Свободные денежные средства можно инвестировать не только в ценные бумаги, но и в недвижимость. В соответствии с МСФО подобные инвестиции классифицируются как особый вид активов — инвестиционная собственность, порядок отражения информации о которой в финансовой отчетности определен МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Этот документ представляет собой пересмотренную редакцию ранее действовавшего стандарта МСФО (IAS) 40 (2000 г.) «Инвестиционная собственность» и подлежит применению к отчетности, составленной позднее 2005 г.
В соответствии с новой редакцией стандарта инвестиционная недвижимость - это имущество компании (земельные участки, здания, часть здания, земля и здание), находящееся в распоряжении собственника (самой компании) или арендатора по договору финансовой аренды в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или и того и другого, но не для:
• использования в ходе обычной деятельности компании —
при производстве или поставках продукции, товаров или ус
луг либо для административных целей;
|
|
• продажи в ходе обычной деятельности.
Таким образом, объект инвестиционной недвижимости должен использоваться для извлечения инвестиционных доходов — доходов в виде арендных платежей или рыночного прироста стоимости имущества.
Примерами инвестиционной недвижимости являются:
• инвестиции в земельный участок в расчете на увеличение его
стоимости в будущем, а не в целях последующей перепродажи;
• сдаваемое на условиях операционной аренды здание, находящееся в собственности компании;
• здание, арендованное на условиях финансовой аренды и сдаваемое в операционную аренду;
• здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное
для сдачи в операционную аренду.
Помимо понятия «инвестиционная недвижимость» стандарт вводит понятие «недвижимость, занимаемая владельцем». Это имущество, находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, для использования в производстве или поставке товаров и услуг или в административных целях. Порядок учета недвижимости, занимаемой владельцем, регулируется МСФО 16 «Основные средства».
Подобное разделение вызвано тем, что денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, обычно не связаны с другими активами, принадлежащими компании или контролируемыми ею. Вместе с тем денежные потоки, являющиеся следствием операционной деятельности, относятся не только к объектам недвижимости, но и к другим активам, используемым впроцессе такой операционной деятельности. В связи с этим в отчете о движении денежных средств в составе денежных средств от инвестиционной деятельности отдельному раскрытию подлежит информация о потоках денежных средств, связанных с движением объектов инвестиционной недвижимости — их приобретением и реализацией.
|
|
В некоторых случаях одна часть объекта основных средств используется компанией для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — в операционной деятельности или в административных целях. Если данные части объекта могут быть реализованы независимо одна от другой (или независимо одна от другой переданы в финансовую аренду), то в соответствии с МСФО 40 эти части объекта должны учитываться и отражаться в финансовой отчетности в отдельности. Если же указанное условие невыполнимо, то объект признается инвестиционной недвижимостью лишь в случае, когда для ведения операционной деятельности или решения административных задач предназначена его незначительная часть.
Приведем перечень активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, следовательно, не требующих применения МСФО 40, а также стандарты, регулирующие порядок учета и отражения в финансовой отчетности этих активов:
• недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или реконструкции по поручению третьих лиц, — МСФО 11 «Договоры
подряда»;
• недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной операционной деятельности или находящаяся в стадии
сооружения в целях такой продажи, — МСФО 2 «Запасы»;
• недвижимость, занимаемая владельцем, а также недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в
качестве таковой, — МСФО 16 «Основные средства»;
• недвижимость, предназначенная для реконструкции, с по
следующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем, — МСФО 16 «Основные средства»;
• недвижимость, занимаемая сотрудниками компании (независимо от того, платят сотрудники арендную плату по рыночным ценам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия, — МСФО 16«Основные средства»
• недвижимость, переданная другой компании по договору
финансовой аренды, — МСФО 17 «Аренда»;
• объекты основных средств, находящиеся в стадии реконструкции или нового строительства, которые в дальнейшем
предполагается использовать в качестве инвестиционной не
движимости: до момента завершения строительных работ — МСФО 16 «Основные средства», впоследствии — МСФО 40«Инвестиции в недвижимость»;
• биологические активы, относящиеся к сельскохозяйственной
деятельности, — МСФО 41 «Сельское хозяйство»;
• права на полезные ископаемые — МСФО (IFRS) 6 «Разработка и оценка минеральных ресурсов».
Инвестиционная недвижимость, отвечающая критериям классификации МСФО (1FRS) 5 «Выбытие внеоборотных активов, удерживаемых для продажи, и прекращаемая деятельность» в качестве предназначенной на продажу, должна оцениваться согласно этому стандарту.
Признание инвестиционной недвижимости. В соответствии с МСФО 40 к инвестиционной недвижимости применяются те же критерии признания, что и к другим активам компании. Инвестиционная недвижимость признается в составе активов в случаях, если:
1) существует вероятность поступления в компанию будущих
экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
2) стоимость данной инвестиционной недвижимости может
быть надежно оценена.
Порой для решения вопроса о принадлежности объекта к категории «инвестиционная недвижимость» требуется профессиональное суждение. Обычно компании разрабатывают определенные критерии
для последовательного формирования профессиональною суждения по определению инвестиционной недвижимости. Данные критерии подлежат раскрытию в случаях, когда квалификация имущественного объекта тем или иным образом становится затруднительной.
|
|
Доля недвижимого имущества, которой арендатор распоряжается на условиях операционной аренды, может признаваться инвестиционной собственностью при выполнении следующих условий:
• соблюдаются остальные признаки инвестиционной собственности;
• арендатор использует модель справедливой стоимости для
признания актива.
Оценка инвестиционной недвижимости. Первоначально инвестиционная недвижимость оценивается по фактической стоимости приобретения, включающей в себя, помимо прочих затрат расходы, понесенные в связи с проведением сделки. Таблица 7.1 иллюстрирует порядок формирования первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости в зависимости от канала ее приобретения компанией.
Таблица 7.1