ нет нормы, на основании которой арендодатель мог бы обратиться к арендатору (а впоследствии и в суд) с требованием о пересмотре арендной платы в сторону увеличения. Однако, несмотря на это, у арендодателя подобная возможность все же существует. Ее предоставляет ст. 451 ГК РФ, согласно которой существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения условий договора. Тем не менее следует отметить, что в настоящее время практика применения этой статьи ГК РФ складывается весьма неоднозначно.

Так, например, департаменту недвижимости г. Красноярска удалось убедить суд в том, что с момента заключения договора аренды произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, так как были непредсказуемы темпы инфляции, изменены нарицательная стоимость денежных знаков и методика исчисления размера арендной платы. В результате арендодатель добился повышения арендной платы (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2001 N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2).

А вот московскому департаменту имущества ссылки на инфляцию и деноминацию 1997 г. в споре с арендатором не помогли. Суд отказал ему в увеличении размера арендной платы для ресторанов "Макдоналдс" (см. Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07).

ФАС Дальневосточного округа признал существенным изменением обстоятельств смену собственника имущества, переданного в аренду (см. Постановление от 30.06.2008 N Ф03-А51/08-1/1860). В то же время другие суды смену собственника имущества существенным изменением обстоятельств не считают (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2006 N А38-2543-16/176-2005 и Западно-Сибирского округа от 10.07.2001 N Ф04/2002-638/А45-2001).

Таким образом, если арендатор не согласится с предложением арендодателя об увеличении арендной платы, то последний при определенных условиях может добиться ее увеличения через суд, если в качестве основания для перерасчета платы сошлется на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Но каковы шансы на успех в таком деле, предугадать трудно. Поэтому для арендодателя лучший способ выхода из этой ситуации - это включение в текст договора аренды условия о регулярном пересмотре арендной платы.

Другой немаловажный вопрос, связанный с арендной платой: происходит ли изменение арендной платы, если по договору она установлена в иностранной валюте, и арендатор осуществляет платежи в рублях в эквивалентной сумме?

Аналогичный вопрос возникает и при включении в текст договора аренды условия о регулярной (ежемесячной, квартальной, годовой и проч.) индексации арендной платы на коэффициент инфляции. Является ли такая индексация изменением арендной платы, которое нельзя проводить чаще одного раза в год?

Ответ на эти вопросы можно найти в судебной практике, которая сегодня твердо стоит на том, что изменение курса иностранной валюты, равно как и корректировка арендной платы на коэффициент инфляции, не означает изменения размера арендной платы.

Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции (см. п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 N А19-25747/06-Ф02-5977/07, Северо-Кавказского округа от 11.01.2007 N Ф08-7010/2006 и др.).

Нередко в договоре аренды недвижимости арендная плата устанавливается сторонами в виде двух составляющих - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы представляет собой собственно плату за арендуемую площадь. А переменная составляющая включает в себя все коммунальные и иные (телефон, связь и т.п.) платежи, приходящиеся на арендуемые площади.

Практика показывает, что этот способ расчета арендной платы абсолютно законен (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 21.01.2008 N Ф09-11295/07-С2, Поволжского округа от 05.02.2008 по делу N А55-7142/07-43 и др.). Но возникает вопрос: является ли изменение ежемесячного арендного платежа в части переменной составляющей (например, в связи с увеличением платы за электроэнергию) изменением цены договора? Как нам представляется, ответ должен быть отрицательным, ведь сам механизм исчисления арендной платы в данном случае никак не меняется.

Иногда, составляя договор аренды на срок более года, стороны включают в него условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. К примеру, на тот же самый коэффициент инфляции или иную другую величину. В этом случае арендодатель, имеющий такие полномочия, раз в год информирует арендатора о новых арендных ставках, и при этом никаких дополнительных соглашений к договору стороны уже не подписывают. На практике возник вопрос: насколько это законно, или все-таки изменение арендных ставок стороны должны оформлять отдельным соглашением?

Судебная практика свидетельствует о том, что подобное одностороннее изменение арендной платы является вполне законным, если по условиям договора аренды арендодатель наделен таким правом. Никаких дополнительных документов сторонам в таком случае подписывать не надо (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2007 по делу N А28-2919/2006-161/7).

