Понятие, сущность и основныехарактеристики недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Курс лекций

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение......................................................................................................... 4

1. Основные понятия и определенияэкономики

недвижимости........................................................................................... 5

1.1. Понятие, сущность и основные характеристикинедвижимости..51.2. Правовоерегулированиенедвижимости................................................... 11

1.2.1. Правособственности............................................................................ 11

1.2.2. Виды операций (сделок)снедвижимостью....................................... 12

1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью 14

2. Рынокнедвижимости............................................................................ 15

2.1. Основные характеристикирынканедвижимости.............................. 15

2.2. Функциирынканедвижимости............................................................ 20

2.3. Управлениерынкомнедвижимости.................................................... 21

2.4. Формы государственного регулирования рынканедвижимости23

3. Оценканедвижимости........................................................................... 25

3.1. Видыстоимостинедвижимости........................................................... 25

3.2. Принципыоценкинедвижимости........................................................ 26

3.3. Технологияоценкинедвижимости...................................................... 29

3.4. Подходы коценкенедвижимости........................................................ 29

3.4.1. Сравнительный(рыночный)подход.......................................... 31

3.4.2. Затратныйподход......................................................................... 37

3.4.3. Доходныйподход......................................................................... 51

3.4.4. Расчеткоэффициентакапитализации......................................... 58

3.4.5. Основныефункцииденег.............................................................. 67

3.4.6. Метод дисконтирования денежногопотока(МДДП)............. 70

3.4.7. Ипотека иипотечноекредитование............................................ 73

4. Оценказемельнойсобственности....................................................... 75

4.1. Плата за землю в Российской Федерации,ееформы........................ 75

4.2. Оценка стоимостиземельногоучастка............................................... 76

Библиографическийсписок.................................................................... 79

Основные понятия и определенияэкономики недвижимости

Понятие, сущность и основныехарактеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впер- вые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и не- движимых имуществах». Под недвижимым имуществом признава- лись земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имуще- ство, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внут- реннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имуще- ство. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имуще- ственный комплекс, используемый для осуществления предпринима- тельской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1.1).

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежи- лыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеле- ные насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квар-

тиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Таблица 1.1 – Видынедвижимогоимущества

 

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки	Предприятие в целом как имуще- ственный комплекс, включая: · земельныеучастки; · здания исооружения; · инвентарь иоборудование; · сырье ипродукцию; · требования идолги; · права на обозначения, индивиду- ализирующие предприятие, его продукцию, работы иуслуги; · нематериальныеактивы; · информацию; · другие исключительныеправа
2.	Участки недр
3.	Обособленные водные объекты
4.	Все, что прочно связано с землей, в том числе: · леса; · многолетниенасаждения; · здания,сооружения
5.	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной реги- страции: · воздушные и морскиесуда; · суда внутреннегоплавания; · космическиеобъекты. Иные предметы, наделенные стату- сом недвижимости по закону

 

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и цен- ные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нару- шения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раз- дела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установлен- ных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, кото- рые называют существенными (не могут быть отделены от недви- жимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – усло- вия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управ- ления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на ос- нове договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и экс- плуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не мо- гут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещ- ное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельнымучастком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во вре- мени и на территории Российской Федерации номер объекта недви- жимости, который присваивается ему при осуществлении кадастро- вого и технического учета (инвентаризации) в соответствии с проце- дурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как еди- ный объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номерапомещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимо- го имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характе- ристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объ- ектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее це- левое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности су- ществует в единстве физических, экономических, социальных и пра- вовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего), в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалыстроений,

размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружаю- щую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвер- гаются воздействию физических, химических, биологических, техно- генных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользова- нии имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент гене- рирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полез- ности, способности удовлетворять различные потребности и интере- сы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости фор- мируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные про- граммы

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокуп- ность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Част- ные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграниче- ния имущества на: подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно га- рантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение, пользова- ние им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоря- жаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интере- сами, она перестает относиться к юрисдикции частногоправа.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетво- рении физиологических, психологических, интеллектуальных и дру- гих потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в об- щественном сознании и необходимо для формирования цивилизован- ного среднего социального слоя. Традиционно в России недвижи- мость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собствен- ную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

	Основные типы недвижимости
Земля		:Жилье   · элитноежилье; · типовое жилье; · городскоежилье; · загородноежилье · ит.д.		Нежилые помещения   · офисные помещения; · складские помещения; · торговые помещения; · пунктысервиса · ит.д.
· свободные
земельные участки
(под застройку или
другие цели
использования
земли);
· природныекомплексы
для эксплуатации
природных ресурсов
и т.д.

 

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений неза- висимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в дру- гих строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свой- ствами, отличающими его от других товаров (рис. 1,2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех дру- гих товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управленияими.

По характеру использования:

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи,квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, ма- газины, рестораны, пунктысервиса.

- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

- для ведениябизнеса;

- для проживаниявладельца;

- в качествеинвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения иразвития;

- для потребления истощимых ресурсов. По степениспециализации:

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электро- станции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадле- жащие общественномусектору;

- неспециализированная – вся другая недвижимость, на кото- рую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестиро- вания, использования в существующих или аналогичныхцелях.

По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию, требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство. По воспроизводимости в натуральнойформе:

- невоспроизводимые: земельные участки, месторождения по- лезныхископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения,многолетниенасаждения.Недвижимость имеет потенциальную способность приноситьдоходиявляетсядовольнопривлекательнымнаправлениеминвести-

рования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежныхсредств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения ры- ночных цен, приобретения новых и развития старыхобъектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периодавладения.