Прекращение договора аренды

 

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. Однако и до истечения срока аренды договор может прекратить свое действие. Это происходит в следующих случаях:

- достижения сторонами соглашения о прекращении договора;

- досрочного расторжения договора, которое может случиться как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);

- признания договора аренды недействительным;

- гибели объекта аренды.

При наличии взаимного согласия сторон, т.е. по соглашению сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо зарегистрировать (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, Западно-Сибирского округа от 13.10.2005 N Ф04-7220/2005(15781-А03-9), Московского округа от 18.11.2004 N КГ-А41/10485-04 и др.).

Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из сторон.

Зачастую в договоре аренды можно встретить условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону. На практике возник вопрос: насколько соответствует закону такое условие? Может ли сторона договора аренды отказаться от исполнения договора, если другая сторона не допустила никаких нарушений условий договора?

Ответ на данный вопрос содержится в п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В нем Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны. Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08, ФАС Поволжского округа от 20.04.2006 по делу N А49-6482/05-341/24 и др.).

Однако чаще всего досрочное расторжение договора происходит в результате конфликта между арендодателем и арендатором, когда одна из сторон нарушает условия договора. Расторжение договора в таком случае может происходить как во внесудебном порядке, так и через суд.

Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Это следует из п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Так, согласно материалам дела, договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и организацией, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Арендатор арендные платежи в установленный срок не внес. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Суд посчитал правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, как основанное на п. 3 ст. 450 ГК РФ, и удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.

Полагаем, что аналогичное право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть и у арендатора, при условии, конечно, что оно предусмотрено договором аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, заинтересованная сторона, прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора, должна соблюсти определенные досудебные процедуры. В первую очередь, ей надо предпринять шаги к урегулированию конфликта, а именно: направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ, п. 30 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Если это предупреждение будет проигнорировано, инициатор расторжения договора должен направить другой стороне предложение о расторжении договора. Впрочем, предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства и требование о расторжении договора аренды заинтересованная сторона может оформить и одним документом (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5426/08-С6).

И только когда от другой стороны будет получен отказ на предложение о расторжении договора либо ответа не последует вовсе, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ).

Несоблюдение описанной процедуры может привести к тому, что заинтересованной стороне в расторжении договора аренды будет отказано (см. Постановления ФАС Центрального округа от 02.04.2008 по делу N А14-1485/2007/41/13, Волго-Вятского округа от 27.06.2008 по делу N А43-26261/2007-2-676 и др.).

Законом определены ситуации, в которых договор аренды может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.

Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды, обратившись в суд, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи: систематическую неуплату арендной платы; выплату арендной платы не в полном объеме; нарушение сроков уплаты; передачу имущества в субаренду без разрешения; проведение реконструкции без согласования с арендодателем; нецелевое использование имущества (см. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2006 N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2, Северо-Западного округа от 23.06.2006 по делу N А56-5272/2005, Восточно-Сибирского округа от 14.06.2005 N А19-29467/04-46-Ф02-2617/05-С2, Московского округа от 27.10.2005 N КГ-А40/10341-05-П и др.);

- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества (см. Постановления ФАС Центрального округа от 15.06.2001 N А14-1223-00/44/20, Северо-Западного округа от 30.10.2002 N А56-11323/02, Московского округа от 04.05.2005 N КГ-А41/3236-05 и др.);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.10.2006 N Ф03-А04/06-1/3708, Поволжского округа от 17.07.2008 по делу N А06-6284/077, Уральского округа от 12.08.2008 N Ф09-5763/08-С6 и др.);

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2005 N А10-6505/01-Ф02-316/05-С2, Московского округа от 11.08.2006 N КГ-А40/7533-06, Уральского округа от 23.12.2002 N Ф09-3074/02-ГК и др.).

