Виды стоимостинедвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о сто- имости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания лю- дей, необходимости наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность – ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости перехо- дить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости не- движимости:

- рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных дей- ствиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо ин- формированы и не испытывают давления чрезвычайныхобстоятельств;

- потребительская (в использовании) – это стоимость недви- жимости для специфического потребителя, максимальная сумма, ко- торую можно получить от продолжения владения и последующей продажиимущества;

- инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта не- движимости в результатеинвестирования;

- страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстано- вительнаястоимость;

- замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций иоборудования;

- восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемогообъекта;

- залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости длякредитования;

- ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведе- ния оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшейцены;

- для налогообложения – стоимость объекта оценки, опреде- ляемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответ- ствии с положениями нормативных правовых актов. Это рыночная или восстановительная стоимость, в зависимости от объекта недви- жимости; в России используется инвентаризационная стоимость, ба- зирующаяся навосстановительной;

- утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыноч- ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом за- трат на утилизацию объектаоценки;

- действующего предприятия – стоимость единого имуще- ственного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве состав- ных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характери- стик объекта, а также факторов внешней среды.