Методические указания к выполнению контрольной работы № 2

Варианты расчетно-графической работы № 2 составлены по двум темам: “Рыночный подход в оценке недвижимости” и “Затратный подход в оценке недвижимости”.

Особое место в рамках сравнительного или рыночного подхода занимает метод валовой ренты, который основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР).

Определяется МВР как отношение цены продажи к рентному доходу. В рамках затратного подхода оценки недвижимости особое внимание следует обратить на методы оценки износа.

Физический износ определяется по формуле

_,

где Q_ф – общий физический износ здания, %;

q_i – фактической износ i-го конструктивного элемента, %;

J_i– удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей

стоимости здания, %;

n – номер конструктивного элемента.

Итоговый тест

1. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию • определить величину корректировки на наличие балкона;

а) 490000;

б) 460 000;

в) 520 000;

 

2. Объект оценки — коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую пло­щадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у. е., каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у. е. Определить стоимость коттеджа:

а) 1 250 000;

б) 1 075 000;

в) 750 000;

г) 800 000.

 

3. С использование коэффициента капитализации необходимо оце­нить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у, е. Имеется информация о недавних продажах ана­логичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 у.е.; гостиница 2 была продана за 8 000 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у.е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у.е.:

а) 9 780 000;

б) 10 278 000;

в) 8 436 200;

г) 12 000 000.

 

4. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 000 у.е. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком 75 000 у.е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 000 у.е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 000 у.е., а величина ежегодного дохода повыситься до 105 00 у.е. Определить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.

а) кирпичный ларек;

б) металлический ларек.

 

5. К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение ко­торых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения;

б) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение ко­торых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондо­миниумы, предприятия как имущественные комплексы;

в) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение ко­торых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондо­миниумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

6. Какие из перечисленных ниже прав на недвижимое имущество под­лежат государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) ипотека;

д) сервитут;

е) все вышеперечисленное.

 

7. Право собственности на земельный участок распространяется на:

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находя­щиеся на нем лес и растения;

б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находя­щиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ис­копаемые и другие природные ресурсы;

в) поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, нахо­дящиеся в границах этого участка.

 

8. Из нижеперечисленных утверждений отметьте только те, которые являются неправильными на Ваш взгляд:

а) сервитут — это право ограниченного пользования чужим земель­ным участком;

б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и про­езда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуата­ции линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственни­ка недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

в) обременение земельного участка сервитутом лишает собствен­ника участка права распоряжения этим участком;

г) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требо­вать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмер­ную плату за пользование участком, которая может быть учтена в расчете совокупного дохода;

д) сервитутом не могут обременяться здания и сооружения.

 

9. Признается ли недвижимостью в законодательстве РФ предприя­тие?

а) нет, не признается;

б) да, признается, как имущественный комплекс в целом.

 

10. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, му­ниципальных властей;

б) о категориях земель, качественных характеристиках и народно­хозяйственной ценности земель;

в) о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам;

г) о категориях земель, качественных характеристиках и народно­хозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладель­цам, землепользователям и арендаторам.

 

11. В соответствии со ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственнос­ти» право собственности содержит:

а) право владения, право применения, право пользования и право распоряжения;

б) право владения, право распоряжения и право управления;

в) право пользования, право владения и право распоряжения.

 

12. Способы приобретения права собственности могут быть:

а) первоначальные;

б) производные;

в) последовательные;

г) все вышеперечисленные.

 

13. Ответчиком по негаторному иску является:

а) лицо, которое незаконно добросовестно или недобросовестно владеет имуществом;

б) лицо, которое своим противоправным поведением не дает воз­можности собственнику осуществлять свои правомочия в пол­ном объеме.

 

14. Срок исковой давности по вендикационному иску составляет:

а) З года;

6) 5 лет;

в) 15 лет;

г) срок не ограничен.

 

15. В качестве ограничения (обременения) объекта недвижимого иму­щества могут выступать:

а) сервитут;

б) аренда;

в) арест;

г) ипотека;

д) все вышеперечисленное.

 

16. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним осуществляется:

а) по месту нахождения недвижимого имущества;

б) по месту регистрации собственника недвижимого имущества.

 

17. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним приоритет имеет:

а) запись на бумажном носителе;

б) запись на магнитном носителе.

 

18. При несоответствии записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правоустанавливающего документа приоритет имеет:

а) Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) правоустанавливающий документ.

 

19. Государственная регистрация прав на предприятие как имуществен­ный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется:

а) по месту нахождения земельных участков и объектов недвижи­мого имущества, входящих в состав предприятия;

б) по месту фактического нахождения предприятия;

в) по месту регистрации предприятия как юридического лица.