Помимо этих, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

 

По требованию Арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 2 ст. 611, ст. 620 ГК РФ). Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66));

- арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, Постановления ФАС Московского округа 10.04.2006 N КГ-А40/1913-06, Северо-Западного округа от 02.06.2006 по делу N А56-10229/2005 и др.);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ);

- арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

- арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612, ст. 620 ГК РФ);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2005 N КГ-А41/191-05).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Одним из оснований досрочного расторжения договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.

При этом одновременно должны быть соблюдены следующие условия:

- в момент заключения договора стороны исходят из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторгая договор по данному основанию, суд должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Договор аренды может прекратить свое действие и в результате признания его недействительным. Напомним, что общие положения о недействительности сделок содержатся в пар. 2 гл. 9 ГК РФ. К примеру, недействительным будет договор аренды, совершенный недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), лицом, у которого ограничена правоспособность (ст. 173 ГК РФ), или если лицо действовало под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также в других установленных законом случаях.

Например, ФАС Волго-Вятского округа на основании ст. 168 ГК РФ признал недействительным договор аренды сельхозоборудования, так как арендодатель (а им было учреждение) в силу ст. 298 ГК РФ не вправе был отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17).

Схожее решение принял ФАС Восточно-Сибирского округа, признав недействительным договор аренды нежилых помещений, так как агентство по управлению федеральным имуществом не вправе было выступать арендодателем по данному договору (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2008 N А10-1054/07-Ф02-3642/08).

В другом деле договор аренды недвижимости был заключен неуполномоченным лицом. В результате суд признал этот договор недействительным (Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2008 по делу N А49-2312/2007-58/26).

Подобных примеров в судебной практике множество.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

В случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если плата не покрывает причиненных убытков - потребовать их возмещения.

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества, так же как и передача его в аренду, оформляется актом приемки-передачи.

 

3. Субаренда

 

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Договор субаренды - это договор, по которому арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор субаренды нельзя заключить на срок, превышающий срок договора аренды. Не может арендатор передать субарендатору и больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

В качестве примера ничтожных сделок можно привести следующие сделки:

- не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).

Например, между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Арендодателем выступает казенное предприятие. Арендатор с согласия казенного предприятия передал арендуемое нежилое помещение в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды казенное предприятие не получило согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, договор аренды оказался ничтожным согласно ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, то и договор субаренды также считается ничтожным.

Арендатору надо помнить, что при заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оставаться арендатор. Допустим, помещение было передано в аренду, а затем арендатор передал это помещение в субаренду. В такой ситуации, несмотря на то, что помещением пользуется субарендатор, отвечать за надлежащие использование помещения перед арендодателем будет именно арендатор, а не субарендатор.

 

4. Особенности отдельных видов договора аренды

 

4.1. Аренда транспортных средств

 

Гражданский кодекс РФ различает два вида договоров аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства без экипажа) и договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с предоставлением таких услуг (договор аренды транспортного средства с экипажем).

Основное отличие этих двух видов договоров состоит в том, что в первом случае арендатору предоставляется во временное владение и пользование только имущество, а во втором - еще и оказываются услуги по управлению им.

 

4.1.1. Договор аренды транспортного средства без экипажа

 

Предметом такого договора является предоставление арендатору во временное владение и пользование только транспортного средства. Это может быть автомобиль, самолет, вертолет, морское или речное судно, мотоцикл и другие транспортные средства. Лицо, взявшее транспортное средство в аренду без экипажа, самостоятельно формирует его экипаж из числа своих сотрудников.

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме - таково требование закона вне зависимости от того, на какой срок он заключается, на один день или на несколько лет (ст. 643 ГК РФ).

Хотя несоблюдение простой письменной формы договора аренды транспортного средства не влечет его недействительность (см. ст. 162 ГК РФ), оформить договор письменно сторонам все же не помешает. В противном случае сложно себе представить, как арендатор будет пользоваться, например, автомобилем. Кстати, без письменного договора у арендатора могут возникнуть проблемы не только с представителями ГИБДД, но еще и с налоговыми органами, ведь расходы на аренду арендатору надо как-то объяснять, а без договора аренды делать это весьма затруднительно.

