Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

В договоре аренды стороны делают оговорку по поводу того, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) к торговой компании (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды компания обязана была заключить с МУП договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор заключен не был. Несмотря на это, торговая компания пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП обратилось в арбитражный суд с иском к торговой компании о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и компания была вынуждена выплатить МУП соответствующие суммы.

Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, поэтому в такой ситуации можно посоветовать определять долю коммунальных расходов, приходящихся на арендатора, расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

Перепланировка и переоборудование арендованного здания (сооружения, помещения) обычно выполняются арендатором для того, чтобы приспособить помещение (здание, сооружение) "под себя". Например, арендатор может поставить в офисе кондиционеры, заменить в арендованном помещении все двери или вообще переоборудовать помещение так, что вместо одной большой комнаты появятся несколько маленьких. В законе такие действия называются улучшением арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).

Улучшения, производимые арендатором, могут быть неотделимыми и отделимыми.

Отделимые улучшения - те, которые могут быть физически отделены от арендованного имущества без нанесения вреда последнему (например, решетки на окнах). Отделимые улучшения после окончания договора аренды арендатор может забрать с собой, так как они являются его собственностью.

Неотделимые улучшения - те, которые без вреда арендованному имуществу отделить нельзя (к примеру, дополнительно возведенный этаж в здании). Соответственно, такие улучшения арендатор забрать себе не сможет. Максимум, на что он может рассчитывать, - это возмещение арендодателем стоимости таких улучшений, и то только при условии, что ранее арендодатель выразил свое согласие на производство таких улучшений. Таким образом, перед тем, как производить неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатору желательно получить согласие на это от арендодателя. В противном случае арендатор рискует остаться не только без соответствующей компенсации, но и еще вынужден будет за свой счет привести объект аренды в исходное состояние (если будет соответствующее требование арендодателя).