 

20. В соответствии с ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договора аренды, заключен­ные на срок:

а) не менее года;

б) более 3 лет;

в) более 1 месяца.

 

21. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наимень­шую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

а) замещения;

б) соответствия;

в) прогрессии и регрессии;

г) полезности.

 

22. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход.

 

23. Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффи­циента капитализации при выведении его с помощью Метода куму­лятивного построения:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью;

д) все является.

 

24. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) рыночный;

6) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные.

 

25. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» права, требования и обязательства (долги):

а) относятся к объектам оценки;

б) не относятся к объектам оценки.

 

26. Договор на проведение оценочных работ:

а) может быть заключен в устной форме;

б) заключается только в письменной форме и не требует нотари­ального удостоверения;

в) заключается только в письменной форме и требует обязательно­го нотариального удостоверения.

 

27. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на единицу продаж.

 

28. Формой какого износа является устаревание конструкции (ди­зайна):

а) физического;

б) функционального;

в) внешнего;

г) экономического.

 

29. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренний и внешний;

б) устранимый и неустранимый;

в) наблюдаемый и рассчитываемый;

г) все перечисленное выше.

 

30. Является ли муниципальная собственность разновидностью госу­дарственной собственности?

а) да;

б) нет.

 

31. В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупате­лю переходит право собственности на предмет сделки?

а) в момент подписания акта сдачи-приемки;

б) в момент фактической передачи;

в) в момент государственной регистрации.

 

32. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:

а) физическая возможность;

б) правомочность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность;

д) все вышеперечисленное.

 

33. Восстановительная стоимость недвижимости — это стоимость стро­ительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезнос­тью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, плани­ровки и т. д.:

а) верно;

б) не верно.

 

34. Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить:

а) для незастроенного участка;

б) для участка с улучшениями;

в) все вышеперечисленное.

 

35. Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?

а) усреднение показателей стоимости, полученных тремя мето­дами;

б) принятие в качестве окончательной величины стоимости макси­мального значения;

в) принятие во внимание степени достоверности и уместности ис­пользования каждого из методов.

 

36. Дата оценки имущества:

а) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;

б) дата заключения контракта на услуги по оценке;

в) дата сдачи отчета об оценке;

г) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.

 

37. Ликвидационная стоимость имущества:

а) стоимость имущества при его вынужденной продаже;

б) сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки.

 

38. Предприятие выступает как:

а) объект различных сделок;

б) субъект различных сделок;

в) и то и другое.

 

39. Под правомочием владения понимается:

а) возможность содержать имущество в своем хозяйстве;

б) возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;

в) возможность изменения принадлежности имущества, его состо­яния или назначения;

 

40. Законодательством предусмотрены следующие формы собствен­ности (убрать лишнее):

а) частная;

б) коллективная;

в) муниципальная;

г) государственная.

 

41. При стабильном потоке доходов основным методом оценки яв­ляется:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтированных денежных потоков;

в) оба эти метода.

 

42. Износ в оценочной деятельности — это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без опреде­ления его текущей стоимости:

а) верно;

б) не верно.

 

43. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости осо­бого назначения?

а) подход сравнительного анализа продаж;

б) затратный подход;

в) доходный подход;

г) все вышеперечисленные подходы.

 

44. Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения че­рез 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка — 18 %.

а) да;

б) нет.

 

45. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно
увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после при­ обретения?

а) 28 000 руб.;

б) 25 330 руб.;

в) 22 000 руб.;

г) 35 000 руб.

 

46. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвести­ции - 20%.

а) 1 800 000 руб.;

б) 1 920 000 руб.;

в) 1 750 000 руб.;

г) 2 000 000 руб.

 

47. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта - 10%.

а) 2 936 450;

б) 2 527 000;

в) 3 000 000;

г) 2 937 000.

 

 

48. Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10 %.

а) 6 628 191 руб.;

б) 7 344 283 руб.;

в) 5 695 488 руб.;

г) 4 381 537 руб.

 

49. Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под
20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при пога­шении долга?

а) 101 234 руб.;

б) 100 000 руб.;

в) 95 351 руб.;

г) 92 427 руб.

 

50. Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 30% годовых, чтобы купить дачу за 600 тыс. руб.?

а) 202 000 руб.;

б) 194 174 руб.;

в) 203 426 руб.;

г) 185 200 руб.

 

51. Сколько надо положить на счет в банк под 12% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 800 тыс. руб.?