Ко всем договорам аренды транспортного средства не применяется общее правило, установленное п. 2 ст. 609 ГК РФ, о том, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Поэтому договорам аренды воздушных или морских судов, которые в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ являются недвижимыми вещами, государственная регистрация не требуется.

Арендодателем по договору аренды транспортного средства может быть как лицо, которому транспортное средство принадлежит на праве собственности, так и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Это могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, Российская Федерация.

Следует помнить, что некоторые юридические лица имеют специальную правоспособность, т.е. могут заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их учредительных документах и соответствуют целям их создания. К примеру, учреждение вправе передавать в аренду транспортное средство, только если такая сделка соответствует целям деятельности учреждения, назначению имущества и заданиям собственника. А казенному предприятию, чтобы сдать в аренду автомобиль, потребуется заручиться согласием на это собственника (п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Таким образом, при заключении договора аренды транспортного средства арендатору необходимо, прежде всего, убедиться в правомочиях арендодателя относительно передаваемого в аренду имущества.

А вот арендатором по договору аренды транспортного средства может быть любой участник гражданского оборота.

Договор аренды транспортного средства может быть заключен на любой срок, определенный сторонами (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре аренды транспортного средства не определен, то этот договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц (в то же время договором аренды может быть предусмотрен и другой, более длительный срок для такого предупреждения).

К договору аренды транспортных средств не применяются правила, установленные ст. 621 ГК РФ (ч. 2 ст. 642 ГК РФ). Это означает, что:

1) арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды транспортного средства на новый срок;

2) факт пользования транспортным средством после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя не означает возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор, взявший в пользование транспортное средство без экипажа, обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ). Поэтому все расходы на ремонт транспортного средства должен нести арендатор. Возложить такие расходы на арендодателя стороны не могут. Если такое условие будет включено в текст договора, оно будет считаться недействительным.

Подтверждает сказанное судебная практика. Так, ФАС Волго-Вятского округа рассмотрел следующее дело. Организация, имевшая транспортные средства, сдавала их в аренду без экипажа. По условиям договора аренды капитальный и текущий ремонт она оплачивала сама. Затраты на ремонт организация включала в свои расходы для целей налогообложения. Представители налоговой службы отказались принимать расходы на ремонт, сославшись на ст. 644 ГК РФ. Арбитражный суд согласился с налоговиками, отметив в решении, что условие договора аренды о возложении расходов на ремонт на арендодателя противоречит нормам ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2006 по делу N А29-3716/2005а). Аналогичные выводы содержатся также в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2002 N А28-3903/01-164/22.

А вот расходы на проведение технического осмотра, замену расходных материалов, оплату страховки, бензина и прочие подобные расходы могут быть возложены по условиям договора как на арендодателя, так и на арендатора. Но если никаких специальных оговорок на эту тему договор аренды не содержит, то "по умолчанию" обязанность по оплате этих расходов ложится на арендатора (ст. 646 ГК РФ).

Отметим, что иногда между сторонами договора аренды возникают споры относительно того, кто должен платить за техосмотр транспортного средства. Некоторые арендаторы полагают, что такие расходы по общему правилу должен нести арендодатель, так как на нем лежит обязанность по поддержанию транспортного средства в исправном состоянии (ст. 644 ГК РФ). Но, как показывает судебная практика, подобные утверждения безосновательны (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2008 N КГ-А41/2566-08). Нам же представляется, что, поскольку данный вопрос на сегодняшний день не имеет однозначного ответа (виной тому нечеткость формулировок ст. ст. 644 и 646 ГК РФ), во избежание конфликтов в договоре аренды следует четко обозначить, кто должен нести те или иные расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией транспортного средства.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, а также заключать с третьими лицами любые иные договоры, не противоречащие условиям договора аренды или назначению транспортного средства (ст. 647 ГК РФ). Поэтому арендодатель, который не желает, чтобы его транспортное средство предавалось арендатором в пользование третьим лицам без его ведома, должен установить в договоре аренды соответствующий запрет.

