Сравнительный (рыночный)подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен бытьуникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершениясделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны бытьсопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса ипредложения.

Этапы сравнительного подхода: 1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оценивае- мый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоста- вимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объектаоценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится нарынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью под- разумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец ипокупатель:

а) находятся в родственных отношениях;

б) являются представителями холдинга и независимой дочерней компании,

в) имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; г) сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом

или иными обязательствами;

д) занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц ит.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется: а) аналогичными мотивамиинвесторов;

б) аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использо- ванием объектов;

в) степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов.

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платой, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вноситсяпоправка.

3. Условия продажи и времяпродажи.

4. Местоположение.

5. Физическиехарактеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимо- сти необходима корректировка сопоставимых продаж.

Расчет и внесение корректировок производится на основе логи- ческого анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение попра- вочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены про- дажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопостави- мого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффи- циент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изме- няют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оце- ниваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта- аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме обшей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Совокупная корректировка производится в рамках выделенной груп- пы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условияфинансирования.

2. Поправка на особые условияпродаж.

3. Поправка на времяпродажи.

4. Поправка наместоположение.

5. Поправка на физическиехарактеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продав- цов ипокупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статическиобоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемыхобъектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежныерезультаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценахпродаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических усло- вияхсделки.

4. Зависимость от активностирынка.

5. Зависимость от стабильностирынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различаю- щихся продажах.

 

3.4.1.1. Метод парныхпродаж

Один из способов определения величины поправки по какой- либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в со- поставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов не- движимости, которые почти идентичны, за исключением одной ха- рактеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы ис- пользовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например:

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
Площадь, м2
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $

 

Определить:

1. Корректировку на разницу вплощади.

2. Корректировку на наличиесада.

3. Корректировку на наличиегаража.

 

Решение:

Факторы	Объекты
оцени- ваемый					сравнива- емые па- ры
Площадь, м2
Корректировка				-13000	-13000	1 и 3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка	-3000	-3000	-3000			3 и 4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1 и 2
Цена продажи, $
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежныепоправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = X, стоимость проданного объекта = 1,0 (100%), тогда:

- если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на15%:

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15;

- если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на15%:

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85;

- если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена ана- лога должнауменьшиться:

 

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; X

1, 0

=

1, 15

= 0, 87;

- если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена ана- лога должнаувеличиться:

 

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; X

1, 0

=

0, 85

= 1, 18.

 

3.4.1.2. Метод валового рентногомультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к дей- ствительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемыйобъектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объ- екта к цене продаж по сопоставимым продажаманалогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усред- ненное значение ВРМ поаналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

 

m

é () ù,

Ц об

= ПВД

о × ВРМ

а =ПВД

о ×êå

Ц iа

: ПВД i а

: m ú

ë1 û

где Ц_об– вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_о – валовой доход от оцениваемогообъекта;

ВРМ_а – усредненный валовой рентный мультипликатор; Ц_iа – цена продажи i-го сопоставимогоаналога;

ПВД_iа – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого ана- лога;

m – количество отобранныханалогов.

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных про- даж при оценке квартиры.

Таблица 3.3 – Расчет стоимости квартиры методомпарныхпродаж

 

Характеристика объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Корректировка		+5,00%			+12,00%
Этажность квартиры	11/14	9/9	3/14	9/9	7/9	7/10
Корректировка		+7,00%		+7,00%
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Корректировка		-5,00%		-5,00%	+3,00%
Площадь общая, м2	52,8	55,00	52,00	47,00	44,00	58,2
Корректировка		-2,00%		+2,00%	+3,00%	-4,00%
Площадь жилая, м2	29,4	38,00	30,00	30,00	28,5	31,1
Корректировка		-5,00%
Площадь кухни, м2	7,7	7,00	9,00	7,5	7,00	10,1
Корректировка			-2,00%			-4,00%
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Корректировка				-3,00%	-3,00%
Цена квартиры, $		32000,00	29510,00	30600,00	26000,00	27936,00
Корректировка суммарная			-2,00%	1,00%	15,00%	-8,00%
Цена квартиры скорректированная, $	29485,38	32000,00	28919,80	30906,00	29900,00	25701,12

Пример:

Расчет ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
А			800000/160000 = 5,00
В			950000/175000 = 5,43
С			650000/135000 = 4,81

 

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК – это отношение чистого операционного дохода к про- дажной цене.

В этом случае:

К кап

=[å(ЧОД

iа: Ц iа)]: m;

 

m

é ()ù

ë

Ц об

= ЧОД

о ×Ккап

= ЧОД

о ×êå

ЧОД

i а: Ц i а

úû: m,

где К_кап– общий коэффициенткапитализации;

ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта; Ц_iа – цена продажи i-го сопоставимогоаналога;

ЧОД_iа– чистый операционный доход i-го сопоставимогоаналога; m – количество отобранныханалогов.

Пример:

Расчет ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
объект оценки			0,13
А			несопоставим
В			0,08
С		35000 (за истекший год)	несопоставим
D			0,11

Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, осно- ванных на определении затрат, необходимых для восстановления ли- бо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базиру- ется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объ- ект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладныхрасходов;

- затраты наоборудование;

- нормы прибыли строителей в данномрегионе;

- рыночные цены на строительныематериалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующихслучаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строи- тельства;

- обоснование необходимости обновления действующегообъекта;

- оценка зданий специальногоназначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторахрынка;

- анализ эффективности использованияземли;

- решение задач страхованияобъекта;

- решение задачналогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полу- ченных другимиметодами.

 

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночнойстоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопро- вождаются быстрым ростом затраттруда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объ- екта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленныйизнос.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства ста- рыхстроений.

5. Сложность определения величины накопленного износа ста- рых строений исооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка отстроений.

7. Проблематичность оценки земельных участков вРоссии.

 

Этапы затратного подхода (см. рис. 3.4):

- рассчитывается полная стоимость земельного участка и работ по егоблагоустройству;

- определяется полная стоимость воспроизводства или заме- щения;

- производится расчет всех видов износа: физического, функ- ционального,внешнего;

- вычитается полный износ из полной стоимостизамещения;

- производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благо- устройству.

+ – +

Рис. 3.4. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

3.4.2.1. Метод сравнительнойединицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства срав- нительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся раз- личия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то форму- ла расчета будет иметь следующий вид:

С_о = С_м² * S_о * К_п * К_н * К_м * К_в * К_пз * К_ндс, где С_о – стоимость оцениваемогообъекта;

С_м²– стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о – площадь оцениваемого объекта (количество единиц срав- нения);

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1–1,2);

К_н – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

§ единое функциональноеназначение;

§ близость физическиххарактеристик;

§ сопоставимый хронологический возрастобъектов;

§ другиехарактеристики.

3.4.2.2. Метод разбивки покомпонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Сто- имость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

én ù

С зд

=êå

ëj = 1

V j × C j ú× К н,

û

где С_зд – стоимость строительства здания в целом; V_j – объем j-гокомпонента;

С_j – стоимость единицыобъема;

n – количество выделенных компонентовздания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбив- ки по компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилюработ;

- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и осно- ван на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

3.4.2.3. Метод количественногообследования

Данный метод основан на применении детального количествен- ного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудова- ния и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.