Основные характеристики рынканедвижимости

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижи- мости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процесса функционирования рынка, то есть процессов производства (созда- ния), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функциониро- вание рынка (инфраструктуры рынка).

Таким образом, рынок недвижимости – это механизм, посред- ством которого соединяются интересы и права, устанавливаются це- ны на недвижимость.

Структура рынка включает:

- объектынедвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционированиярынка;

- механизмы (инфраструктуру)рынка.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует раз- витие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный, период развития рынок недвижимо- сти пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опере- жал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точ- кой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квар- тир и, как следствие, появляющаяся возможность продавать и поку- пать квартиры. Именно тогда возникло значительное количествобиз-

несменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем, т.е. не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто по- купкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, людей, продающих квартиры было мало, а покупателей – уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регу- лирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характе- ризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что и привлекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начал- ся рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко рас- пространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставле- ние кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предло- жением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разо- ряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К нача- лу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежеме- сячно на 2-3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России (после августовского кризиса 1998 года)

– этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макро- экономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограни- ченной девальвации рубля кдоллару.

Рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной эко- номики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами не- движимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уни- кальное значение во всей системе предпринимательской деятельно- сти людей и самой их жизни. Она представляет собой особую цен- ность для всего человеческого общества, поскольку является един- ственным местом проживания всех народов и поколений людей, ос- новным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических про- цессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис. 2.1).

 

Рис. 2.1. Недвижимость – объект экономических и государственных интересов

 

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удо- влетворяющий различные реальные или потенциальные потребно- сти и имеющий определенные качественные и количественные ха- рактеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различ- ных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как терри- ториальные предпочтения.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд осо- бенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1 – Особенностирынканедвижимости

 

Признак	Характеристика
Локализация	· абсолютнаянеподвижность; · большая зависимость цены отместоположения
Вид конкуренции	· несовершенная,олигополия; · небольшое число покупателей ипродавцов; · уникальность каждогообъекта; · контроль над ценамиограничен; · вступление в рынок требует значительногокапитала
Эластичность предложений	· низкая, при росте спроса и цен предложение мало увели- чивается; · спрос может быть оченьизменчивым
Степень открытости	· сделки носят частныйхарактер; · публичная информация, часто неполная инеточная
Конкурентоспо- собность товара	· во многом определяется окружающей внешней средой, влияниемсоседства; · специфичностью индивидуальных предпочтений покупа- телей
Условия зонирования	· регулируется гражданским и земельным кодексами с уче- том водного, лесногозаконодательства; · большая взаимозависимость частной и других форм соб- ственности
Оформление сделок	· юридические сложности, ограничения иусловия
Стоимость	· включает стоимость объекта и других связанных с ним прав
Затратность	· единовременные выплаты, сравнительно крупные инве- стиции; · на поддержание объекта в функциональномсостоянии; · налог на недвижимоеимущество; · государственные пошлины и другие сборы насделки

Другими экономическими особенностями недвижимости явля- ются: неравномерность денежных потоков, дифференциация налого- обложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регла- ментация оформления сделок, ликвидность и необходимость ме- неджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижи- мостью представляет собой сложную комплексную систему по удо- влетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все сторо- ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, саниро- вания, информационную, посредническую, стимулирующую, инве- стиционную, социальную.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру. Его мож- но дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.2.2.

Таблица 2.2 – Классификация рынков недвижимости

 

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессио- нальные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается дея- тельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуаль- ными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, здания- ми, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами наних.