Транспортное средство является источником повышенной опасности.

При аренде транспортного средства без экипажа ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.

Например, весьма распространена ситуация, когда совершается наезд на пешехода. Так вот, если наезд будет совершен на арендованном автомобиле, то возмещать вред, причиненный гражданину, будет не арендодатель, а арендатор как законный владелец автомобиля (см. Постановления ФАС Московского округа от 19.06.2006 N КГ-А40/4504-06, Центрального округа от 07.05.2002 по делу N А48-2600/01-12 и др.).

Интересное дело, связанное с причинением вреда арендованным автомобилем, было рассмотрено ФАС Дальневосточного округа. Городская администрация пыталась привлечь к ответственности за порчу дорожного покрытия организацию - владельца грузового автомобиля. Но суд ей в удовлетворении исковых требований отказал, так как выяснилось, что этот автомобиль организация сдала в аренду. То есть получилось, что иск был заявлен ненадлежащему ответчику (Постановление от 16.05.2008 N Ф03-А51/08-1/1643).

В то же время арендатор не будет отвечать за причиненный вред, если докажет, что транспортное средство, которое явилось источником причинения вреда, выбыло из его обладания в результате противоправных действий других лиц. Например, если наезд на пешехода совершит угонщик арендованного автомобиля, то отвечать перед пострадавшим будет уже он сам, а не арендатор.

В принципе, возможна и такая ситуация, когда арендованное транспортное средство оказывается в руках постороннего лица при вольном или невольном "содействии" самого арендатора. Кто тогда должен отвечать за причиненный вред? В этом случае, как сказано в п. 2 ст. 1079 ГК РФ, ответственность за вред может быть возложена как на арендатора транспортного средства, так и на лицо, противоправно завладевшее им.

 

4.1.2. Договор аренды транспортного средства с экипажем

 

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель не только предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Такие услуги, в первую очередь, должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нему, и с целями аренды, указанными в договоре.

Стороны вправе предусмотреть в договоре и более широкий круг предоставляемых услуг. Например, в рамках договора аренды автомобиля с экипажем арендодатель может взять на себя услуги экспедитора или оказывать услуги по охране груза и т.д.

Так же, как и договор аренды без экипажа, договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме (ст. 633 ГК РФ).

В договоре аренды транспортного средства с экипажем члены экипажа транспортного средства - это работники арендодателя. При этом состав экипажа и его квалификация определяются требованиями, предъявляемыми к эксплуатации соответствующего вида транспортного средства и условиями договора.

Например, ст. 56 Воздушного кодекса РФ определено, что экипаж воздушного судна должен включать:

- летный экипаж (командир, другие лица летного состава);

- кабинный экипаж (бортоператоры и бортпроводники).

Поскольку члены экипажа состоят в трудовых отношениях с арендодателем транспортного средства, то во всех вопросах, относящихся к управлению транспортным средством и к его технической эксплуатации, они подчиняются распоряжениям арендодателя. То есть только арендодатель может принимать решения относительно допуска члена экипажа к управлению транспортным средством, выбора топлива, времени и места проведения диагностики транспортного средства и другие подобные.

А вот в вопросах, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства (например, куда ехать, что перевозить и др.), члены экипажа обязаны выполнять распоряжения арендатора.

Поскольку члены экипажа являются работниками арендодателя, то именно он должен выплачивать им заработную плату, а также нести иные расходы по содержанию экипажа.

Транспортное средство является источником повышенной опасности, и может случиться так, что член экипажа, работая на нем, получит травму. В такой ситуации обязанность по выплате соответствующих сумм будет лежать на арендодателе, поскольку именно он является работодателем для члена экипажа. Однако если причиной травмы работника будут действия арендатора, то арендодатель после выплаты таких сумм работнику сможет истребовать их с арендатора.