а) 260 000 руб.;

б) 257 648 руб.;

в) 286 300 руб.;

г) 294 135 руб.

 

52. Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом по­нятия «стоимость в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

 

53. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, осно­ванная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

 

54. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства?

 

55. Соблюдение какого из нижеследующих условий является необязатель­ным при определении наилучшего и наиболее эффективного способа ис­пользования недвижимости:

а) на данном рынке существуют достаточные экономические возможно­сти для обоснования предложенного использования;

б) топография соответствует или может быть приведена в соответствие с предлагаемым вариантом использования;

в) население района не возражает против предложенного использования;

г) предложенный вариант использования соответствует существующим или возможным нормам зонирования.

 

56. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвес­тиции и возврат стоимости инвестиции;

б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвести­ции и возврат самих инвестиций;

в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвес­тиции и возврат самих инвестиций;

г) норма отдачи включает только доход на инвестиции

 

57. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устарева­ние по местоположению, внешнее воздействие;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физи­ческое устаревание, долгосрочный износ.

 

58. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж:

а) корректировка экономического коэффициента;

б) процентная корректировка;

в) корректировка по единицам сравнения;

г) долларовая корректировка.

 

59. Рост коэффициента абсолютной ликвидности показывает:

а) снижение кредитоспособности.

б) увеличение оборачиваемости средств.

в) увеличение кредитоспособности;

г) повышение уровня самофинансирования

 

60. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 м²., из них 400 м² не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке — 500 руб. за м². Операционные доходы составляют 45% потенциального валового дохода. Опре­делите величину чистого операционного дохода.

а) 743 980;

б) 1 512 000;

в) 800 350;

г) 2 160 000.

 

61. Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 12 млн у. е. и приносит ежемесячный доход по 50 у. е. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

а) 0,23;

б) 0,13;

в) 0,20;

г) 0,17.

 

62. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500у.е.

а) 4 100;

б) 7 100;

в) 6 200;

г) 4 500.

 

63. Здание с участком продано за 100 000 у.е. исходя из анализа про­даж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40 000 у.е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 000 у.е. Определить общий накопленный износ здания

а) 26 000;

б) 20 000;

в) 40 000;

г) 50 000.

 

64. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000у.е., а общий износ здания оценивается в 20%.

а) 120 000;

б) 100 000;

в) 220 000;

г) 150 000.

 

65. Определите коэффициент капитализации, если имеется следующая информация по объекту капитализации: цена за которую объект был продан – 480 тыс. руб.; потенциальный валовой доход – 80 тыс. руб; действительный валовой доход – 58 тыс. руб.; операционные доходы – 10 тыс. руб.

а) 0,09;

б) 0,15;

в) 0,13;

г) 0,10.

 

66. На объекте отсутствует система безопасности, что трактуется как функциональный износ. Известно, что стоимость оборудования системы 11 500 руб. Стоимость монтажа при строительстве 4400 руб. Стоимость монтажа в существующем здании 5500 руб. Определите износ.

а) 16 000;

б) 18 000;

в) 17 000;

г) 20 000.

 

67. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500у.е.

а) 6 500;

б) 7 000;

в) 5 000;

г) 4 500.

 

68. При покупке дома стоимостью 5 млн руб. предоставлена рассрочка на 9 лет. Определить ежемесячные платежи при ставке 12 % годовых.

а) 45 000;

б) 60 000;

в) 84 100;

г) 80 000.

 

69. Арендатор должен платить по 200 000 руб. в год арендной платы. Он хочет заплатить вперед за 5 лет при ставке процента равной 9 %. Определить сумму, которую ему необходимо заплатить.

а) 657 011;

б) 350 840;

в) 860 000;

г) 307 724.

 

70. Дом стоимостью 200 000 у. е. куплен в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10 %, а долг надо погасить за 7 лет равными частями.

а) 41 082;

б) 21 082;

в) 55 678;

г) 59 020.

 

Глоссарий

АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачива­емых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обыч­ный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждо­го периода.

АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недви­жимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по це­левому назначению.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим объектом недвижимо­сти. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

БОНИТЕТ ПОЧВ - показатель качества почв, их плодородия и продук­тивности.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при извест­ной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного про­цента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (се­годняшней) суммы по технике сложного процента.

ВЕЩНОЕ ПРАВО - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного на­следуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения иму­щества, право оперативного управления имуществом.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИ­ЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (креди­та) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, рав­на инвестиционным затратам.

ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных ин­вестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепро­дажи объекта недвижимости.