 

Срок договора аренды

 

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому сроки аренды, согласно общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Таким образом, договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

 

Примечание. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

 

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости - за три месяца). При этом в законе или договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

Если в договоре аренды, предельный срок которого ограничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного срока, установленного законом. К примеру, предельный срок договора проката - один год. По истечении года арендатор, даже если у него останется арендованное имущество, не может продолжать им пользоваться, уповая на то, что договор автоматически "продлился". Имущество ему придется вернуть и, в случае обоюдного интереса, заключить новый договор.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Но следует знать, что такое преимущественное право арендатор имеет не во всех случаях. У арендаторов по договору проката, а также по договорам аренды транспортных средств такого права нет (ст. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

 

Примечание. Чтобы реализовать свое преимущественное право, арендатор обязательно должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок.

 

Свои предложения он должен направить арендодателю либо в срок, указанный в самом договоре, либо в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то свое преимущественное право он потеряет (п. 33 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Также надо помнить, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Если арендодатель, вернув свое имущество, распорядится им каким-либо другим способом (например, будет использовать самостоятельно, продаст, отдаст в безвозмездное пользование и проч.), то в этом случае прежний арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды, так как такого права у него попросту не возникнет (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2006 по делу N А29-3282/2005-2э, Дальневосточного округа от 24.04.2007 N Ф03-А51/07-1/832 и др.).

Еще один момент, на который следует обратить внимание, - преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает только у добросовестного арендатора. Поэтому, если арендатор по заключенному договору исполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то никаких преимуществ перед другими потенциальными арендаторами у него в будущем не будет.

Судебной практике известны случаи, когда арендаторы лишались преимущественного права вследствие следующих причин:

- несоблюдение санитарных норм в арендованном помещении (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2001 по делу N А29-700/01-2э);

- несвоевременное перечисление арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 02.07.1998 N КГ-А40/1365-98);

- наличие задолженности по аренде (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.07.2007 N Ф08-4228/2007);

- невыполнение обязанности по проведению ремонта арендованного имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-1986/08-С6).

Если добросовестный арендатор уведомляет арендодателя о намерении заключить договор аренды имущества на новый срок, а арендодатель игнорирует его и в течение года заключает договор аренды этого имущества с другим лицом, то у арендатора появляется возможность требовать в судебном порядке по выбору:

- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор;

- возмещения убытков.

Нередко арендатор в ситуации, когда нарушается его преимущественное право, обращается в суд с требованием о понуждении арендодателя к заключению договора аренды. Подача такого иска является ошибкой со стороны арендатора, ведь принудить лицо к заключению договора можно лишь в том случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). А ст. 621 ГК РФ не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества, которым (правом) он может воспользоваться при соблюдении определенных условий.

Поэтому арендатору, чье преимущественное право нарушено, необходимо подавать либо иск о возмещении убытков, либо иск о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, или требовать одновременно и того и другого (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31.10.2006 N Ф03-А51/06-1/3828, Поволжского округа от 08.07.2004 по делу N А49-6216/02-6/24, Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-1986/08-С6 и др.).

Как было сказано выше, уведомление арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок является обязательным условием для реализации преимущественного права на заключение нового договора. Однако отсутствие такого уведомления вовсе не означает, что по истечении срока аренды арендные отношения между сторонами автоматически закончатся. Закон гласит, что по истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 

Примечание. Если арендодатель против продолжения аренды, он должен свои возражения довести до сведения арендатора до окончания срока аренды.

 

Причем желательно это сделать в письменной форме, направив арендатору заказное письмо, телеграмму или вручив ему соответствующее уведомление под расписку. В противном случае арендатор получит право и в дальнейшем пользоваться арендованным имуществом, как это произошло, к примеру с земельным участком, арендованным одним предпринимателем у администрации своего города (см. Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2005 N А35-4977/04-С18). Предприниматель отказался освобождать землю по окончании срока аренды на том основании, что за время аренды им не было получено никаких возражений от арендодателя относительно пролонгации арендных отношений. Он продолжил пользоваться землей, так как посчитал договор аренды возобновленным на неопределенный срок. Городская администрация обратилась в арбитражный суд, но вернуть свой участок ей не удалось. Суд установил, что действительно никаких возражений относительно дальнейшей аренды земли предпринимателю от администрации не поступало.