Так, одной организации, передавшей в аренду бульдозер с экипажем, удалось взыскать с арендатора сумму морального вреда, которую арендодателю пришлось выплатить своему бульдозеристу в связи с тем, что тот получил во время работы производственную травму. Суд принял решение в пользу арендодателя, поскольку увечье бульдозериста явилось следствием неправильно организованной арендатором работы на лесозаготовительном участке и несоблюдением его руководством техники безопасности (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2002 N Ф03-А51/02-1/2277).

Расходы по страхованию транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть нанесен вследствие его эксплуатации, также должен нести арендодатель (ст. 640 ГК РФ). Например, по одному из дел организация и общество с ограниченной ответственностью заключили договор аренды грузового автомобиля с экипажем. В результате ДТП с участием арендованного грузовика был поврежден застрахованный автомобиль. Страховщик выплатил сумму страхового возмещения. Поскольку ДТП произошло по вине водителя грузового автомобиля, страховщик обратился в суд с иском к организации о возмещении ущерба в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ). Суд пришел к заключению, что поскольку водитель являлся работником организации и автомобиль был сдан в аренду с экипажем, ответственность за причинение вреда должна нести организация в соответствии со ст. 640 ГК РФ (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2002 N КГ-А40/3447-02).

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата топлива, мойка машины, оплата парковки и пр.), - это обязанность арендатора, если иного не установлено договором аренды (ст. ст. 634, 636 ГК РФ).

К сожалению, Гражданский кодекс РФ не дает четкого ответа на вопрос, какие расходы следует относить к расходам на содержание транспортного средства, а какие - к расходам, связанным с коммерческой эксплуатацией. Ясно лишь то, что к первой группе относятся расходы на ремонт, а ко второй - оплата топлива и других расходных материалов. Данное обстоятельство может послужить поводом для споров между контрагентами. Поэтому в договоре аренды нужно максимально полно указать все возможные варианты затрат по транспортному средству и определить, кто их должен нести. В противном случае конфликта не избежать.

В качестве примера хотелось бы привести спор, возникший между двумя организациями, которые не смогли договориться о том, кто должен платить за доставку транспортного средства в ремонт. Арендодатель говорил, что такие расходы связаны с коммерческой эксплуатацией, и потому их должен нести арендатор. Арендатор, в свою очередь, утверждал, что расходы по доставке относятся к расходам на ремонт, значит, платить за доставку должен арендодатель. В итоге спор был рассмотрен арбитражным судом, который возложил упомянутые расходы на арендатора (Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1808-04).

При аренде транспортного средства с экипажем арендатор, если договором не предусмотрено другое, вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Он также может без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства (ст. 638 ГК РФ).

В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, имущественные потери вынужден будет нести арендодатель. На арендатора может быть возложена обязанность возместить причиненные убытки лишь при условии, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые тот отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК РФ). Например, арендатор будет отвечать за гибель транспортного средства, если это произойдет по вине работников арендатора (ст. 1068 ГК РФ).

В то же время договором аренды может быть предусмотрено и обратное. То есть на арендатора может быть возложена обязанность возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства даже при отсутствии вины арендатора. Но если такое условие в договор аренды транспортного средства с экипажем стороны не включат, то все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства будет нести арендодатель (см. ст. 211 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2007 N 5619/06).

При сдаче в аренду транспортного средства с экипажем ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель, поскольку он является владельцем транспортного средства - источника повышенной опасности, а также осуществляет управление им (ст. 640 ГК РФ).

Например, ФАС Московского округа взыскал с организации-арендодателя ущерб, который был причинен по вине его работника транспортному средству другой организации. И как ни пытался арендодатель переложить ответственность на арендатора, у него ничего не вышло (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2002 N КГ-А40/3447-02).

