Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годово- го чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объ- екта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Расчет чистого дохода начинается с определения валовой вы- ручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидае- мую суммарную величину от основного вида деятельности, дополни- тельных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида дея- тельности, а выручка от пользования стиральными машинами, су- шилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. яв- ляется дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, ме- сячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плату за 1 место стоянки автома- шины в данном месте).

Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учиты- вать его особенности. Особенности данного сектора рынка использу- ются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * См,

где S– площадь, сдаваемая в аренду, м²; См – арендная ставка за 1м².

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нор- мального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный вало- вой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исклю- чением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обес- печения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.