Правовое регулированиенедвижимости

Правособственности

Собственность – это экономические отношения между людьми по поводу владения, пользования, распоряжения и управления мате- риальными и духовными благами.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государ- ственной регистрацией может осуществляться специальная регистра- ция или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

- владение – фактическое обладание вещью, создающее для об- ладателя возможность непосредственного воздействия навещь;

- пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимыхвещью;

- распоряжение – определение юридической судьбы вещи пу- тем осуществления динамики имущественныхотношений.

Субъектами права собственности могут быть: частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальныеобразования).

Виды операций (сделок) снедвижимостью

Операция (сделка) – это осознанные действия граждан июриди- ческих лиц, направленные на установление, изменение или прекраще- ние гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобре- тение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридиче- ских лиц, совершающихсделку,

- соответствие воли и волеизъявления участниковсделки;

- соблюдение формысделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, то есть не соответствующей за- кону и не влекущей желаемых правовых последствий.

Единственным доказательством существования зарегистриро- ванного права является государственная регистрация прав на недви- жимое имущество и сделок с ним.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1) Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажапредприятия.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли- продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязу- ется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него опреде- ленную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подле- жит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собствен- ность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого иму-

щества. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости всобственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему ли- цу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от иму- щественныхобязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта не- движимости – «передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме».

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная – выплачивается бессрочно;

- пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание сиждивением.

Приватизация

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) госу- дарственного имущества в собственность юридическим или физиче- ским лицам. В соответствии с Российской программой массовой при- ватизации в течение почти 18 месяцев большинство объектов госу- дарственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения. Основным способом приватизации бы- ло преобразование государственного предприятия в ОАО.

Продажа предприятия

Оформление сделок приватизации государственных и муници- пальных предприятий как имущественных комплексов должно осу- ществляться путем заключения договора купли-продажи между по- купателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан оформить этот договор.

2) Изменение права пользования и владения: аренда, сов- местная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездноепользование.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арен- датору объект недвижимости за арендную плату во временное владе- ние и пользование. Передача объекта недвижимости другому соб- ственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимо- сти в аренду принадлежит собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.