Ответственность арендодателя перед третьими лицами наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 ГК РФ и другими положениями гл. 59 ГК РФ. Основанием освобождения от ответственности может служить лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла или грубой неосторожности потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (см. п. 1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК РФ). Если же установлено, что вред возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда третьему лицу предъявить к арендатору регрессное требование - то есть потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьему лицу. Но и здесь арендодатель должен доказать, что вред возник по вине арендатора.

 

4.2. Договор аренды зданий, сооружений, помещений

 

Особые правила установлены законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений (см. пар. 4 гл. 34 ГК РФ). Эти правила полностью распространяются также и на договоры, по которым в аренду передаются нежилые помещения (см. Определение ВАС РФ от 28.05.2008 N 4483/08).

В первую очередь, следует сказать о том, что закон предъявляет жесткие требования к форме договоров аренды зданий (сооружений, помещений). Такие договоры должны заключаться только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В противном случае такой договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, как правильно исчислять срок аренды в целях применения ст. 651 ГК РФ. В частности, он указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Например, если в договоре аренды офиса указано, что он заключен на срок с 01.03.2008 по 28.02.2009, значит, срок аренды составляет ровно один год. Поэтому такой договор подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года, то государственной регистрации он не подлежит. Сторонам достаточно лишь подписать такой договор. Также нет необходимости регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен сторонами на неопределенный срок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Стороны договора аренды всегда могут продлить его действие (возобновить договор) на новый срок. Возможны различные варианты такого продления.

Например, договор аренды, заключенный на срок менее года, стороны могут возобновить на неопределенный срок. Такой договор регистрировать не надо.

Также нет необходимости регистрировать пролонгированный договор аренды, если по окончании первоначального договора аренды, заключенного на срок менее года, стороны продлят его действие на такой же срок (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

А вот если стороны продлят действие договора аренды недвижимости на срок более одного года, то госрегистрация потребуется. При этом не важно, на какой срок был заключен первоначальный договор аренды.

На практике пороки формы договора аренды здания (сооружения, помещения) обнаруживаются очень часто. И порой бывает так, что выявляются они уже после того, как объект недвижимости был передан в пользование. В подобных случаях зачастую возникают конфликты между несостоявшимися арендодателем и арендатором. Например, весьма распространена ситуация, когда арендатор, узнав, что договор аренды является недействительным (незаключенным), обращается к арендодателю с требованием вернуть обратно выплаченные тому суммы арендной платы. Возникает вопрос: насколько обоснованно такое требование?

Ответ на него зависит от того, пользовался ли арендатор имуществом арендодателя.

Так, например, одна организация, арендовавшая у другой офис, потребовала вернуть ей всю арендную плату, мотивируя это тем, что договор аренды был признан незаключенным, а значит, все суммы, полученные арендодателем, являются для него неосновательным обогащением. Однако суд в иске отказал, так как установил, что арендатор все же пользовался имуществом арендодателя. В своем решении суд указал, что, если лицо пользовалось имуществом другого лица, оно должно возместить последнему стоимость такого пользования. Средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по незаключенному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения за пользование офисом (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2008 по делу N А12-450/08-С14). Отметим, что Определением ВАС РФ от 02.10.2008 N 12142/08 отказано в пересмотре этого решения в порядке надзора.

Нередко возникает и обратная ситуация, когда арендатор отказывается платить собственнику (владельцу) объекта недвижимости за пользование имуществом, ссылаясь на недействительность договора аренды либо на то, что договор аренды не заключен.

Что в такой ситуации делать арендодателю? Ответ очевиден - требовать с арендатора плату за пользование имуществом, несмотря на то, что договор недействителен или не заключен. Ведь у арендатора в результате "бесплатного" пользования имуществом арендодателя возникает неосновательное обогащение (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31, Дальневосточного округа от 09.06.2008 N Ф03-А73/08-1/1783 и др.).