ВТОРАЯ ИПОТЕКА - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, на которую производится оценка стоимости объек­та недвижимости.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

ДЕВЕЛОПМЕНТ – деятельность, связанная с развитием территории, вклю­чающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой до­ход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от не­платежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ – процесс приведения ожидаемых будущих денеж­ных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопо­ставимый вид на дату оценки.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I – дополнительный доход, который об­разуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II – дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное про­изводство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, ос­нованный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА – определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки явля­ется договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, подавляющая часть дохо­дов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспро­изводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗДАНИЯ – архитектурно-строительные объекты, назначением которых яв­ляется создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслужи­вания населения и хранения материальных ценностей.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) - систематизирован­ный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и право­вом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процес­суальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ – одна из форм платы за землю, которая устанав­ливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользо­вателя земли.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть поверхности земли, имеющая фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие ха­рактеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – система государственных мероприятий, направ­ленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ре­сурсов, организацию использования и охраны земель, составление территори­альных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА – территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА – государственные земли, не предоставленные муници­пальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборо­та в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории па­мятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, историчес­ких поселений, военных и гражданских захоронений.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА – территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ – территории, предоставлен­ные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образова­тельных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, вы­полняющих задачи по обороне и безопасности.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебны­ми ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми кли­матическими условиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕ­ЛЕНИЙ) – территории в пределах черты поселений (городской черты).

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА – территории с природ­ными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, па­мятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории водоох-ранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащит­ных лесонасаждений.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕ­СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, используе­мые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства.

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ – разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

ИЗНОС – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимос­ти замещения (воспроизводства).

ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объек­та недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызываю­щих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА – номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

ИНВЕСТИЦИИ – вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по­лучения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

ИПОТЕКА – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ – отношение ежегодных рас­ходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ – оценка недвижимос­ти, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА – совокупность административных и техни­ческих действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижи­мости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР – персональный номер, присва-иваемый каж­дому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняет­ся за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ – совокупность затрат на созда-ние новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводствен­ного назначения.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ – узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного ис­пользования, налогообложения и территориального развития.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, приносящая до­ход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

КОНТРАКТНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА – арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые сум­мы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ - отношение ве­личины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ ПЛАТЕЖЕЙ – отношение величины потерь от неполного использования пло­щадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового до­хода.

КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ – отношение опера­ционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - физи­чески возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной сто­имости на рынке.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - определе­ние стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимо­сти будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ – способ расчета ставки капи­тализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ - оценка восстано­вительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строитель­ства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ - определение стоимости объек­та недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствую­щий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек­тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной едини­цы (1 м², 1 м³) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строи­тельных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ - метод расчета став­ки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бу­маг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.

МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ - средне­статистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или дей­ствительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - денежные средства, не­обходимые для создания общих условий строительного производства, его орга­низации и обслуживания.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функциональ­ного и экономического износа.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные уча­стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверх­ностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­нию невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, ис­ходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответ­ствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения норма­тивной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ - определенный нормативными до­кументами срок службы зданий, сооружений и других строений.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также пра­ва собственности и иные вещные права на эти объекты.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не вклю­чая обслуживание долга и подоходный налог).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта не­движимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ - текущие операцион­ные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

ОПЦИОН - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение кото­рого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объек­та недвижимости.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове­денная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

ОЦЕНКА - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нор­мативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стан­дартов и требований этики оценщика.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОН­ДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, использу­емая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходи­мых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомо­чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - целевое назначе­ние, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ - количество объектов недвижимости, которые собствен­ники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строи­тельного проекта.

ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимос­ти самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, соци­альных и юридических условий, при которых они используются, а также внеш­него окружения и перспектив развития района.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижи­мости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬ­ЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются фун­кциональные возможности земельного участка с улучшениями.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом ве­личины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижи­мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его по­лезность и стоимость.

ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУ­ЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недви­жимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная сто­имость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уро­вень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект про­грессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицатель­ное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижи­мости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он вы­ражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недви­жимости в условиях социально-экономического развития общества и ограни­ченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (рекон­струкцию) улучшений.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (пер­воначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашиваю­щихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капита­ла в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХО­ДАХ - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозиро­вании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, устано­вившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохо­зяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сено­косы и пастбища.

СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижи­мостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут мо­жет устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участ­ков или решением суда.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денеж­ную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ, определяющий стоимость стро­ительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

СООРУЖЕНИЯ - инженерно-строительные объекты, назначением кото­рых является создание условий, необходимых для осуществления процесса про­изводства или различных непроизводственных функций.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен про­даж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕ­ДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его эконо­мической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, ко­торую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наибо­лее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к те­кущей стоимости на дату оценки.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недви­жимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на ос­новной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к буду­щей стоимости.

СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ - полная первоначальная стоимость основ­ных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгал­терском балансе.

СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмени­ваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬ-НАЯ СТО­ИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стан­дартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эк­сплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ - стоимость объекта недвижимости, обеспе­чивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение де­нежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невы­полнения заемщиком своих обязательств.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты на строительство объекта, ана­логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построен­ного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех­нологий и стандартов.

СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ - стоимость недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного про­ектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимос­ти при его вынужденной продаже.

СТОИМОСТЬ МЕНОВАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исхо­дя из варианта его наилучшего использования.

СТОИМОСТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ - стоимость, определенная на ос­нове нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ - стоимость объекта недвижимости с уче­том всех видов износа.

СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ - фактические затраты на приобре­тение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

СТОИМОСТЬ ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ (ПВС) - восстанови­тельная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необхо­димых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВАЯ - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответ­ствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного стра­хования.

СТОИМОСТЬ УТИЛИЗАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимос­ти, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА - одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ - одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - оценка сто­имости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - оценка стоимо­сти земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, при­ходящейся на здания и сооружения.

УЛУЧШЕНИЯ - все изменения неосвоенного земельного участка, являю­щиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для после­дующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влияни­ем природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проек­тировании и нарушений правил строительства.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижи­мости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современ­ных рыночных стандартов.

ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗ­РАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период между завершением строи­тельства объекта недвижимости и датой оценки.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ - установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

ЦЕНА - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной еди­ницей измерения.

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД - действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и рас­ходов на замещение.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отрас­левых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (за­конодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изме­нения внешнего окружения объекта.

 

Литература

1. Конституция РФ. Официальный текст.

2. Гражданский кодекс РФ, Ч. 1, 2 и 3

3. Налоговый кодекс РФ, Ч. 1, 2.

4. Земельный кодекс РФ,

5. Жилищный кодекс РСФСР.

6. Лесной кодекс РФ,

7. Закон РФ «О недрах» (с изм. и доп. от 3 марта 1995 г)

8. Градостроительный кодекс РФ.

9. Водный кодекс РФ.

10. Закон РФ «Об охране окружающей среды»

11. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»

12. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изм. И доп. От 25 июля 2002 г.

13. Основы лесного законодательства РФ

14. Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации"

15. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»

16. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Феде­рального закона «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ними»

17. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»

18. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ»

19. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

20. Постановление Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. № 1362 «Об утверждении положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в РФ»

21. Постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли".

22. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г, № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»

23. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

24. Бамибакав И. Т. Операции с недвижимостью в России, М.; Финан­сы и статистика, 1996.

25. Богатых Е. А. Гражданское и торговое право. М.: Инфра-М, 1996.

26. Волочённое Н. Г, Справочник по недвижимости. М,; Инфра-М, 1996,

27. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия, М,: Инфра-М, 1996.

28. Горемыкин В, А. Российский земельный рынок М.: Инфра-М, 1996.

29. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М,: МЭГУ, 1994.

30. Горемыкин В. А., Богомолов А. ДО. Планирование предприни­мательской деятельности предприятий. М.: Инфра-М, 1997.

31. Горемыкин, В. А, Бугулов В. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1998.

32. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимос­ти. М.: Эрвей, 1998.

33. Земельное право России / Под ред. В. В, Петрова. М.: Стоглавть: ТВИС, 1995.

34. Земля и право / Под ред. С. А. Богомолова. М.: Инфра-М, 1997.

35. Кичихин А, Н., Марткотч И. Б.; Щербакова Я, А. Жилищные права, М.: Юристъ, 1997.

36. Калачева С. Л. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 1997.

37. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимо­сти, М.: РДЛ, 1998.

38. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В. В. Григорьева. М.; Инфра-М, 1996,

39. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридичес­кий бюллетень предпринимателя, 1996.

40. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СШГТУ, 1997.

41. Управление государственной собственностью / Под ред. В, И. Кошкина, В. М. Щупыро. М: Инфра-М, 1997,

42. Фридман Д., Ордуэй Я, Анализ и оценка приносящей доход не­движимости. М.: Дело, 1995.

43. Харрасок Г, С. Оценка недвижимости. М., 1994.

44. Черняк А, В. Оценка городской недвижимости. М: РОЛ, 1996.

45. Шабалии В. Г. Сделки с недвижимостью. М: Филинъ, 1997.

46. Шупыро В, М. Преобразование государственной собственности. М.: Инфра-М, 1997.