В договоре аренды здания (сооружения) обязательно должен быть указан размер арендной платы за пользование имуществом, иначе такой договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Причем в договоре нельзя установить, что в качестве арендной платы арендатор возмещает только затраты на коммунальные услуги (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Интересно, что до сих пор у арбитражных судов нет единства мнений в вопросе о том, является ли условие о размере арендной платы существенным применительно к договору аренды нежилого помещения.

Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 24.07.2008 по делу N А21-3841/2007 пришел к заключению, что договор аренды помещения в торговом центре не является договором аренды здания и сооружения, поэтому размер арендной платы в данном случае не будет являться существенным условием договора. В то же время ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 18.01.2008 по делу N А28-3853/2007-114/2 сделал противоположные выводы. Этот суд посчитал договор аренды нежилого помещения, в котором не было согласовано условие о размере арендной платы, незаключенным.

 

Примечание. Учитывая различные подходы судов к решению данного вопроса, хотелось бы рекомендовать тем, кто заключает договоры аренды помещений, обязательно указывать в них размер арендной платы.

 

Это позволит избежать возможных конфликтов в будущем. В то же время, мы считаем, что к договору аренды помещения (части здания) должны применяться положения об аренде зданий и сооружений. Поэтому условие о размере арендной платы применительно к договору аренды нежилых помещений следует признать существенным, без которого договор аренды будет считаться незаключенным. Кстати, к аналогичным выводам пришла коллегия судей ВАС РФ в Определении от 28.05.2008 N 4483/08.

Еще одной отличительной особенностью договора аренды здания (сооружения, помещения) является то, что передача объекта аренды по такому договору обязательно должна оформляться передаточным актом (или другим аналогичным документом). Такой акт призван свидетельствовать, что передача объекта аренды от арендодателя к арендатору действительно состоялась. Следовательно, до тех пор, пока передаточный акт сторонами не подписан, считается, что арендодатель своих обязательств перед арендатором не выполнил (ст. 655 ГК РФ).

Последствия, которые наступят для сторон при отсутствии передаточного акта, можно проиллюстрировать спором, который пришлось разрешать ФАС Московского округа.

Минимущество заключило договор аренды с одной организацией, которая после подписания договора заняла арендованные площади. Через десять лет министерство обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить арендатора, так как тот задолжал министерству за аренду. Однако арбитражный суд в иске арендодателю отказал, так как министерство не смогло представить суду передаточный акт, свидетельствующий о том, что помещения были переданы арендатору. Суд посчитал, что раз передачи помещений не было, то и требовать возврата помещений арендодатель не может. В такой ситуации, по мнению суда, нет и оснований для взыскания арендной платы, ведь де-юре арендатор помещениями не пользовался (см. Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03).

Передаточный акт нужен сторонам не только для того, чтобы засвидетельствовать факт передачи объекта, но и для того, чтобы зафиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости. Поэтому в акте следует обязательно указать, во-первых, какой именно объект передается (адрес, площадь, этаж и прочее), и, во-вторых, состояние объекта (пригоден ли он для целей аренды, каково состояние объекта: полов, стен, потолка и т.д.). Если к состоянию объекта аренды у принимающей стороны будут замечания, то их надо обязательно отразить в передаточном акте. Такая подробная детализация позволит сторонам в будущем (при возврате объекта аренды) избежать возможных конфликтов.

При прекращении договора аренды арендатор и арендодатель также должны будут составить передаточный акт. Отметим, что до тех пор, пока стороны не подпишут такой акт, будет считаться, что имущество арендодателю не возвращено.

Для сторон договора аренды зданий (сооружений, помещений) весьма актуальным является вопрос о том, кто из них должен нести расходы по содержанию объекта аренды и как правильно оформить отношения с энергоснабжающими организациями и коммунальными службами.

Сегодня закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий, сооружений), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания).

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию, сооружению).

Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

В договоре аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.